Выпуск 3 от 26.11.2003. Тема "Юридическая консультация"
 "Пусть меня Бог бережет от того, кто мне внушает доверие,
а с тем, кого я остерегаюсь, и сам справлюсь".
Сицилийская пословица
Доверенность. Корень этого слова содержит такие понятия как "доверие", "вера". Доверие - это наиболее высокая степень человеческих отношений. И очень важно не только не обмануться в человеке, которому ты оказал доверие, но и не пострадать при этом материально.
В данной статье мы поговорим о доверенности и об аспектах действия доверенности на приобретение либо отчуждение недвижимого имущества.
Очень хорошо если у Вас есть материальные и физические возможности самому заниматься приобретением или отчуждением недвижимого имущества. Но бывают ситуации, когда по долгу службы или по болезни человек не в состоянии заниматься процессом купли-продажи жилья. Выход из положения есть - доверенность. Доверенность является формой гражданской сделки, в которой одна сторона (поверенный) обязана исполнить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, такие как, заключить договор, оформить документы, получить или передать имущество.
Понятие доверенности дано в ст. 64 Гражданского Кодекса Украины Статья 64. Доверенность
Доверенностью признается письменное полномочие, которое выдается одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенность юридическому лицу может быть выдана только на заключение соглашений, которые не противоречат ее уставу (положению) или общему положению об организациях данного вида. Обратите внимание, что доверенность должна быть только в письменном виде. В рассматриваемой нами ситуации, а именно купля-продажа недвижимости, доверенность должна быть обязательно заверена нотариально.
За нотариальное удостоверение доверенности взимается государственная пошлина. Вы можете обращаться как к государственному, так и к частному нотариусу. Стоимость услуг по составлению доверенности, с учетом госпошлины по городу колеблется от 20 до 80 гривен.
Доверенность может быть выдана на осуществление определенного этапа сделки, как: сбор справок, получение "Выписки из реестра прав собственников" в БТИ и т.д.
Но в большинстве случаев имеет место так называемая генеральная доверенность, по которой, доверитель поручает другому лицу распоряжаться имуществом, заключать договора купли-продажи, мены, дарения и т.п., а также получать денежные средства от Покупателя в случае отчуждения объекта недвижимости. При наличии такой доверенности, доверитель фактически теряет контроль над своим имуществом и сделками, которые осуществляются в отношении такового. Выдавая такую доверенность, вы должны себе четко представлять последствия заключения сделки другим лицом. Необходимо иметь очень веские основания для выдачи такой доверенности, а также доверять лицу, которого вы наделяете подобными полномочиями. Так же, нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что сделку по доверенности можно оспорить.
В зависимости от наделенных полномочий, представитель (доверенное лицо) может создавать, изменять или прекращать гражданские права и обязанности доверителя. Доверенность может быть выдана для совершения одного-единственного действия (например, для сбора необходимых для сделки документов). С другой стороны, если в доверенности указана такая возможность, доверенное лицо может быть наделено правом отчуждения недвижимого имущества доверителя или же на приобретение такого имущества. В любой сделке обе стороны - как продавец, так и покупатель - могут совершать операции через своих представителей.
Продажа или покупка квартиры по доверенности весьма заманчива и в том случае, если у владельца нет времени или физической возможности для того, чтобы заниматься проведением сделки самостоятельно.
Оформление нотариальной доверенности не требует больших временных затрат и особых усилий. Нотариус производит идентификацию и проверку лиц, пришедших для составления доверенности буквально за несколько минут.
Надо сказать, что во всех нотариальных конторах имеется т.н. "рыба", типовой бланк, где обратившемуся клиенту необходимо только четко сформулировать свое поручение доверенному лицу.
Формы, которые предлагают разные нотариусы, могут варьироваться, но незначительно.
Как и в любом вопросе, в доверенности есть свое "но", которое сводит на нет многие достоинства механизма проведения сделок по доверенности. Возможная опасность подобной сделки заключается в том, что доверенное лицо может продолжать заниматься продажей квартиры доверителя даже после того, как наступит "прекращение доверенности". Статья 69. Прекращение доверенности
Действие доверенности прекращается в результате:
1) окончание срока доверенности; 2) отмена доверенности лицом, которое ее выдало; 3) отказа лица, которому выдана доверенность; 4) прекращение юридического лица, от имени которого выдана доверенность; 5) прекращение юридического лица, на имя которого выданная доверенность; 6) смерти гражданина, который выдал доверенность, признание гражданина недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) смерти гражданина, которому выданы доверенность, признание гражданина недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим… Прекращение ее действия может произойти по нескольким причинам:
- истек срок ее действия (например, если доверенность была выдана 15 июня 2003 года сроком на один год, то уже с 16 июня 2004 года доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия);
- в случае смерти доверителя или признания его недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности);
- при отмене нотариально заверенной доверенности самим доверителем (то есть после того как доверитель оформит у того же нотариуса соответствующее заявление об отмене ранее выданной доверенности).
При прекращении действия доверенности лицо, которому она выдана или ее правопреемникам обязано немедленно вернуть доверенность.
Профессиональные риэлторы, по роду своей деятельности довольно часто сталкиваются с попытками мошенничества при наличии генеральной доверенности. В случае сделки купли- продажи квартиры, когда интересы Продавца или Покупателя представляются по доверенности, риэлтор обязательно проведёт ряд мероприятий с целью установления правомочности доверенного лица.
В этом случае, играет немаловажную роль элементарная бдительность и познания в области юриспруденции.
Проверка реквизитов - это "азбука" договорных отношений между физическими лицами. В понятие "реквизитов" входит: срок действия доверенности, паспортные данные доверенного лица, печать нотариуса и формально текст доверенности.
При современных возможностях полиграфии, конечно же, и подобная проверка не может застраховать на все 100 % безопасность сделки по доверенности. При осуществлении сделки с доверенностью всегда есть достаточная доля риска, что доверенность прекращена, отозвана самим доверителем.
При работе с профессиональным риэлторским агентством риск заключения сделки минимален, так как, у агентства есть гораздо больше возможностей проверить действительность доверенности.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи гораздо выгодней заключать у того же самого нотариуса, у которого была выдана доверенность. Это даст возможность выяснить: "А не была ли отозвана доверенность доверителем?"
Гораздо серьезней обстоит дело, если доверенность была оформлена в другом городе или еще "лучше" в другом государстве, что, кстати, довольно распространенно в последние 5 лет.
Единственным способом проверки подлинности "заграничной" доверенности является письменный запрос. Запрос может быть послан в нотариальную контору, выдавшую доверенность, либо в посольство.
Но ... Запрос, это время с одной стороны, а с другой стороны - как правило, посольства и нотариальные конторы не отвечают на частные запросы. В заключение статьи обобщим все вышесказанное и еще раз подчеркнем ключевые моменты:
Доверенность - сделка, имеющая временные рамки. Срок действия доверенности устанавливается лицом, выдавшим доверенность, по его усмотрению, но не может превышать трех лет. В тексте доверенности срок ее действия должен быть обозначен прописью. Если данный срок в доверенности не указан, то нотариус разъясняет поверенному, что такая доверенность будет действительна лишь в течение одного года со дня ее выдачи.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, признается недействительной. Это объясняется тем, что доверенность вступает в силу, начиная с конкретной даты, и в определенный момент утрачивает свою силу. Указание даты выдачи необходимо для определения начального, а если не указан предельный срок, то и конечного момента действия доверенности. В доверенности должно быть четко указанно, что она не подлежит перепоручению, третьим лицам.
Несмотря на все риски, связанные с оформлением сделки по доверенности, а также риск довериться не тому человеку, нельзя считать, что такой способ проведения операции с недвижимым имуществом является ненадежным. Вредны, и недоверье, и доверчивость.
Выбор остается за Вами. Ус Т.А - Юрист компании "Риэлнест"
| |
est"