Сложилось мнение, что квадратный метр нового жилья стоит очень дорого. И изменить ничего нельзя. И покупка жилья недоступна для основной массы населения. Но на самом деле можно строить недорогие квартиры. Как? Об этом рассказывает Заслуженный строитель Украины, генеральный директор АОЗТ «НПО «Созидатель» Леонид Турчин.

Если разложить цену квадратного метра жилья на составляющие, убрать все лишнее по принципу Родена, то от сегодняшней цены останется ровно половина. Платить за 2-комнатную квартиру 400 тыс.грн. или 200 тыс.грн. – большая разница!

Какие же затраты можно убрать и кто может принять соответствующее решение?

Как видно из диаграммы, в цене одного квадратного метра жилья расходы на строительство самого здания составляют всего 54%. Для наглядности берем абсолютную цифру – 8000 грн., среднюю цену за 1 кв. м жилья улучшенной планировки в Днепропетровске.

За что же еще, помимо строительства здания, платит каждый покупатель квартиры?

1. ЗА ЗЕМЛЮ.

Это платеж за отвод земельного участка, 4%. Чтобы освободить этот участок, необходимо произвести текущее отселение и заплатить минимум 15%. По непонятным причинам, застройщик еще оплачивает городу отселение граждан, которое производилось городом много лет назад (до 30 лет) и о котором никто не знает и не помнит (кто, кого и куда отселял). И за эти «воспоминания» покупатель выкладывает кровные 6%. Итого: 25%.

Понятно, что если, выполняя все принятые постановления и законы, застройщикам для строительства доступного или социального жилья будет выделена площадка (как положено) бесплатно, цена за 1 кв. м в этом доме упадет на 25% и составит 6000 грн. за 1 кв. метр.

2. НА РАЗВИТИЕ ГОРОДА
(отчисление горисполкому на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры).

Этот платеж составлял в среднем 7% (4% за жилье, и 10% – за офисы). После снятия этого налога цена в нашем доме уменьшается еще на 7% и становится 5440 грн. за 1 кв.м.

3. ЗА ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ.

Плата за техусловия составляет 14% от цены квадратного метра жилья.

Инженерные службы предписывают, как и откуда застройщику проложить инженерные сети, и застройщик их прокладывает, зачастую за несколько километров и «с запасом» для дальнейшего развития района. Законы говорят, что эти деньги застройщику должны компенсировать организации, выдающие предписания. На практике механизмы компенсации не прописаны, механизмов передачи инженерных сетей с баланса на баланс нет. А ведь сети нужно постоянно обслуживать, а это достаточно серьезные расходы! Итого: при компенсации застройщику стоимости инженерных сетей цена за 1 кв.м. в нашем доме падает еще минимум на 14% и составляет для покупателя 4320 грн.

4. ЗА ЗАДЕРЖКИ В СОГЛАСОВАНИИ.

До последнего времени по сложности ведения бизнеса в строительном секторе (можно назвать это и по-другому) Украина находилась на 179 месте в мире из 181, опережая только Лесото и Зимбабве. Требовалось 93 согласования, до 600 подпи- сей – процедура растягивалась на полтора года. Чиновники могли без объяснений по понятным для всех причинам месяцами оттягивать сог­ласования. Это внушительная статья расходов.

Благодаря новому Закону «О градостроительной деятельности» число разрешительных процедур в строительстве уменьшается с 93 до 23, а срок получения всех необходимых решений для начала строительных работ должен сократиться до двух месяцев. Это огромный прорыв: новые возможности для строителей и возможное уменьшение цены для покупателей. Правда, многие застройщики высказывают опасения, что хотя количество точек взаимодействия с чиновниками уменьшилось, «нагрузка» может увеличиться, и расходы, по факту, останутся прежними. Выход один: ввести административную, финансовую, уголовную ответственность чиновников за эти виды правонарушений, потому что ни в принятом Законе «О градостроительной деятельности», ни в каких других документах она так и не прописана.

Теоретически, если мы сможем убрать эти составляющие, то стоимость квадратного метра жилья может упасть в перспективе в два раза, и цена 2-комнатной квартиры площадью 48 кв.м совершенно реально может составить 207 тыс.грн. (эквивалент $26 тыс.).

Конечно, все это возможно только в том случае, если усилия властей (прежде всего местных, потому что законы «сверху» уже приняты, но не работают), застройщиков, общественных организаций будут объединены, и все будут работать на единый результат. Возможно, решение этого вопроса должно быть политическим. Власти это по плечу, и многое для решения проблемы сделано. От строителей скажу, что нам лучше строить с минимальной 5-7%-ой прибылью, чем стоять, что мы и делаем. Только благодаря этому моя компания смогла выстоять в кризис.

Леонид ТУРЧИН,
Заслуженный строитель Украины,
генеральный директор АОЗТ «НПО «Созидатель»,
член Совета директоров УСА