RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
Выпуск 22 от 21.04.2004. Тема "Рынок недвижимости"

     Сегодня рынок коммерческой недвижимости Днепропетровска на «взлете»: спрос в несколько раз превышает предложение, но это не значит, что инвесторы застрахованы от множества рисков – надежды и средства могут не оправдаться.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПОД КОММЕРЦИЮ

     Коммерческой недвижимостью принято считать ту, что приносит доходы своим владельцам, а не только требует постоянных расходов. Спрос на офисы, торговые и развлекательные центры, кафе и рестораны, производственные площади, начал расти с конца 1998 года и увеличивается с каждым годом в основном за счет дефицита базы предложений на этом рынке. В Днепропетровске, по данным компании «RealNest», спрос на некоторые виды коммерческой недвижимости превышает предложение в 3 раза. Последние годы рынок развивался главным образом за счет увеличения сегмента торговых центров, в связи с ростом реальной покупательской способности населения, теперь такой бум ожидает офисные центры. К сожалению, до сих пор в Украине не согласованы единые критерии в измерении классности деловых центров. Условно их делят на фешенебельные — «А», слегка недотягивающие до идеала – «В», офисы освободившегося или потеснившегося бюрократического аппарата в административных зданиях класса «С» и наиболее непритязательные, типа квартиры на 1 этаже дома или офис в общежитии относят к категории «D». Первые офисы класса «А» появятся в Днепропетровске только в этом году. Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях рыночной экономики привел к возникновению и активному развитию девелопмента - профессиональной деятельности по реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Специалисты считают, что сегодня изменился центр тяжести и принятие решения о строительстве объекта коммерческой недвижимости на самом деле лежит не на предприятии, а на потребителе. Только с учетом этого проект будет успешным.

ЧТО НУЖНО АРЕНДАТОРАМ

     Маркетологи отмечают: мы покупаем не товар, а выгоду. Поэтому выбирая для себя офис, предприниматель на самом деле хочет успешного бизнеса. По данным Днепровской маркетинговой группы DMG функциональный выбор, к примеру, офисного центра, у потребителя такой: 1. удобство расположения (развязка, парковка), 2 – комфортный бизнес (достаточная площадь и удобное расположение помещений), 3 – современные коммуникации, 4 — наличие централизованной охраны и сервисной службы. Даже в случае, если цены в офисных центрах будут несколько отличаться, потребитель сделает выбор исходя из вышеперечисленной ротации пусть и за большие деньги. Кроме функциональных требований к современной коммерческой недвижимости предприниматель предъявляют и ряд эмоциональных: 1 – привлечение клиентов, 2 —повышение имиджа, 3 — центр деловой активности, 4— дополнительное конкурентное преимущество, 5 — престиж фирмы, 6 – стимулирование менеджмента, 7 – повышение стоимости бизнеса. 

     По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «RealNest» Виталия Козина, спрос на аренду коммерческой недвижимости гораздо выше чем на продажу: 80% сделок заключается по аренде и 20% — по купле-продаже таких объектов. Это общемировые тенденции и Днепропетровск не является исключением. Объясняется это тем, что бизнесмены не хотят «замораживать» оборотные средства. Есть и ряд других тенденций у потребителей. Например, в крупных городах Украины, в том числе и в Днепропетровске, нарастает интерес к бизнес-центрам класса «С», а это явный признак того, что продолжает формироваться средний класс, который со временем сможет позволить себе и офисы классом выше. Спрос на торговые точки у арендаторов смещается в сторону аренды площади в крупных торговых комплексах, вместо отдельно стоящих зданий. Заметна и тяга потребителей к т.н. «якорным арендаторам», — тем, кто своим «громким» именем привлекает других и повышает престижность места. Риэлторы отмечают, что спрос на аренду складских и производственных помещений на протяжении последних лет остается практически неизменным, это связано с тенденцией перемещения производства в пригороды, при этом особенно востребованы склады логистики.

ЧТО ПРЕДЛАГАЮТ ИНВЕСТОРЫ

     Через два года облик Днепропетровска изменится кардинально и главным образом за счет объектов коммерческой недвижимости. Одних только новых офисных центров, по данным компании «Спарта», в течении 2005-2006 годов будет введено в строй более 100 тыс. кв. м, при этом сумма инвестиций перевалит за $60 млн. Для искушенного потребителя в городе строится несколько офисных центров, например «Босфор» на Исполкомовской фирмы «Акта» и «Цивилизация» на пересечении ул. Серова и ул. Мечникова фирмы «Консоль». Элитного арендатора и покупателя уже в этом году будет ждать «фэшн-парк» на углу ул. Куйбышева и проспекта К. Маркса компании «Спарта». Это будет четко позиционированный Дом Моды, который объединит под своей крышей известнейшие торговые марки мира. Для потребителя попроще фирма «Акта» построит в районе Нового моста ТРЦ «Новый центр». Изменения коснутся и жилмассивов города. Например, осенью этого года на Тополе будет построен оптовый торговый центр Metro Cash & Carry, а по соседству — крупнейший в городе автоцентр. На жилмассиве Солнечный к концу 2004 года откроется ТРЦ «Вавилон» строительной компании «Логос». По словам авторов проекта, этот торгово-развлекательный центр будет ориентирован на потребителей среднего уровня и станет «изюминкой» района. В «плюсах» — удачная транспортная развязка, близость к центру города и отсутствие подобных проектов в округе. 

     Сегодня инвесторы уже «созрели» к тому, чтобы заботу о поиске арендаторов поручить профессиональным риэлторам, сотрудничать с ними. Строительные организации, к примеру «Логос», готовы уже на стадии проектирования объекта сотрудничать с риэлторскими компаниями в расчете на то, что риэлторы возьмут на себя груз отслеживания тенденций в этой области. «Акта» так же делегировала полномочия определения арендаторов ТДЦ киевской компании.

РИСК – ДЕЛО БЛАГОРОДНОЕ?

     «Не смотря на высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости только 20% из тех, кто строится в Днепропетровске, проводят исследования и хотят знать: будет ли успешным их проект к моменту вступления в эксплуатацию», — заявляет директор Днепровской маркетинговой группы DMG Александр Москалец. Как правило, у наших бизнесменов не стоит вопрос строить или нет в этом месте (ведь для оформления документов под строительство пролито немало крови!), но для снижения рисков провести исследование, чтоб заглянуть в день завтрашний и быть уверенным, что не прогадал – не помешает. Городская власть тоже не знает сколько же городу нужно коммерческих площадей и сколько есть на сегодня. Заместитель городского головы Евгений Заец, курирующий вопросы строительства горисполкома, заявил: «Точное представление даст генеральный план, который будет корректироваться в течении года. А рынок коммерческой недвижимости будет регулироваться состоянием развития экономики». По словам главного архитектора города Игоря Богданова, основной приоритет для него сегодня — благоустройство и повышение качества городской среды и появление ярких объектов как катализатор – повышает интерес к этому месту, что привлекает инвесторов». В планах городской власти реконструировать улицы, отходящие от главного проспекта Днепропетровска и проекты подобные «Босфору» или «Атриуму», по словам мэра Ивана Куличенко, выступят «локомотивом». 

     Инвесторы, в свою очередь, не очень доверяют маркетинговым исследованиям и заявляют, что рынок в Днепропетровске еще не сложился, поэтому остается только строить с перспективой и надеждой, что через пару лет горожане станут богаче, а город привлекательней для капитала. Если не оправдаются надежды на экономический рост города, Днепропетровск может ожидать участь Киева, где офисные центры мирового класса простояли долгое время полупустыми, и только сейчас появился резкий всплеск интереса к ним арендаторов. По мнению специалистов, снижение цен на аренду офисных помещений неминуемо, но произойдет оно не ранее 2005 г. и в разных сегментах проявится по-разному. Так, в классе «А» цены практически не снизятся, тогда как удешевление класса «С» может достичь 50%. Тем более, что по прогнозам Ассоциации специалистов по недвижимости Украины в этом году замедлится рост ВВП и несколько ухудшится общеэкономическая ситуация в стране, это будет сигналом для тех, кто вкладывал деньги в недвижимость, как в капитал, выставить ее на продажу, что неминуемо приведет к спаду цен. Развитие деловых центров подтолкнут и законодательные инициативы по выселению из объектов собственности учебных заведений арендаторов, а это зачастую – представители малого и среднего бизнеса. Поэтому строительным фирмам, работающим в Днепропетровске, возможно, придется пересмотреть свою политику и подумать о строительстве более доступных деловых центров и других объектов коммерческой недвижимости разного уровня: ресторанов, развлекательных центров. Но судя по заявленным площадкам, инвесторы ждут только элитного клиента.

Елена Светличная





   Объявления
Предлагается к продаже квартира в новом статусном жилом комплексе "Дом на Жуковского"
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.