Почти стерлись в памяти события десятилетней давности и кризис в экономике 1998 года. В условиях нового финансового кризиса стоит вспомнить, как это было тогда, и применить имеющийся опыт.
В 1998 году начиналось все так же: рост курса доллара, уменьшение спроса на жилье, снижение цен. Было, правда, существенное отличие — доллар рос постепенно. Во время нынешнего кризиса гривну «уронили» резко, причем несколько раз.
В конце 90-х кредиты для строительства и покупки недвижимости были большой редкостью. Об ипотеке почти никто не слышал, застройщиков кредитовал покупатель из собственных средств. Перед нынешним кризисом кредиты выдавались в массовом количестве (что и стало одной из его причин), но сейчас выданные кредиты не добавляют средств, а наоборот — создают дополнительные проблемы. Важно, как застройщики использовали полученные от покупателей средства: если вложили в стройку — все должно быть более-менее нормально, если «проели» или отправили на другие программы — опасность новых «Элита-Центр». Здесь гораздо важнее не сколько получили и вложили, а сколько нужно еще вложить и сколько можно получить от продажи оставшейся части квадратных метров, особенно с учетом падения спроса. Ведь зачастую с застройщика, кроме недостроя, ничего больше не возьмешь, а заканчивать стройку за какие-то средства нужно.
Отмечу существенный нюанс: 10 лет назад на рынке было мало нового комфортного жилья, поэтому квартиры зачастую брали для личного потребления поставщики и производители. В ходу были бартерные схемы — кирпич, металл, ЖБИ, строительные работы — в обмен на квартиры в строящихся домах. Локомотивом, вытаскивающим первичку в Днепропетровске, было «элитное» жилье. Покупали его владельцы и руководители предприятий, выселяясь из «хрущевок» и панелек. Сейчас у большинства из них жилищный вопрос решен, и приобретать квартиры они будут в основном для дальнейшей реализации, поэтому рынку от этого не легче — количество предложения не уменьшится.
В 1998 году первичный и вторичный рынок жилья существовали практически параллельно, так как было большое отличие в качестве предлагаемого жилья. Сейчас имеем значительное количество построенного за прошедшее десятилетие жилья, которое в качестве ничем не уступает вновь строящемуся. Как следствие — возросшая конкуренция застройщиков между собой и с вторичным рынком.
На рынке недвижимости цены традиционно номинируются в долларах, но сейчас лучше перейти к определению цен в гривне. Дело в том, что даже на вторичке цены в гривневом выражении практически не уменьшились. Переход на гривневые цены, с одной стороны, поубавил бы ожидания потенциальных покупателей на их снижение, с другой стороны, не обидел бы тех, кто вложил средства раньше. Так как у застройщиков деньги не залеживаются, риски обесценивания гривни для них небольшие.
Для долгосрочных договоров следует использовать формульное определения цены исходя из себестоимости, справедливого уровня рентабельности и показателей экономики (инфляция, цены производителей, курс валюты для импортируемого оборудования). Такой подход был бы справедливым как для строителей, так и для покупателей. Его проверенный вариант — используемые в свое время банком Аркада и «Киевгорстроем» «Одіны» (одиниці інвестування) — вполне удачный опыт для условий нестабильной экономики.
Есть смысл пойти дальше, и для осуществления ипотечного кредитования ввести некие аналогичные «единицы кредитования» или изменяемую по заранее оговоренной формуле кредитную ставку, что позволит сохранять разумный баланс между интересами кредитора и получателя кредита.
Обещает несколько помочь в привлечении покупателей рассрочка платежей за квартиры и аренда с выкупом (особенно с учетом практического прекращения ипотечного кредитования). Хотя это лишь частичный выход для застройщиков, поскольку не решает полностью вопрос текущего финансирования строительства. Тут необходима либо помощь государства, либо опять таки — банковские кредиты или рассрочка по платежам за материалы и работы.
Тем, кто находится в части оплаты в одной лодке с застройщиками, — подрядчикам и поставщикам, необходимо объединять ресурсы для завершения строительства. Всю строительную цепочку нужно завязать на конечный результат. Оплату работ проводить по факту поступления средств от реализации. Для обеспечения общего выживания застройщикам необходимо слегка потесниться и пустить других участников строительного процесса в свои корпоративные права или вспомнить договоры о совместной деятельности, о внедрении проектного финансирования. Не исключаю и возможность «ухода» застройщиков под банки или крупных инвесторов.
В статье дан общий обзор, но он может подтолкнуть к решениям, которые позволят выжить в условиях денежной «засухи». Держаться нужно минимум год, а лучше — полтора-два. За это время ситуация обещает выровняться, и рынок заработает. Думаю, что если в Украине еще продержится ситуация такая же без резких скачков, с относительно стабильной гривной, то вторичный рынок недвижимости начнет оживать уже с апреля — мая. А за ним потянется и первичка.
Сергей ЯКИМЕЦ,
коммерческий директор компании
«Академия Девелопмент»
est"