RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Почему растут цены на недвижимость?
Выпуск 0 от 05.11.2003. Тема "Рынок недвижимости"

     По данным Ассоциации специалистов по недвижимости и риэлторов Украины, годовой оборот отечественного вторичного рынка составляет около 3 млрд. долларов, 60-65% которых - операции  с жильем. 

     Стремительный и безостановочный рост цен на недвижимость, начавшийся в 2001 году и продолжающийся до сих пор, заставляет искать ответ на вопрос: почему это происходит и что ожидает  рынок  недвижимости в дальнейшем. В этой статье я постараюсь  ответить на первую часть этого вопроса. 

     Состояние рынка недвижимости является одним из основных показателей экономического и социального развития как отдельных регионов  и отраслей, так и государства в целом. По состоянию рынка недвижимости аналитики судят об инвестиционной привлекательности региона. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным "зеркалом", в котором отражается состояние экономики.

     Рынок недвижимости можно условно разделить на два сегмента: коммерческую и жилую недвижимость. Каждый из этих сегментов в свою очередь делится  на  первичный и вторичный. 

     Существуют как общие макроэкономические факторы, в большей или меньшей степени влияющие на процессы ценообразования на всех сегментах интересующего нас рынка, так и индивидуальные, являющиеся существенными на отдельно взятых сегментах. Рассмотрим только самые основные моменты.

     К макроэкономическим факторам относят: уровень и динамику инфляции, динамику и структуру внутреннего валового продукта, курс национальной валюты, взаимодействие первичного и вторичного рынков недвижимости, а также фактор политического риска.  Фактор риска  связан с изменениями экономической политики государства,  нестабильностью,  а также  несовершенством законодательства в налоговой, таможенной, финансовой  и инвестиционной  сферах. 

     Одним из наиболее характерных показателей состояния рынка являются цены на объекты недвижимости, которые варьируются в зависимости от региона.
     Исторически сложилось так, что каждый регион Украины имеет разную инвестиционную привлекательность. Это произошло в результате влияния целого ряда факторов:
     -административного статуса и масштаба региона;
     -характера его промышленного и культурного развития;
     -наличия экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;
     -характера транспортных, торгово-экономических связей с регионом;
     -экологических условий;
     -структуры и состояния нежилого фонда и др.

     Наиболее высокий уровень цен  - в Киеве, что обусловлено  статусом столицы. На долю Киева приходится наивысший приток инвестиций и государственных дотаций, что значительно влияет на стоимость недвижимости. Вслед за Киевом идут  Днепропетровский и ряд других регионов, относящихся к  категории не менее  привлекательной для инвесторов.  Инвестиционная привлекательность регионов обусловлена развитой инфраструктурой, высокой концентрацией производственных мощностей, наличием квалифицированных кадров и другими факторами. Благоприятный инвестиционный климат повлиял на развитие рынка нежилой недвижимости.  Возросла потребность в  производственных, складских, офисных объектах, торговых  площадях…. Повышенный спрос на эти объекты, естественно, привёл  к увеличению их стоимости. Это говорит об общем подъеме экономики, о приходе на рынок новых отечественных  инвесторов и производителей, готовых вкладывать деньги в производство.  Дополнительное  оживление на рынке коммерческой недвижимости внес малый и средний украинский бизнес, который, получив первоначальный капитал, начал вкладывать средства в основные фонды.

     Что касается рынка жилой недвижимости, то этому рынку присущи все черты товарного рынка с их стадиями роста, насыщения и спада, кроме того, данный рынок подвержен сезонным колебаниям спроса - спад активности летом и в период новогодних праздников, пик активного спроса - ноябрь - декабрь. Соответственно ведут себя и цены - в летний период они обычно снижаются, исключение составляет прошлый год, когда в течение летних месяцев цены выросли на 5%.

     Серьёзным толчком, спровоцировавшим резкий рост цен  в  долларах США на рынке жилья, стали террористические акты в США (11.09.2001 г.). Ожидание обвала доллара, последовавшие за террористическими  актами  военные действия на Ближнем Востоке пошатнули уверенность населения в надёжности доллара как средства накопления. Кроме этих событий,  рост цен был обусловлен также процессом перехода Европы на единую валюту и, как следствие, нестабильностью макроэкономических показателей. Проще говоря, хранить деньги (в какой бы то ни было  валюте) стало рискованно, поэтому население стало активно вкладывать свободные средства  в недвижимость, что резко увеличило спрос, породило массу слухов и, как следствие, взвинтило цены на жильё. Несмотря на все опасения, мировые события практически никак не отразились на экономике Украины, инфляция удержалась в пределах запланированной, продолжал расти внутренний валовой продукт. Стабилизация экономики  оказала положительное влияние на благосостояние населения Украины, что сразу же отразилось в спросе на жилье.

     Если говорить о Днепропетровске, то,  ажиотажный  спрос и рост цен  подогрел и тот факт, что последние годы происходило активное расселение жителей из коммунальных квартир исторического центра в микрорайоны, дальнейшая реконструкция и вывод жилых зданий в нежилой фонд.  Квартиры в микрорайонах выкупались зачастую по завышенной цене, дабы максимально ускорить  непростой и длительный процесс расселения.

Резкое увеличение количества браков и рождаемости за последние три года, приток населения в крупные промышленные центры из мелких населённых пунктов, принятие закона об ипотеке стимулировали активный спрос на жильё - как на вторичном,  так и на первичном рынке недвижимости. Вторичный рынок, по-прежнему, представляет собой единственную возможность для "разъезда" семей с невысоким уровнем доходов. Покупая жилье на вторичном рынке, не нужно ждать год-полтора, пока дом будет готов. 

     Для людей с более высоким уровнем доходов появился выбор на первичном рынке жилья. Застройщики предлагают  квартиры с комфортными архитектурно - планировочными  решениями,  дополнительными преимуществами в виде внутренней инфраструктуры и равномерной социальной среды, а также оптимизированными расходами на содержание  и  эксплуатацию домового хозяйства.   Кроме того, ряд застройщиков приняли меры по привлечению покупателей: снижение начального взноса при покупке квартир, продажа жилья в кредит и др. 

     Итак, подытожим сказанное:
1. Улучшение экономической обстановки в Украине.
2. Миграция граждан Украины, особенно молодежи, в крупные областные центры.
3. Недоверие к доллару США.
4. Увеличение рынка "семейной ротации".
5. Увеличение спроса на объекты недвижимости, приобретаемые  для  сохранения и умножения капитала.
6. Уменьшение жилищного фонда.
7. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного   кредитования.

     Вот, пожалуй, основные факторы, повлиявшие на такую мощную активизацию на рынке недвижимости, приведшие к росту цен. Как оценивают специалисты перспективы рынка на 2004 год,  мы рассмотрим в следующем номере.

Начальник департамента маркетинга компании "Риэлнест"
Поверенная И.В.





   Объявления
Автономная промышленная база с Ж/Д ВЕТКОЙ!!!!!!!
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.


     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.