| Недвижимость: законы и терминология. | |
Выпуск 5 от 10.12.2003. Тема "Юридическая консультация"
 Представляем серию консультаций, посвященных правовому регулированию отчуждения и приобретения права собственности на недвижимость, в которой читатель познакомится с общими требованиями к заключаемым договорам. Нами будут рассмотрены также особенности отдельных договоров, формы защиты своего права на жильё, а также случаи и основания оспаривания договоров.
Сегодня, когда недвижимость является одним из наиболее стабильных и привлекательных объектов инвестиций, большое значение имеет правильность юридического оформления приобретения права собственности на недвижимость. Это касается как крупных инвестиций, так и приобретения жилья. В данной консультации мы познакомим читателей с особенностями отчуждения и приобретения права на жилую недвижимость.
Напомню читателям, что с 1 января 2003 года вступит в силу новый Гражданский кодекс Украины, положения которого существенно отличаются от ныне действующего, который был призван регулировать отношения на постсоветском пространстве и, во многом, "не догонял" развивающиеся рыночные отношения.
Ныне действующий ГК закрепляет лишь общие правила поведения. Например:
- Глава 20 посвящена договору купли-продажи, причем, в основном, регулирует продажу товаров народного потребления. Единственная специальная норма в отношении отчуждения недвижимого имущества - 227, предусматривает обязательную нотариальную форму договора для отчуждения жилого дома.
- Глава 26 регулирует наём жилого помещения и состоит из одной статьи 277. Поэтому, при сдаче жилья в наём, руководствовались общими нормами главы 25.
- Что же касается дарения, то глава 22 (статьи 243, 244) вообще не предусматривает особенностей дарения недвижимого имущества.
Для сравнения я приведу читателям небольшой обзор нового кодекса за тем, чтобы вы могли ознакомиться более подробно с интересующими вас правовыми нормами, анализ которых не войдёт в эту консультацию.
Так, новый ГК состоит из шести книг, но нас будут интересовать те из них, которые регламентируют порядок отчуждения и приобретения прав на жильё. Например:
- Книга 3 глава 28 регулирует право собственности на жильё, даёт понятие жилья и детализирует объекты этого права (жилой дом, усадьба, квартира); глава 32 регулирует права пользования чужим имуществом, в том числе и недвижимостью, т.е. характеризует правоотношения аренды.
- Книга 5 главы 52, 53 устанавливают общие правила заключения договоров, требования к их форме и содержанию, исполнения заключенного договора; глава 54 регулирует особенности договора купли-продажи, в том числе и недвижимого имущества; глава 55 посвящена дарению; глава 59 говорит нам о правилах найма (аренды) жилья.
- Книга 6 посвящена наследованию.
Итак, после краткого обзора нового ГК, который, как вы видите, носит более детальный характер, определим основные формы отчуждения/приобретения права собственности на жильё.
Прежде всего, жильё может отчуждаться посредством заключения договора (сделки). Например:
- Договор купли-продажи, который отличается тем, что отчуждая жильё продавец получает за него денежную компенсацию и является наиболее распространённым;
- Договор мены, который редко применяется как форма сделки по отчуждению недвижимости, в основном, при обмене государственного либо ведомственного жилья;
- Договор дарения отличается тем, что продавец отчуждает имущество безвозмездно и не получает компенсацию его стоимости;
- Договор пожизненного содержания, по которому право собственности на жильё переходит к приобретателю, но он, взамен, обязуется содержать отчуждателя. Этот договор отличается длительностью его исполнения и, поэтому, он должен быть максимально подробно прописан дабы соблюсти права как одной, так и другой стороны и не допустить злоупотреблений.
Могут применяться также и другие формы договоров, учитывая особенности и условия конкретной сделки.
Одной из форм приобретения права собственности есть наследование.
Очень редки случаи, когда жильё оказывается бесхозным и может быть передано в собственность по решению уполномоченного государственного органа либо суда. Однако, массовый процесс приватизации (разгосударствление и передача имущества в частную собственность) существенно расширил практику приобретения права собственности на жильё по решению государственного органа, посредством выдачи приватизационного свидетельства. ЖИЛЬЁ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ
Статья 379 нового ГК даёт понятие жилья физического лица - это жилой дом, квартира, иное помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. По тексту Кодекса выделяется также понятие усадьбы.
Таким образом, уже на законодательном уровне более чётко определены критерии, по которым жильё выделяет из других объектов недвижимости, например производственной (офис, цех, склад):
а) жильё - это в первую очередь помещение: обособленное (дом) либо часть строительной конструкции (квартира, комната);
б) помещение должно быть пригодно для проживания людей и соответствовать санитарным и техническим нормам (всё это указывается в техническом паспорте и инвентаризационном деле БТИ);
в) жильё носит капитальный характер, ведь съёмный дачный вагончик человек тоже может считать жильём, но недвижимость уже по своему смыслу неотъемлема от земли;
г) помещение должно быть отнесено именно к жилому фонду, иначе оно будет считаться производственным и процесс его отчуждения будет иметь иной порядок;
д) наличие технического паспорта говорит о том, что это помещение является объектом завершенным и сданным в эксплуатацию.
Жилой дом - это сооружение капитального типа, построенное с соблюдением норм, установленных законодательством и предназначенное для постоянного проживания в нём (ст.380 ГК).
Усадьба - это земельный участок вместе с расположенным на нём жилым домом, хозяйственно-бытовыми постройками, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. В случае отчуждения дома, считается, что отчуждается вся усадьба (ст.381 ГК).
Квартира - это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нём (ст.382 ГК). При заключении договора большое значение имеет его содержание, т.е. условия. Договор считается заключенным, когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям и, затем, облекли свою договорённость в ту форму, которая предписана законодательством для такого вида договора. Существенные (обязательные) условия, которые должны согласовать стороны, диктуются законодательством, однако, сторона может потребовать, чтобы в договор помимо обязательных, было включено дополнительное условие, ведь часто сделки носят специфический характер и стороны заинтересованы в том, чтобы условия сделки были описаны более подробно.
В нотариальных конторах и у частных нотариусов, как правило, есть бланки стандартного простого договора, в которые лишь вписываются необходимые обязательные данные, но, если же заключаемая вами сделка усложнена нестандартными договорённостями, то я советую обратиться к адвокату, либо нотариусу и составить договор индивидуально.
Для всех договоров, по которым отчуждается жильё, обязательными условиями являются:
- вид договора и характер обязательства по нему;
- характеристика объекта недвижимости (данные из технического паспорта, выписки из реестра), его местонахождение;
- стоимость и цена (если имущество отчуждается безвозмездно, то стоимость, а если за плату - цена);
- и, конечно же, реквизиты сторон. Помните, что если вы не пришли к соглашению по основным условиям договора и не зафиксировали это письменно в тексте договора, заинтересованная сторона может обратиться в суд с иском о признании такого договора - незаключенным. Это вытекает из самой статьи закона, в которой поставлено условие, что сделка считается заключенной - после достижения согласия. Такого рода иски получили распространение в последнее время. Угроза такого иска состоит в том, что незаключенная сделка не порождает прав и обязанностей для сторон. Например: лицо, у которого был отчужден объект недвижимости, может требовать его возврата, ведь нахождение его у приобретателя получается безосновательным. В свою очередь приобретатель может требовать возврата ему уплаченных средств. Такие иски представляют угрозу, в основном, для приобретателя права собственности на недвижимость, особенно по договору дарения. Да и при купле-продаже, тоже существует угроза, ведь сейчас распространена практика указания в договорах не рыночной стоимости жилья, а оценочной БТИ и, в случае признания договора незаключенным, покупатель сможет требовать именно сумму, указанную в договоре.
В юридической практике есть понятие - надёжный договор, когда его условия расписаны подробно и четко, отсутствует возможность разночтения, когда стороны удостоверились в законности сделки, проявили дополнительную бдительность и сами удостоверились в том, что противная сторона имеет полномочия на подписание такого договора, что заключением этого договора не нарушаются права третьих лиц. Такой договор трудно оспорить в последствии, а ведь законодательство предусматривает случаи, когда даже заключенный договор может быть в судебном порядке признан недействительным .
Уделим внимание оценке жилья при его отчуждении. В договоре цена указывается по согласованию сторон. Указание цены объекта важно как при возможном споре по договору, так и при уплате обязательных платежей, например, госпошлины. Постановлением КМУ №1030 от 31.08.96г. было установлено, что стоимость при отчуждении объектов недвижимости, стоимость не должна быть меньше указанной в справке - характеристике БТИ. Это положение было отменено Постановлением КМУ №544 от 09.06.97г., так что стороны могут указать в договоре любую цену, например 1 копейка. Но, при этом, государственная пошлина взыскивается в размере 1% со стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, но, не менее, чем от оценочной БТИ.
Обращаю особое внимание читателя на то, что с 1 января 2004 года вступает в силу Закон О налоге на доходы граждан", ставка по которому составляет 13% и этот налог взыскивается при удостоверении договоров нотариусами.
Относительно формы договоров, укажу сразу, что в соответствии с новым ГК (ст.657), все договора, связанные с отчуждением недвижимости заключаются в письменной форме, подлежат нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передаёт либо обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает, либо обязуется принять это имущество и уплатить за него оговоренную денежную сумму (книга 5 раздел 3 глава 54 статья 655 нового ГК).
По договору купли-продажи может отчуждаться конкретное индивидуально определенное имущество. Именно поэтому следует уделить особое внимание характеристике отчуждаемого объекта.
Советую обязательно отразить в договоре следующее:
1. Наименование объекта (квартира, дом).
2. Местонахождение, т.е. точный адрес, этаж.
Нередки случаи, когда номер дома состоит из нескольких цифр, например №13/1; а в договоре указано только №13, часто забывают указать номер блока. В таком случае возможны сложности при регистрации права собственности приобретателем в БТИ. Придётся обращаться к нотариусу, который удостоверял сделку и исправлять ошибки в договоре.
3. Детальная характеристика - общая площадь, жилая площадь, по отдельности площадь каждого помещения, с указанием литеры по техническому паспорту; характеристика дома (панельный, кирпичный).
Мы понимаем, что при покупке квартиры покупатель обязательно приходит и смотрит её, однако, было несколько прецедентов, когда покупатель обращался в суд с иском, что его не предупредили о том, что дом панельный, поэтому ему, якобы, причинен ущерб. Характеристика дома указана в техническом паспорте, который передаётся покупателю, но ведь неотъемлемой частью договора он не является. Вот это и послужило основанием для обращения в суд. И даже, если, впоследствии, судом будет установлено, что покупатель всё-таки знал об этом, судебная тяжба не добавит здоровья продавцу.
4. Правовое основание принадлежности этого имущества продавцу (договор, свидетельство о наследстве, решение суда либо иного государственного органа).
5. Законодательство обязывает продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на предмет продажи (ст.659 ГК). Именно поэтому, я рекомендую включить в договор как условие - покупатель гарантирует, что на предмет продажи отсутствуют права третьих лиц.
6. Всё более распространена практика, когда квартира освобождается не до подписания договора, а в определённый срок. Его необходимо указать обязательно.
7. Условия оплаты.
Возможно продажа жилья с условием отсрочки платежа. Это условие необходимо чётко изложить, указать дату окончательного расчета. В последствии, факт расчета фиксируется письменно и также удостоверяется нотариально (расписка, дополнительное соглашение и т.д.).
8. Иные условия по усмотрению сторон.
Учитывая то, что, как правило, общение сторон при заключении сделки купли-продажи не носит длительный характер, описание в договоре подробно их прав и обязанностей не обязательно. Однако, если момент заключения договора и его полного исполнения сторонами не совпадает (отсрочка платежа, отсрочка освобождения жилья), в договоре, я рекомендую, всё же описать права и обязанности сторон в таких случаях, как несвоевременная оплата, сохранение квартиры продавцом до её фактической передачи покупателю. В соответствии со ст.697 ГК, договором может быть предусмотрено, что право собственности продавца сохраняется за ним до полной оплаты.
Стороны по договору купли-продажи - покупатель и продавец. При этом ими могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо помнить, что и в том и в другом случае они должны обладать правом на подписание договора.
Физическое лицо может действовать как лично, так и через представителя. В последнем случае необходимо проверить его полномочия по доверенности, которая обязательно должна быть заверена нотариально, дабы не допустить превышения представителем своих полномочий.
Существуют также особенности при заключении сделки, если собственником недвижимости является несовершеннолетний и договор подписывает его законный представитель. В таком случае, сделка, заключенная законным представителем (опекуном) несовершеннолетнего без разрешения органа опеки и попечительства - недействительна.
В отношении же юридических лиц действует общее правило, по которому юридическое лицо приобретает права и обязанности через его уполномоченные органы. Директор предприятия действует, как правило, на основании устава и в дополнительной доверенности не нуждается, но при этом, может делегировать свои полномочия иному лицу на основании доверенности.
К заключению сделки с юридическим лицом следует подходить более внимательно. Во-первых, договор подписывает директор. Проверьте: приказ о приеме на работу (либо протокол); паспорт; устав предприятия (часто устав содержит ограничения полномочий директора на подписание договоров, например, определённой суммой сделки). Если же действует представитель по доверенности, то следует проверить полномочия директора на выдачу такой доверенности и, дополнительно, полномочия представителя. Если устав предприятия ограничивает полномочия директора на подписание договора, сумма сделки которой, например, превышает 20 тыс.долл., то и доверенность на подписание такого договора он также выдать не имеет права. Помните, что сделка, заключенная представителем с превышением им полномочий ущербна и может быть признана недействительной.
 Важным моментом при заключении сделки купли-продажи имеет момент перехода права собственности от покупателя к продавцу. Если, по ныне действующему ГК (до 01.01.2004г.), право собственности у покупателя на приобретаемую недвижимость возникает с момента удостоверения сделки нотариусом, а дальнейшая регистрация права собственности в БТИ носит уведомительный характер, то с 1 января 2004 года ситуация полностью меняется.
В соответствии со ст.182, 210 нового ГК, право собственности на недвижимость (т.е. сделки) подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, 657 статья ГК ставит регистрацию обязательным этапом заключения сделки. Отличие также состоит в том, что если ранее в БТИ регистрировалось право собственности, которое вытекало из договора, то по новому ГК регистрации подлежит сам договор, а право собственности возникает потом.
Применительно к рассматриваемому договору можно констатировать, что по договору купли-продажи, право собственности на приобретаемое жильё у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи в БТИ.
Итак, с нового года нас ждут большие перемены. Новизны в законодательстве не нужно бояться. Изменения нужно знать и понимать. Поэтому, нашей целью является помочь читателям ознакомиться с порядком заключения договоров, связанных с отчуждением/приобретением прав на недвижимое имущество.
Сегеда Юлия
| |
est"