RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
Выпуск 90 от 07.09.2005. Тема "Рынок недвижимости"

Сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья специалисты оценивают по-разному. Одни утверждают, что рынок "перегрет" высокими ценами и обвал неизбежен, другие считают ситуацию вполне обычной и предрекают новый виток цен. Все это вносит смятение в настроение продавцов и покупателей и создает напряженную атмосферу на рынке жилья. Масло в огонь подливают банковские инициативы, связанные с пересмотром условий выдачи кредитов на покупку жилья. Естественно, главный вопрос, который сегодня волнует всех участников рынка: что будет с ценами дальше? Прокомментировать сложившуюся ситуацию и спрогнозировать возможные варианты ее развития мы попросили Александра СОБКО, председателя Днепропетровского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, президента компании "Realnest".


- Александр Николаевич, что сейчас происходит на рынке недвижимости?

- Любой рынок недвижимости характеризуется периодичностью, связанной с длительными циклами подъемов и спадов. В Украине такой периодичности пока не наблюдалось: подъемы и спады носили исключительно сезонный характер. В этом году, начиная с марта, невзирая на сезонные факторы, днепропетровский рынок недвижимости демонстрирует непрерывный рост цен на жилье с уровнем темпов - от 5% до 8% в месяц (в зависимости от качества жилья, общего метража и месторасположения). Так, в начале июля 2-комнатную квартиру в панельном высотном доме на Левом берегу можно было купить за $30 тыс. Сегодня стоимость такого жилья колеблется в пределах $32-38 тыс. То есть, за два месяца цены поднялись почти на 8%. С начала же года квартиры подорожали в среднем на 30-40%. Таких высоких темпов роста цен, причем на протяжении длительного периода времени, днепропетровский рынок недвижимости не знает за всю свою историю. При этом, несмотря на высокие цены, любые квартиры раскупаются быстро и за любые деньги.

- В чем причины такого интенсивного роста цен?

- Рост цен на жилье обусловлен множеством факторов. Среди основных я бы назвал такие: ожидание вступления в силу временно отмененной 11-й статьи Закона "О налоге на доходы физических лиц", которая предусматривает введение налога при операциях с недвижимостью в размере от 1 % до 13%, и, конечно же, массовое развитие ипотеки. В январе-феврале, когда норма Закона имело место, продавцы и покупатели ощутимо почувствовали налоговую нагрузку (размер налога закладывался в стоимость жилья). Поэтому, как только налог отложили до следующего года, резко возрос спрос на жилье. Этим не преминули воспользоваться продавцы, взвинтив цены на свою собственность. Но главной причиной высокого спроса и, как следствие, роста цен на жилье, является снижение так называемого "барьера входа" при покупке недвижимости. Связано это с распространением ипотеки. Дело в том, что кредитование покупки жилья сделало само жилье более доступным для широких слов населения, что привело к существенному увеличению спроса и автоматическому подорожанию жилья. Благодаря улучшению условий ипотечного кредитования, в частности, снижению процентных ставок, уменьшению и даже отмене многими банками первоначального взноса, у покупателя появилась реальная возможность решить квартирный вопрос, даже не располагая первоначальным капиталом. Если раньше при оформлении кредита покупателю необходимо было иметь в наличии примерно $15-20 тыс., то сейчас для внесения первоначального взноса бывает достаточно $2-3 тыс., причем срок кредитования увеличился с 5 до 20 лет. Особенностью сегодняшнего момента я бы назвал то, что люди наконец-то перестали бояться жить в кредит. Достаточно сказать, что сегодня около 70% сделок на рынке жилья совершаются на кредитные деньги. Многие поняли, что жить в кредит гораздо проще, ведь теперь не нужно годами копить деньги на жилье - вселиться в собственную квартиру можно уже сейчас, а проценты по кредиту выплачивать в течение длительного времени. Это гораздо выгоднее, чем, скажем, снимать жилье, арендная плата за которое сегодня превышает процентные ставки по кредиту. Не будем говорить о том, являются ли слишком высокими ипотечные ставки. Неоспоримым остается факт: именно ипотека сегодня выступает мощным фактором увеличения количества сделок на рынке недвижимости.

- Правда ли, что ажиотажный спрос на недвижимость спровоцирован покупателями-инвесторами?

- Как ни крути, а сегодня, в условиях непрерывного роста цен, более выгодной и надежной сферы вложения денег, чем в недвижимость, нет. Люди потеряли доверие к банкам, долларам и гривне. Неудивительно, что примерно 30-40% покупателей составляют так называемые инвесторы, вкладывающие деньги в покупку квартир с целью последующей перепродажи. Доходность от таких инвестиций весьма эффективна и значительно превышает процентные ставки по депозитам. Судите сами. Допустим, с помощью ипотеки вы приобрели квартиру стоимостью $100 тыс. без первоначального взноса под 15% годовых сроком на 20 лет. Оформление кредита вместе с выплатой процентов в течение года обойдется примерно в $23 тыс. Если учесть, что с начала года цены на жилье выросли на 30-40%, последующая продажа такой квартиры обойдется в $130-140 тыс. Прибыльность составит $17 тыс., или 74%! Скажите, какой украинский банк мог бы гарантировать такие проценты по депозитам? Такие покупатели искусственно создают превышение спроса над предложением, что достаточно ощутимо сказывается на ценовой ситуации.

- Достигли ли, на ваш взгляд, цены своего пика?

- Полагаю, что достигли, особенно на вторичное жилье. В большинстве случаев они неоправданно завышены и пугают покупателя своей нереальностью. К примеру, 2-комнатную "хрущевку" на улице Калиновой сегодня предлагают за $60 тыс., в то время как за такие деньги можно построить вполне роскошный дом.

- Что сегодня может существенно повлиять на рынок недвижимости?

- Только увеличение количества предложений. Пока на рынке будет сохраняться диспропорция между спросом и предложением, цены будут расти. Ситуация насыщения, я думаю, возможна, в том случае, если государство, наконец, примет пакет законов, касающихся налогообложения недвижимости, а также ряд законов, способствующих массовому строительству жилья.

- Сейчас газеты буквально пестрят статьями о предстоящем обвале цен, связанном с ужесточением условий кредитования. Насколько реальны такие заявления?

- В последнее время некоторые банки изменили условия кредитования: повысили процентные ставки, снова ввели первоначальный взнос. То есть кредитные средства могут стать менее доступными, а это значит, что увеличится "входной барьер" при покупке недвижимости. И если отдельные случаи ужесточения условий выдачи кредитов выльются в тенденцию, то резко уменьшится количество желающих приобретать жилье. В свою очередь, падение спроса неизбежно приведет к снижению цен на жилье. Так происходит во всем мире: процентные ставки повышаются - цены на жилье падают. Но обвала, как такового, не произойдет.

- Можно ли говорить о каких-то тенденциях и прогнозах на ближайшее время?

- Дальнейшая ситуация будет зависеть от макроэкономических, политических факторов, а также от принятия ряда законов, регулирующих первичный и вторичный рынок недвижимости. Думаю, что до конца года рост цен продолжится, но темпы роста снизятся примерно до 2%-3% в месяц. А январе-феврале 2006 года на рынке не исключен спад: цены могут снизиться на 15-20%.

Беседовала Валентина ПОПОВА





   Объявления
Предлагается к продаже квартира в новом статусном жилом комплексе "Дом на Жуковского"
Продажа элитного участка в Новоалександровке (коттеджный пос.Кристальный).
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.