| Правоустанавливающие документы. | |
Выпуск 6 от 17.12.2003. Тема "Юридическая консультация"
ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки "МЕГОКОН-В"; Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.  Подскажите:
1. Какие документы необходимы для продажи квартиры.
2. Необходим ли опекунский совет, если ребенок участвовал в приватизации, но выписан из квартиры к отцу.
Поговорим о документах, необходимых для продажи квартиры.
Я разделил бы весь пакет документов на две группы.
Первая. Документы, которые обязательно(!) нужны при заключении Договора купли-продажи, т.е. те, без которых нотариус не удостоверит любую сделку по отчуждению объекта недвижимости.
Вторая. Документы и сведения, которые нотариусу не нужны, но нужны Покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность.
И если первый пакет, Продавец, как правило, предоставляет самостоятельно, то второй должен обеспечить Риэлтор Покупателя. Конечно, если он настоящий Риэлтор.
Начнем разбираться с первым пакетом - обязательные документы.
Обязательные документы также можно разделить на две группы:
1) Обязательные
- правоустанавливающие;
- Справка - характеристика БТИ;
- Справка по отсутствию запрета на отчуждение квартиры.
Мы уже говорили о том, что продать можно только то, что является собственностью лица, физического или юридического. Какой же документ подтверждает принадлежность объекта недвижимости к Владельцу?
Такой документ называется - ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИМ.
Таких документов - 17 видов. Регистрируют, удостоверяют и выдают их различные ведомства и организации, но у всех правоустанавливающих документов есть одно общее "качество" - они должны пройти государственную регистрацию. Поэтому для их перечисления мы воспользуемся Приложением №1 к Документу под названием: "Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб", утвержденной Приказом Госстроя Украины №12 (от 09.06.99г.).
Привожу этот Перечень (на языке оригинала):
1. Договори купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, посвідчені державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
2. Свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, що видаються державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
3. Свідоцтва про право на спадщину, видані державним нотаріальними конторами.
4. Свідоцтва про придбання житлових будинків з прилюдних торгів, видані державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
5. Свідоцтва про придбання об'єктів нерухомого майна на аукціонах з реалізації заставленого майна, видані державними нотаріальними конторами та приватними нотаріусами.
6. Свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомого майна, видані органами місцевої виконавчої влади чи місцевого самоврядування.
7. Свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді.
8. Свідоцтва про право власності на спадщину та свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, оформлені консульськими установами України.
9. Договори купівлі-продажу, міни, зареєстровані біржею.
10. Договори відчуження між юридичними особами недержавної форми власності.
11. Рішення судів, арбітражних судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна.
12. Акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель.
13. Витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним колективом або членом цього колективу і виконкомом міської (районної) ради депутатів трудящих, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію.
14. Рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору.
15. Мирова угода, затверджена ухвалою суду.
16. Накази органів Фонду державного майна з додатком - переліком об'єктів нерухомого майна про передачу у власність цих об'єктів акціонерним товариствам.
17. Копія виконавчого листа щодо конфіскації об'єкта нерухомого майна та копія опису нерухомого майна, затверджена суддею.
2) Дополнительные обязательные.
Они необходимы нотариусу для конкретной сделки, в зависимости от "статуса" участников:
- Вступившее в силу Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости;
- Доверенность (или Доверенности);
- Решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным
- Вступившее в силу решение суда о признании лица безвестно отсутствующим
- Брачный контракт;
- Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным имуществом;
- Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки доли в общей собственности;
- Комплект документов (достаточно большой) при участии в сделке юридических лиц;
- Некоторые документы при участии в сделки иностранцев. 3) Но существуют так называемые дополнительные необязательные документы.
К ним можно отнести:
- Технический паспорт;
- Справка из ЖЭКа по форме №3;
- Справка из присихо- и наркодиспансеров;
- Справка об отсутствии или наличии задолженностей, связанных с объектом недвижимости;
- Другие документы или соглашения, наличие которых стороны (как правило, Покупатель) сочтут необходимым.
Например, какой - либо документ с фотографией, для несовершеннолетних от 15 до 16 лет.
2. По поводу опекунского Совета.
Ребенок участвовал в приватизации, т.е. он такой же Собственник, как и его Родители. Даже более "Важный", т.к. о нем особо (!) заботиться Государство, в лице Органа опеки и попечительства, который должен дать соответствующее Разрешение.
Поговорим об этом Разрешении более подробно.
Родители должны подать в районный Орган опеки и попечительства (на риэлторском сленге "Опекунский совет") заявление. Прошу обратить внимание - РОДИТЕЛИ, т.е. оба родителя.
Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть, но … неизвестно где. Если есть "Свидетельство о смерти" отца или свидетельство суда о признании его умершим или без вести пропавшим, тогда заявление подает и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих "невозможность" отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство доказать Опекунскому совету. Например, отец не имел отношения к воспитанию ребенка и интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его  (несовершеннолетнего) имущественное положение только улучшиться от продажи объекта, в котором есть часть его собственности. Прошу обратить внимание. Опекунский совет должен принять специальное решение о принятии заявления только (!) от матери. Покупатели (!) будьте внимательны (!). Проверьте, где находится отец несовершеннолетнего, и подписал ли он заявление. А может разрешение получено в обход правил? Значить есть повод для начала разбирательства о признании Договора купли - продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом всей суммы. Некоторые Опекунские советы рекомендуют, чтобы Риэлторские фирмы, работающие с продаваемым объектом, давали "Гарантийное письмо". Честно говоря, непонятно, зачем Опекунским советам такие письма, и какую "правовую силу" они имеют.
Но, раз просят, мы … даем.
К заявлению прилагаются копии документов на продаваемую квартиру: правоустанавливающий документ, техпаспорт, справка БТИ, форма №3. Некоторые Опекунские Советы требуют и другие документы, например, справку с места работы. Хотя я не понимаю, какое отношение имеет место работы к волеизъявлению собственника продать свое имущество и к защите прав и интересов несовершеннолетних. 3. Немного теории.  Опека и попечительство - это формы правовой защиты личных и имущественных интересов граждан, которые в силу каких-то объективных причин не могут самостоятельно защищать свои законные интересы.
Опека устанавливается: над несовершеннолетними, не достигшими 15 лет; над гражданами признанными судом недееспособными, а также над имуществом этих лиц, если оно находится в другой местности; над имуществом гражданина, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим.
Попечительство устанавливается: над несовершеннолетними в возрасте от 15 до 18 лет; над гражданами, признанными судом ограниченно дееспособными; над лицами, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно защищать свои права (возраст, здоровье и т. п.).
Опекун ЗАМЕНЯЕТ опекаемого при совершении сделок, действует от его имени и в его интересах (опекаемый может отсутствовать на сделке).
Попечитель - НЕ ЗАМЕНЯЕТ подопечного, а действует рядом с ним, давая согласия на совершение сделок самим подопечным (подопечный должен присутствовать на сделке).
Органы опеки и попечительства, далее "Опекунские Советы", действует при районных администрациях. В своих действиях они руководствуются документом под названием "Правила опіки та піклування". Правила появились на свет в результате совместного Приказа № 34/166/131/88 от 26.05.1999 нескольких Министерств и Комитетов:
· Государственный Комитет Украины по делам семьи и молодежи;
· Министерство образования;
· Министерство охраны здоровья;
· Министерство труда и социальной политики.
Правила зарегистрированы в Минюсте Украины 17.06.1999 г. под № 387/3680.
п.6 Правил называется "Права органів опіки та піклування щодо захисту житлових прав неповнолітніх, дітей сиріт та дітей позбавлених батьківського піклування".
Хотелось бы, что Вы, уважаемые Покупатели, запомнили такую формулу:
ВСЕГДА, когда в сделке участвует лицо, находящееся под опекой или попечительством, требуется разрешение Органа опеки и попечительства. ВСЕГДА! БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ!
Опекунские Советы руководствуются "Правилами опеки и попечительства" и "Кодексом о браке и семьи Украины".
Раздел 4 Кодекса так и называется "Опіка і піклування", а в этом разделе есть главы: глава 16 "Встановлення опіки і піклування", глава 17 "Призначення опікунів і піклувальників, права та обов'язки", глава 18 "Звільнення опікунів та піклувальників від їх обов'язків. Припинення опіки та піклування".
(Уважаемые Читатели, приобретите для себя этот Кодекс. Стоит недорого, а польза очень большая.)
В большинстве случаев Продавцы недвижимости обращаются в Опекунский Совет для получения разрешения на распоряжение недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним.
 Требование по такому обязательному "обращению" содержится в ст. 78 "Управляння майном дітей" и ст. 145 "Угоди, для укладання яких потрібен дозвіл органів опіки та піклування" Кодекса.
Законодатель не регламентирует, в каких случаях Опекунский Совет обязан (!) дать разрешение, а в каких может не давать (!). Опекунский Совет руководствуется только одним обязательством - ИНТЕРЕСОМ ПОДОПЕЧНОГО.
4. Особо обращаю внимание на несовершеннолетних от 15 до 16 лет. И вот почему. Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 обладают частичной дееспособностью, и сделки по отчуждению недвижимости совершают вместе с Попечителями, т.е. они (несовершеннолетние) присутствуют на подписании и должны лично проставить свою подпись. После 16 лет - имеется паспорт с фотографией и образцом подписи. А с 15 до 16 лет - ещё нет паспорта. И как быть уверенным, что "этот симпатичный мальчик" и есть тот самый Совладелец квартиры. И где у нас гарантия, что подпись поставил не "тот мальчик", а совсем другой, а настоящий Совладелец "понятие не имел о продаже его собственности". И начнутся проблемы … для Покупателя. Я всегда особо внимателен, когда Продавцами являются несовершеннолетние от 15 до 16 лет. Во-первых, настаиваю на их присутствии при подписании "Договора о задатке". Во-вторых, прошу показать "Ученический билет" с фотографией или как-то иначе доказать соответствие личности (семейные фотографии, опрос соседей, разговор с учителем в школе и др.)
Опекунский Совет может дать разрешения "под условием" и "без условия", при этом могут возникнуть проблемы у Покупателя, … если он (или его Риэлтор) не будет понимать "всех тонкостей момента".
"Под условием". Опекунский Совет дает разрешение на продажу квартиры, где сособственником есть несовершеннолетний, при условии предварительного приобретения для несовершеннолетнего (на его имя) "такой-то" части квартиры по "такому-то" адресу. Указывается конкретный адрес новой квартиры, документы на которую должны быть представлены в Опекунский совет.
Хочу обратить внимание Читателей на следующие "моменты".
В разрешении указывается для покупки конкретная квартира, и приобретать для несовершеннолетнего можно только эту квартиру, а не другую, даже большую по площади. Бывает (к сожалению довольно часто), что по разным причинам "срывается" покупка квартиры уже после получения разрешения. Ничего не поделаешь. Следует искать иную и … вновь подавать документы на Опекунский совет.
В разрешении, как правило, есть фраза, … при предварительном приобретении", т.е. квартиру для несовершеннолетнего необходимо купить до продажи старой. Эта запись, для тех, кто может "забыть" приобрести квартиру для ребенка, не умеющего постоять за себя самостоятельно. Как правило, продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно у одного и того же нотариуса, но я (для неукоснительного выполнения решения Совета) прошу сделать в "нотариальной книге" запись по покупке квартиры раньше записи по продаже, то есть купили как бы раньше, чем продали.
Бывают ситуации, при которых сперва нужно квартиру продать, а купить потом. Особенно часто это происходит при продаже квартиры, для внесения "первого" взноса в новое жилье, т.е. в новом доме. Опекунский Совет с пониманием относится к таким обстоятельствам, а Риэлторы знают какие дополнительные документы (в т.ч. и нотариально заверенные) нужно предоставить на заседание Опекунского совета.
"Без условия". В разрешении Опекунского совета нет никаких условий, от которых зависит продажа квартиры, т.е. … "разрешается продажа квартиры по такому-то адресу в связи с …".
Как правило, такое разрешение дается в связи выездом семьи куда-либо: в другую страну или другой город. Когда в другую страну - все понятно. Есть соответствующие документы, разрешение УВИРа, отметки в паспортах, люди выписываются, т.е. их действия "прозрачны". А если … семья выезжает в другой город или село в Украине? Проверить это не возможно, вернее трудно. А может быть это обман? Родители написали заявление в Опекунский совет о том, что семья выезжает в другой город, и там они купят большую квартиру или дом (в том числе и на ребенка), что имущественное положение несовершеннолетнего только улучшится, но для всего этого необходимо продать квартиру. В большинстве случаев - это правда. Но хороший Риэлтор всегда (!) должен учитывать возможность мошенничества и всячески препятствовать этому. У нас в Центре всегда, самым внимательным образом рассматриваются подобные ситуации, и я прошу доказательств - того, что ребенок будет хотя бы где-то прописан (школа, поликлиника, детский садик и т.п.). Мы связываемся с тем городом или селом, которые нам указывают, и выясняем, - действительно ли существуют " эта улица и этот дом", проживают ли в нем родственники несовершеннолетнего и могут (хотят) ли прописать у себя ребенка, пока его родители за вырученные деньги не купят новое жилье. Есть и другие приемы, о которых знают хорошие Риэлторы.
Это все проделывается для защиты интересов и безопасности своего Клиента - Его Величества Покупателя.
| |
est"