RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Первый шаг к покупке квартиры.
Выпуск 2 от 19.11.2003. Тема "Юридическая консультация"

     В этом номере мы начинаем серию статей, посвященную основным договорам, связанным с недвижимостью. Сделки с недвижимостью являются наиболее распространенными сделками среди физических лиц, но, несмотря на это, количество вопросов с каждым годом не уменьшается, а возрастает.
     Практика показывает, что наиболее востребованными за последние пять лет стали вопросы, а вернее юридические аспекты, связанные с приобретением недвижимости
.

     Хочу купить квартиру, нашел подходящую. Хозяин квартиры у меня требует задаток. Что такое задаток с юридической точки зрения? Какого размера бывает задаток? Как его лучше оформить? Какой размер задатка? Обязательно ли нотариальное удостоверение такого договора?

     Эти наиболее часто встречающиеся вопросы среди граждан, которые собираются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее Объект). А одним из этапов при заключении договора купли-продажи объекта является Задаток. Именно оформление задатка служит подтверждением добросовестности намерений Продавца - продать объект, а Покупателя - внести, уплатить конкретную оговоренную сумму.

     Определение задатка дано в ст. 195 Главы 16 "Обеспечение выполнения обязательств" Гражданского Кодекса Украины.

ЗАДАТОК

     Задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договорных сторон в счет надлежащих из нее по договору платежей второй стороне в подтверждение заключения договора и в обеспечение его выполнения. 

     Если за невыполнение договора ответственной является сторона, которая дала задаток, он остается у второй стороны. Если за невыполнение договора ответственной является сторона, которая получила задаток, она должна оплатить второй стороне двойную сумму задатка. 

     Кроме того, сторона, ответственная за невыполнение договора, обязана возместить второй стороне убытки с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено другое. (Гражданский кодекс Украинской ССР от 18.07.1963)

     То есть задаток является способом обеспечения обязательств. В этом и состоит его основная функция.

     Покупатель передает задаток Продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Размер задатка устанавливается соглашением сторон. Сумма задатка обычно составляет 5 - 10 % от стоимости объекта недвижимости. Но в любом случае, это является сугубо индивидуальным пунктом договора задатка.

     Очень часто задаток путают с авансом, но это разные юридические понятия.

     Аванс (франц. аvance - опережение) выполняет функцию платежа и в случае невыполнения договора (независимо от причин этого) должен быть возвращен.

     Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если в договоре стоит, что "данная сумма является задатком", то это уже не как не аванс.

     Договор задатка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому особенно важно, чтобы все существенные условия в договоре были учтены. От того, насколько грамотно составлен договор задатка, зависит успех дальнейшего процесса. 

     В договоре должны быть отражены следующие моменты:

     Прежде чем приступать к оформлению договора задатка, убедитесь в полномочиях лиц, которые являются сторонами. Фамилии, имена, отчества, место жительства. Обязательно сверьте паспортные данные.

     В ряде случаев продавец уполномочивает кого-либо на представление интересов. Это должно подтверждаться соответствующей доверенностью. Обратите внимание, что бы в доверенности обязательно значилось, что лицо представляющее интересы, имеет полномочия в заключении договора задатка. А так же, обратите внимание на дату выдачи и срок действия доверенности.

     Необходимым условием является проверка право устанавливающих документов на объект, а именно право собственности Продавца. Документами, подтверждающими права собственности, являются:
     - Приватизационное свидетельство;
     - Договор купли-продажи, в том числе и через биржу;
     - Договор дарения;
     - Договор мены;
     - Завещание, и т.п. документы.

     Сумма задатка и общая стоимость объекта.

     Продавец также подтверждает, что квартира не заложена, не находиться в имущественном споре, отсутствуют права третьих лиц.

     В договоре задатка следует отразить наличие коммунальных долгов, если таковые имеются. В случае наличия долгов, укажите дату их погашения, а также возможность документального подтверждения факта отсутствия задолженности на момент заключения договора купли-продажи.

     Дата заключения договора купли-продажи. Этот срок устанавливается сторонами по договоренности и зависит от: срока получения "Выписки из реестра прав собственников" в БТИ; срока погашения коммунальных долгов; даты выезда Продавца из объекта и ряда других условий.

     Стоит указать в договоре задатка, что продаваемый объект осмотрен Покупателем на момент заключения договора задатка и каких-либо изъянов в нем не обнаружено.

     Укажите точную календарную дату выписки всех прописанных лиц.

     Дату фактического выселения из квартиры и предоставления ее для беспрепятственного пользования Покупателю. Это является существенным моментом, так как если эти сроки не будут соблюдены, вы сможете предъявить претензии к нарушившей их стороне.

     В договоре должна быть четко прописана ответственность сторон. Желательно четко указать, в денежном эквиваленте двойной размер задатка, подлежащий возврату (см. выше ст. 195 ГК).

     Отдельно остановимся на последствиях не соблюдения условий договора задатка.

     Если за неисполнение договора ответственна сторона:
     - давшая задаток, - он остается у другой стороны, 
     - получившая задаток, - она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

     В новом Гражданском Кодексе Украины, который начнет действовать с 01 января 2004 года, предусмотрено еще одно основание, по которому задаток подлежит возврату.

     СТАТЬЯ 571 Гражданского Кодекса Украины

     3. При прекращении обязательства до начала его исполнения либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

     Если окажется, что невозможно собрать справки на квартиру, выписать жильцов или в квартире произойдет пожар, то Вам должны вернуть задаток в одинарном размере.

     Если Вы найдете более подходящую квартиру, то задаток остается у Продавца. А если Продавец найдет более выгодного Покупателя, он обязан заплатить Вам двойную сумму задатка. Но это в будущем.

     Вернемся к основным условиям договора задатка.

     Срочное или не срочное оформление документов, необходимых для заключения договора купли-продажи объекта.

     Отразите, за чей счет будет происходить оформление документов (БТИ, нотариальное заверка договора купли-продажи).

     В договоре укажите сумму переданного задатка и кому конкретно он вручен.

     Реквизиты сторон, паспортные данные, идентификационный код, подписи сторон. 

     Договор задатка независимо от суммы задатка должен быть совершен в письменной форме.

     Как правило, после заключения договора купли-продажи объекта договор задатка уничтожают.

     На сегодняшний день, риэлторскими компаниями широко предоставляются услуги по оформлению договоров задатка. Эта процедура является более безопасной на территории риэлторского агентства, чем дома.

     Я думаю, что, несмотря на подробные разъяснения, которые мы представили в настоящей статье, как у всякого человека, на один ответ возникает два вопроса. В рамках одной статьи невозможно учесть все нюансы. Каждый договор по-своему уникален, и в каждом конкретном случае есть свои особенности. 

     Не экономьте на квалифицированном совете юриста, и не будьте слишком самонадеянны в своих силах при заключении договора задатка, тем более что вопрос связан с передачей денег.

     Чтобы обеспечить свою безопасность и сохранить свои средства, а также избежать знакомства с "квартирными мошенниками", составление договора стоит доверить профессионалам.

     В любом случае это сэкономит Ваше время, деньги и нервы.

Ус Т.А.
Юрист компании "Риэлнест"






+380 56 79-000-79
   Объявления
При покупке квартиры,в подарок паркинг на 2 машины
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0586