13 октября Президент Украины подписал закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг». Документ содержит ряд норм, которые меняют правила игры на рынке кредитования. В частности, теперь согласно закону банк может выселить должника из залоговой квартиры сразу же после постановления суда о взыскании имущества. Естественно, возникает вопрос: насколько это критично для тех, кто живет в ипотечной квартире и не платит по кредиту? Не приведет ли эта норма закона к массовому выселению должников?

Своим мнением на этот счет поделились днепропетровские эксперты на пресс-конференции в ИА «Мост-Днепр».

Кому это выгодно?

Сегодня в Украине, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, проблемная ипотека составляет около 30%. Чтобы хоть как-то добиться возврата проблемных кредитов и снизить риски банковской системы, был принят Закон о защите прав кредиторов и потребителей финансовых услуг. Судя по нормам закона, документ, прежде всего, защищает права кредиторов, ведь для выселения должников из квартиры теперь достаточно будет исполнительной надписи нотариуса на договоре ипотеки. Однако специалисты успокаивают: тревоги по поводу новых правил – напрасны. Это невыгодно ни заемщикам, ни банкам.

Так, президент адвокатской компании «Шерман» Илья Бондарь в ходе пресс-конференции заявил: «Принципиально ничего не изменилось – просто закон упростил саму процедуру, которая в итоге ведет к выселению ипотечных должников. Если раньше банкам приходилось терять много времени на подготовку и получение соответствующих бумаг, то теперь банкам несколько облегчили жизнь, сократив этот процесс. Теперь суд может одновременно с обращением взыскания на ипотечное имущество принять решение о выселении жильцов. Но при желании можно судиться годами. А вот нужно ли это банкам?».

С мнением юриста согласен президент Ассоциации «Днепровский банковский союз» Владимир Косюга. По его словам, закон ничего существенного в ситуации заемщика-должника не меняет: «Банки и раньше могли выселить своего должника по решению суда, но они в большинстве своем этого не делали, так как это крайне невыгодно для любого финансового учреждения: хлопотно, затратно и длительно».

«Отъем квартиры у заемщика и ее продажа на торгах – деструктивный путь», – считает Владимир Косюга. Во-первых, поясняет эксперт, в связи с падением цен на квартиры некоторые объекты залога стали дешевле, чем сами кредиты. Это значит, что при реализации залоговой квартиры на торгах банк будет нести весомые убытки. Во-вторых, убытки умножают расходы на исполнительную службу, торгующие организации и т.д. В результате всех затрат банк получит после реализации квартиры всего лишь треть от суммы ипотеки. «Поэтому, – считает президент Ассоциации «Днепровский банковский союз», – до тех пор, пока банк будет видеть перспективу возврата кредита, он будет работать с заемщиком, применяя различные способы реструктуризации займа. Изъятие квартиры – крайняя мера, и это возможно только тогда, когда, кроме продажи квартиры на торгах, другого варианта не просматривается».

По словам Владимира Косюги, сейчас банки более лояльно относятся к тем заемщикам, которые брали кредиты для покупки квартиры «для себя», и менее – к тем, кто покупал жилье в спекулятивных целях. Не секрет, что до кризиса многие заемщики с помощью кредитов приобретали по 5-7 квартир. Сейчас в связи с падением доходов за счет сокращения спекулятивных операций на рынке недвижимости такие заемщики находятся в особенно сложном положении. И тут есть вина банков: с целью увеличения своих ипотечных портфелей банки мало обращали внимания на количество приобретаемых за счет кредитов квартир и закрывали глаза на реальные доходы заемщиков. Теперь банки не знают, как вырулить из такой ситуации: в сумме ипотечные квартиры гораздо дешевле, чем стоимость кредитов. Поэтому финансовые учреждения сегодня чрезвычайно осторожно относятся к ипотеке. Они готовы кредитовать, но для этого, заемщику нужно, прежде всего, показывать официальные доходы. Дополнительные, которые раньше учитывались, сегодня не идут в счет. Кроме того, банки требуют объективной оценки недвижимости. И конечно, уже нет никаких нулевых авансов: первоначальный взнос – от 20% до 50% от стоимости приобретаемой квартиры.

Выселять или договариваться?

Сейчас банки стоят перед дилеммой: или выносить займы на проблемную задолженность, или же работать с заемщиком на перспективу, идя на уступки и послабления. К сожалению, многие банки, считает генеральный директор компании «Инфосервис» Владимир Кузнецов, не хотят понимать, что на дворе кризис и доходы заемщиков резко упали. Не хотят они и признать то, что выдавая кредиты в долларах, они перекладывали валютные риски на заемщика, получающего зарплату в гривне. По его словам, банкам нужно признать, что проблема неплатежей по кредитам, особенно валютным, – это проблема не только заемщиков, но и банков.

Поэтому, чтобы не доводить дело до изъятия проблемных квартир, Владимир Кузнецов предлагает путь мирных переговоров. По его мнению, это самый оптимальный вариант для банков и заемщиков – ведь всегда можно договориться и взаимовыгодно решить проблему. Давить же на заемщика и нагнетать на рынке напряженную обстановку, тем более в таких сложных экономических условиях, по крайней мере, неразумно.

Как сообщил Владимир Кузнецов, сегодня на рынке недвижимости Днепропетровска немало залоговых квартир, которые реализуются самими заемщиками добровольно по договоренности с банками. Случаи, когда банк забирает квартиру по решению суда и выставляет на торги, встречаются не столь часто.

Что касается покупки таких проблемных квартир, то приобретать их эксперт не советует. Это влечет за собой целый ряд проблем, связанных с ценой залога, освобождением квартиры и т. д. При сегодняшнем достаточном выборе квартир на рынке просто нет смысла приобретать себе такую головную боль.

Если доллар взлетит вверх

Итак, массового выселения должников из залоговых квартир в связи с принятием закона эксперты не прогнозируют. Но остается одно «но»: что будет с выплатой валютных кредитов, если курс доллара взлетит вверх?

По мнению Ильи Бондаря, тогда все заемщики просто перестанут платить по кредитам, и рынок захлестнет выброс залоговых квартир. «И вообще, я утверждал и утверждаю, что выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте на территории Украины – большая ошибка банков, а точнее – такая выдача без специальной лицензии была незаконна», – говорит эксперт.

В свою очередь, Владимир Косюга утверждает, что насильно брать ипотечные кредиты в валюте никто заемщиков не заставлял – у заемщиков был выбор, поэтому винить банки в этом нельзя. Что же касается рисков, то они сохраняются, несмотря на усилия правительства поддержать курс доллар/гривна в стабильном состоянии. «В случае, если курс доллара прыгнет до 10, – говорит Владимир Косюга, – у заемщика существенно вырастет задолженность по кредиту. Поэтому банки предлагают валютным заемщикам переходить на гривневые займы».

Только вот есть большая проблема: нынешний курс доллара иной, чем до кризиса, да и ипотечные ставки в гривне дороже, чем в валюте. «А механизма, который бы позволил банкам взять эти убытки на свой баланс, к сожалению, нет», – заключил Владимир Косюга.

Кроме того …

Кроме ускоренной процедуры выселения должников из приобретенного в кредит жилья, закон включает еще несколько важных нововведений. Некоторые из них направлены на улучшение положения заемщика. Так, документ предусматривает предоставление постоянного жилья проблемным заемщикам взамен конфискованного. Хорошая норма. Однако если учесть, что социального жилья в Украине пока нет, эта норма теряет свой смысл.

Еще одна новация – банк не сможет требовать уплаты любых дополнительных платежей и сборов, если они не указаны в кредитном договоре. Кроме того, под запретом штрафы за досрочное погашение кредита. Досрочное погашение по новому закону является правом заемщика, и любые попытки его запретить или ограничить являются противозаконными.

Также закон запрещает валютное кредитование населения на территории Украины. Кредиты будут выдавать только в гривне. Таким образом, вопрос: вернутся ли дешевые кредиты в валюте, теперь закрыт навсегда.

Правда, все эти нормы нового закона не распространяются на кредитные договоры, которые были заключены до его вступления в силу.

НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ

в свете закона «О защите прав кредиторов
и потребителей финансовых услуг»

Валентина ПОПОВА