RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
Выпуск 0 от 05.11.2003. Тема "Рынок недвижимости"

     Уже несколько месяцев Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины активно пропагандирует использование эксклюзивных договоров между продавцами недвижимости и риэлторскими фирмами. В чем смысл и преимущества такого  договора?

     Казалось бы, если сообщить о продаже квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в газету, то продажей квартиры одновременно будет заниматься множество фирм. И, вроде бы, вероятность скорейшей продажи возрастает. Это достаточно распространенное, но, увы, ошибочное предположение. Конечно, каждое из агентств занесет информацию о вашей квартире в банк данных. Но вот давать полномасштабную рекламу в печатные и электронные СМИ, межагентские базы данных, скорее всего, не будет, ограничившись строчным объявлением. Смысл эксклюзивного договора можно сформулировать следующим образом: клиент, желающий продать свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, поручает это одному-единственному агентству недвижимости, в добросовестности и профессионализме которого он абсолютно уверен, а агентство, в свою очередь, получает исключительное право обслуживания данного клиента в течение срока действия агентского договора. Первый этап сделки с недвижимостью для покупателя - это поиск подходящей квартиры. Для продавца же первая стадия сделки - это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее - позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство? Большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру на продажу сразу в нескольких агентствах. При этом документы хозяин хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совсем иначе все происходит в условиях эксклюзивного договора.

     Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор - передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее.

     Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру. То есть квартиру, у которой есть "Черные пятна" в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Почему? Да потому, что он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки. Он держит их у себя до последнего - пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания. Но агентство казалось добросовестным и прежде, чем совершить сделку, организовало тщательную проверку документов. В результате проверки обнаружились нарушения. Хорошая риэлторская фирма, безусловно, откажется от сделки, чтобы не подводить покупателя. Ну и что? 

     Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство - продаст другое, то, где менее тщательно проверяют документы. 

     Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества довольно обширные. И заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с оспариванием одной из предыдущих сделок по этой квартире. В результате страдает ни в чем не повинный добросовестный приобретатель. Если же продавец заключил эксклюзивный договор, он передает право - устанавливающие документы на квартиру в агентство по договору ответственного хранения, зная, что специалисты без суеты организуют их тщательную всестороннюю проверку. И все-таки, так ли уж эксклюзивный договор удобен покупателю? Сейчас в Киеве риэлторские фирмы работают с огромными базами данных. В базе среднего агентства находится от 500 до 2000 квартир. Очевидно, что риэлторы не видят всех этих квартир: смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлторы и документов, поскольку они - до последнего момента - хранятся не в агентстве, а у продавца. В результате, риэлторы не всегда отчетливо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает расспрашивать подробно об интересующем его жилье, зачастую рядовому агенту нечего ответить. Это вызывает у покупателя естественное раздражение "Как вы можете предлагать то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще торгуете?", но большинство агентств эту ситуацию изменить даже не стремится, ссылаясь на то, что просмотреть тысячу квартир их агенты просто физически не способны. Если же риэлторская фирма заключает с продавцом эксклюзивный договор, можно быть уверенным - агент прежде, чем оформлять заявку на планирование рекламной кампании, обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет. 

     Это удобно покупателю - ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят. Это удобно продавцу - его не будут тревожить лишними визитами, которые, вероятнее всего, не закончатся сделкой. Ну, а в чем выгода продавца при заключении эксклюзивного договора? Можно уверенно сказать - киевские агентства не рекламируют все квартиры, которые у них есть в базах данных. Реально, они подают в СМИ сведения только 40-50% квартир. К чему это ведет? Допустим, продавец не заключил эксклюзивный договор ни с кем. Он предложил продавать свою  квартиру сразу десяти агентствам. Пять из них разместили строчную рекламу, например, в газету, и очень быстро обнаружили, что рекламируют один и тот же объект. В результате, вполне вероятно, что эта квартира будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлторской фирме или агенту тратить собственные деньги на бесполезную рекламу? Кроме того, продавец, работая со многими агентствами одновременно, не защищен от мошенничества. Ведь из разных фирм к нему будут приводить множество людей, чтобы осмотреть его собственность. А информация о том, что у хозяина квартиры скоро появится крупная сумма денег, будет распространяться и может попасть в любые руки. Если же риэлтор добросовестно выполняет свои обязанности, то продавец, заключив с ним эксклюзивный договор, ничего не теряет, но многое получает. 

     Во-первых, владелец квартиры лучше защищен от мошенников. Во-вторых, ему гарантирован тщательно продуманный объем рекламы - достаточный для продажи. Ведь если информация о квартире появилась в газете и журнале и хотя бы одно агентство размещает эту информацию регулярно, то потенциальный покупатель эту квартиру обязательно найдет. В-третьих, передав правоустанавливающие документы на квартиру в агентство, продавец дает возможность заранее начать подготовку квартиры к продаже, чтобы потом, когда появится покупатель, быстрее оформить сделку. Есть несколько инстанций, через которые документы можно провести спокойно, и в результате заплатить меньше денег. Но здесь ситуацию должен оценивать лишь риэлтор. 

     Как быстро найдется покупатель? Как срочно понадобятся справки? 

     Профессионал поймет это сразу, взглянув на квартиру и определив ее цену.

     Эксклюзивный договор должен давать продавцу надежные гарантии. Этот документ непременно будет содержать четкий перечень работ и услуг, которые агентство обязуется выполнить. В частности, обязательства риэлтора по размещению рекламы квартиры в определенных печатных и электронных СМИ, с заранее оговоренной периодичностью. Существенное условие - срок действия договора. Убеждена, что срок действия договора должен быть ограничен тремя месяцами. В Киеве от 70 до 90% эксклюзивов, заключенных на три месяца, реализируется в течение этого срока. О чем говорит этот факт? Риэлторы более эффективно работают, если знают, что срок договора ограничен. Ведь агент понимает, что если за три месяца он не подготовит сделку, то не факт, что владелец недвижимости продлит с ним договор. Поэтому риэлтор делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя: следит за тем, чтобы квартира была в листинге агентства, дополнительно размещает информацию о квартире за свой счет в других СМИ. Он эту квартиру настойчиво предлагает своим коллегам и знакомым в других агентствах. Ведь если он найдет покупателя и продаст квартиру, то сможет заработать вознаграждение. То есть риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, заинтересован в быстрейшей продаже квартиры за максимальную цену. Поэтому  срок в три месяца является оптимальным. Кроме вопросов о скорости продажи квартиры, как правило, и продавца, и покупателя интересует цена сделки. В нее входят как сама стоимость квартиры, так и стоимость оформления документов, и вознаграждения фирме. Обычно у продавца нет денег, чтобы оплатить приватизацию, получение справок в БТИ, и об отсутствии запрета. Владелец говорит, что оплатит все, но потом - из денег покупателя. А если покупателя пока нет - встает проблема финансирования. Так что при подготовке документов агентству зачастую приходится оплачивать прохождение их через разные инстанции за свой счет. Поэтому, назначая цену квартиры, риэлтор учитывает все названые факторы. Таким образом, если продавец согласился назначить за квартиру реальную цену, выбрал хорошее агентство, добросовестного риэлтера и заключил правильный договор, то эксклюзив для продавца выгоден во всех отношениях. Потому что один добросовестный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать лучше, чем десять фирм, не заключивших такого договора.





   Объявления
Продам 3 комнатную квартиру, S = 82 кв. м. ж/м Победа
Предлагается к продаже завод нового поколения
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.