| Если утерян подлинник? Совет специалиста. | |
Выпуск 10 от 28.01.2004. Тема "Юридическая консультация"
 Я купил в 1997 году квартиру и оформил Договор на Бирже… (название биржи не указывается, будем называть ее До-Ре-Ми). Сейчас я хотел бы продать квартиру, но не могу найти Договор купли-продажи. У меня есть ксерокопия после БТИ. Что Вы мне посоветуете?
Никитин В.В.
Уважаемый г-н Никитин В.В.!
1. Безусловно, плохо, что Вы потеряли подлинник (оригинал) правоустанавливающего документа. И если бы это была бы не Биржа "До-Ре-Ми", а иная солидная, то не было бы никаких проблем. Вы пришли бы на Биржу и получили бы дубликат Договора купли-продажи, оформленный надлежащим образом.
По дубликату (не Копии, а - Дубликату) можно оформить Договор по отчуждению недвижимости.
2. Почему же Покупатели и их Риэлторы не любят (это мягко сказано) приобретать объекты, если в качестве правоустанавливающего документа - дубликат.
Я хотел бы, уважаемые Читатели, чтобы мы понимали разницу между "копией" и "дубликатом".
Дубликат (от лат. Duplicatus - удвоенный) - второй экземпляр какого-либо документа, имеющий одинаковую юридическую силу с подлинником.
Дубликат можно получить по месту совершения сделки.
Например. Договор купли-продажи был удостоверен у нотариуса. В случае потери подлинника Договора необходимо обратиться с письменным заявлением от лиц, по поручению которых или в отношении которых совершались нотариальные действия. Другими словами, Покупатель приходит в нотариальную контору, Государственную или частную, пишет заявление и получает Дубликат. Если нотариальное дело уже передано в архив (за давностью или по другим причинам), то дубликат выдает Государственный нотариальный архив. Государственные нотариальные архивы созданы во исполнение ст. 23 Закона Украины "О нотариате" в областных центрах, в Киеве, Севастополе и Симферополе для временного (75 лет) централизованного хранения и использования нотариальных документов.
На архивы возложены различные функции, в т.ч.:
- по приему документов;
- по обеспечению сохранности этих документов;
- по экспертизе ценности документов;
- по методическим и практическим консультациям.
Кроме того, государственные нотариальные архивы могут исполнять и другие действия. Это выдача дубликатов и засвидетельствование правильности копий и выписок с документов, которые находятся в делах архива. При этом он должен придерживаться принципа тайны нотариальных действий.
3. Дубликат Договора должен содержать весь текст подлинника. На дубликате делается отметка о том, что это "дубликат", который имеет силу подлинника. Прошу обратить внимание на это обстоятельство. Покупатель, взяв документ, в нашем случае - Договор купли-продажи, сразу видит: подлинник или дубликат он держит в руках.
Дубликат должен содержать весь текст удостоверенного или выданного документа.
Еще очень важное обстоятельство. Нотариус делает отметку на экземпляре документа (в нашем случае на Договоре купли-продажи) который сохраняется в делах нотариальной конторы или частного нотариуса. Специальная отметка свидетельствует о факте выдаче дубликата.
4. Я всегда советую Покупателям, перед приобретением объекта побывать в нотариальной конторе или Бирже, где оформлялась сделка по приобретению квартиры и найти (!) возможность посмотреть "нотариальный экземпляр" на предмет "выдачи" или "Невыдачи" дубликата.
Почему "опасен" дубликат?! Если оригинал уничтожен физически, например, сгорел, то "проблем нет". А если он утерян, то может быть найден уже после получения дубликата. А если он "как - бы" утерян, то есть "утерян" только для того, чтобы получить дубликат? В этих случаях имеются в наличии два документа (подлинник и дубликат) на основании которых можно продать объект два раза. Опытные Риэлторы знают способы и технологию защиты своих Клиентов от этого вида мошенничества.
Например, самый простой - совершить последующую сделку с объектом у того же нотариуса, что и предыдущая (с тем же объектом). В этом случае, проверка на наличие дубликата - обеспечена.
5. Копия - не дубликат. Копия не имеет такую же силу (юридическую) как дубликат.
Поговорим о копиях.
Копия (от лат. copia - множество) - точное (!) воспроизведение текста какого-либо документа.
Существует понятие "копия" и в искусстве, т.е. художественное произведение, повторяющее другое произведение и исполненное самим автором либо другим художником.
Нотариусы удостоверяют копии документов, выданных предприятиями и организациями при условии, что эти документы не противоречат закону, имеют юридическое значение, и удостоверение копий этих документов не запрещено законом.
Можно заверять копию документа, выданного и гражданином. Но… только в случаях, когда его подпись на оригинале удостоверена нотариусом или официальным должностным лицом.
Например, если Доверенность удостоверена нотариально, то с нее можно снять копию и заверить ее, но если Доверенность написана гражданином и его подпись никем не заверена, то копия с такого документа нотариально не заверяется.
Я, полагаю, что моим Читателям интересно знать, что удостоверять копии паспорта, военного билета, депутатского удостоверения и других документов запрещается. Почему? Не знаю. Ответа не нашел.
Можно засвидетельствовать и копию с копии документа, если это копия удостоверена нотариально или эта копия выдана предприятием (организацией), которая выдала подлинник документа.
6. Вернемся к вопросу, который задал уважаемый г-н Никитин В.В.
Биржа "До-Ре-Ми" "исчезла", ее руководители "в бегах". И Дубликат получить невозможно. Но… существуют копии (заверенные) в делах БТИ и в ЖЕКе. Копии, но… не дубликаты.
А мы уже знаем, что по копии Договора купли - продажи продать квартиру нельзя. Что же делать? И есть ли выход у моего Читателя? Есть.
Необходимо обратиться в суд. Обратиться с заявлением. Каким? Заявление не должно быть о признании или восстановлении факта собственности. В собственности г-на Никитина В.В. никто не сомневается. О чем же просить суд?
В пособиях… я не нашел образца подобного заявления. Я считаю, что нужно просить суд о признании факта права собственности на основании копии Договора купли-продажи зарегистрированного на пресловутой бирже "До-Ре-Ми". Полагаю, что заявление может иметь такой вид: Местному суду
Бабушкинского р-на
49000, г. Днепропетровска
пр. К. Маркса,57 НИКИТИН Всеволод Владимирович,
проживающий по адресу:
49000, г. Днепропетровск,
ул. Днепровская д. 100, кв.100 о признании права собственности
на квартиру 100 по ул .Днепровской д. 100
на основании Договора № 2-0000/97
от 10 июня 1997 года зарегистрированного
в Журнале регистрации биржевых сделок
Днепропетровской Биржи Недвижимости
До-Ре-Ми за № 2-0000/97 от 10.06.97 ЗАЯВЛЕНИЕ 10.06.97 между мною, Никитиным Всеволодом Владимировичем и продавцами: Ивановой Валентиной Степановой, Ивановой Татьяной Васильевной был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: по ул. Днепровской д. 100 кв.100, № 2-0000/97 зарегистрированный в Журнале регистрации биржевых сделок Днепропетровской Биржи Недвижимости До-Ре-Ми за № 2-0000/97 от 10.06.97
Посредником при подготовке Договора купли-продажи было ООО "Риэлтор", зарегистрированное на Бирже как БК 100, в лице Маклерского Олега Владимировича.
Договор зарегистрирован на Бирже под № 2-0000/97 от 10.06.97. Право собственности зарегистрировано в БТИ за № 0000 от 11.06.97г.
В настоящее время я хотел бы продать квартиру, но не могу воспользоваться своим правом Собственника из-за утери подлинника правоустанавливающего Документа.
Попытки получить дубликат Договора купли-продажи на Бирже "До-Ре-Ми" были бесполезны, т.к. я не смог установить как местонахождение самой Биржи (по прежнему адресу Биржа уже не действует), так и место размещения Архива.
На основании Закона Украины "О собственности", с учетом вышеизложенного, ПРОШУ: Признать право собственности на квартиру 100 по ул. Днепровской д. 100 на основании, имеющейся у меня ксерокопии Договора № 2-0000/97 от 10.06.97г. ПРИЛОЖЕНИЕ: 1) Ксерокопия Договора № 2-0000/97 без регистрационной отметки БТИ;
2) Ксерокопия Договора № 2-0000/97 с регистрационной отметкой БТИ;
3) Справка по ф.3 из ЖЕКа;
4) Копия Заявления- 2 шт.;
5) Квитанция об оплате государственной пошлины. "____" января 2004 года ________________/Никитин В.В./
| |
est"