Начнем с того, что по договору аренды дома Вы, Николай, будете являться стороной арендатора.

Заключив договор аренды дома, Вы, как его арендатор, вне зависимости от своего желания, вступаете в отношения, касающиеся самого земельного участка, на котором дом находится!

Согласно части первой ст. 796 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором объект находится, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды.

При этом законодательством устанавливается право (а не обязанность) сторон определить в договоре аренды недвижимости размер передаваемого арендатору земельного участка. Если же стороны договора не определят размер передаваемого в аренду земельного участка, то арендатору предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.

В законодательстве нет четко прописанной нормы относительно того, нужен ли отдельный договор аренды земельного участка, расположенного под арендуемой недвижимостью, или достаточно договора найма недвижимости. С одной стороны, нормы специального права требуют заключения письменного отдельного договора аренды земли. Но, с другой стороны, положения ГКУ устанавливают фактически «автоматическое» возникновение у арендатора недвижимости права пользования земельным участком.

К сожалению, даже судебная практика пока что не дает четкого ответа на этот вопрос.

Ниже приведу доводы, которые делают аргумен­тированным мнение о том, что договор аренды земли не обязательно заключать в дополнение к договору найма недвижимости:

1) ГКУ имеет приоритет в отношении Закона Украины «Об аренде земли», поскольку по своей правовой природе он является основным актом гражданского законодательства Украины; принят позже названного Закона;

2) согласно ст. 794 ГКУ договор найма недвижимости на срок свыше трех лет подлежит государственной регистрации. Следовательно, государственная регистрация аренды земли происходит автоматически в результате регистрации договора аренды недвижимости, и дополнительная государственная регистрация аренды земли в таких случаях не требуется.

Но, тем не менее, желательно включить в договор аренды дома следующие условия:

– объект аренды (т. е. дом) включает в себя и земельный участок, на котором дом расположен;

– указать размеры земельного участка, передаваемого в пользование вместе с домом.

Это будет подтверждением того, что основные условия пользования таким земельным участком уже урегулированы и не требуют дополнительной регламентации отдельным договором.

Обращаю Ваше, Николай, внимание на норму ст. 797 ГКУ, согласно которой плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из:

1) платы за пользование этим зданием, сооружением или его частью;

2) платы за пользование земельным участком.

Вторая часть по своей правовой сути является арендной платой за землю. Таким образом, наниматель дома, который автоматически является нанимателем и земельного участка, под ним расположенного и к нему прилегающего, вместе с платой за наем уплачивает и плату за землю, включенную в плату за наем.

Поэтому Вам, Николай, как арендатору дома, советую указать прямо в договоре аренды дома, что арендная плата по договору включает в себя и арендную плату за пользование землей.

Поскольку Ваш бывший муж при вселении не заключал с Вами договор найма помещения в Вашей квартире, а после развода отсутствуют сведения о наличии систематических нарушений с его стороны правил сожительства, то добиться его выселения из Вашей квартиры в судебном порядке вряд ли удастся.

Дело в том, что прекращение семейных отношений с Вами как владельцем квартиры не лишает Вашего бывшего мужа права пользования занимаемым помещением в Вашей квартире наравне с другими членами Вашей семьи. Это предусмотрено ст. 64 и 156 Жилищного кодекса Украинской ССР. Выселить бывшего мужа можно только в таких установленных Кодексом случаях: если он систематически разрушает или портит жилое помещение, использует его не по назначению, постоянно нарушает правила сожительства, делает невозможным проживание других лиц, а меры предупреждения – безрезультатны. Причем подтвердить такие факты должны свидетели.

Виктор Богачев,
руководитель юридического департамента