В условиях кризиса многие заемщики оказались не готовы выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. В таком случае банк-кредитор согласно Закону «Об ипотеке» может прибегнуть к крайней мере — принудительной продаже залоговой квартиры на публичных торгах. Продажа может происходить по решению суда либо на основании исполнительной надписи нотариуса. А с недавних пор банкам разрешили изымать залоговое имущество в обход суда. Правда, эта норма распространяется только на ипотечные договоры, заключенные после 14 января 2009 года.

О том, как происходит реализация залоговой квартиры с торгов, мы попросили рассказать Александра СТОЦКО, начальника сектора по работе с проблемными активами днепропетровского филиала банка «Финансы и Кредит».

— Александр Анатольевич, кто непосредственно занимается продажей квартиры с аукциона?

— Реализацией залоговых квартир, согласно Порядку проведения аукционов по реализации залогового имущества, занимается государственная исполнительная служба через уполномоченные организации. Банк-кредитор во всем этом процессе выполняет лишь роль наблюдателя. Исполнительная служба готовит все необходимые документы, назначает независимого оценщика исходя из перечня аккредитованных оценочных компаний, кроме того, сама выбирает организацию, которая имеет право проводить торги. В свою очередь, торгующая организация назначает время и место проведения аукциона, готовит и публикует информацию о выставляемой на торги квартире. При этом срок подготовки к аукциону не должен превышать двух месяцев с даты получения организатором торгов исполнительных документов. По законодательству, о дате проведения торгов сообщается не позже чем за 30 дней до его начала. Соответствующее объявление публикуется в средствах массовой информации, что способствует привлечению широкого круга покупателей.

— Как принять участие в торгах?

— Для этого нужно подать заявку организатору торгов на участие и сделать гарантийный взнос. В случае победы покупатель подписывает протокол ведения аукциона и в 10-дневный срок вносит деньги за покупку квартиры на счета, указанные в протоколе. Эти средства в течение 5 дней перечисляются организатором аукциона банку. На основании акта о проведении аукциона нотариус выдает победителю свидетельство о приобретении недвижимости на торгах.

— По какой стоимости квартира выставляется на торги?

— Начальная цена реализуемой квартиры устанавливается оценщиком по текущей рыночной стоимости. Но если торги не состоялись по каким-то причинам, скажем, из-за отсутствия покупателей или на торги явилось менее двух претендентов, то не ранее чем через месяц назначается повторный аукцион. И тогда стартовая цена квартиры, согласно Порядку, снижается, но не более чем на 30%. Обычно уровень скидки составляет 25%. Это привлекательно для потенциальных покупателей, но невыгодно ни заемщику, ни банку, так как обе стороны несут существенные убытки.

— Насколько такая процедура затратна для банка и для заемщика?

— Принудительная продажа — процесс длительный и затратный. Сумма расходов включает в себя затраты на исполнительное производство, плату за организацию и проведение торгов, а также плату за проведение экспертной оценки ипотеки в зависимости от ее стоимости. Заемщик вынужден будет компенсировать затраты на исполнительное производство, плату за услуги торгующей организации. Причем исполнительный сбор в размере 10% от суммы задолженности будет взыскиваться не за счет предмета залога, а за счет иного имущества должника.

— А если средств, полученных от реализации квартиры, недостаточно для полного погашения долга и всех издержек?

— Тогда, согласно закону, происходит обращение взыскания на другое имущество должника. Если же у нерасплатившегося заемщика нет сколько-нибудь ценного имущества, то взимать остаток долга будут из его зарплаты. В случае, если должник не работает, исполнительная служба может вернуть банку документы, и банк в течение 3 лет может ждать, пока у заемщика не восстановится платежеспособность.

— Как много конфискованных квартир выставляется сегодня на торги?

— На самом деле процент таких квартир невысок, продажи с молотка не носят массового характера. В критической ситуации должники скорее идут на самостоятельную продажу, чем соглашаются иметь дело с исполнительной службой либо включаться в процесс судебного разбирательства.

— И все же, как заемщику, оказавшемуся в сложной финансовой ситуации, не допустить продажи квартиры с молотка?

— Принудительная продажа — крайняя мера. Она применяется к злостным неплательщикам, к тем, кто отказывается идти на компромисс с банком и избегает всяческих контактов с финучреждением. Между тем, если у заемщика возникли трудности с выплатой кредита, не нужно доводить дело до торгов. Первое, что необходимо сделать, это прийти в банк и честно и открыто рассказать о своих проблемах. Кредитные менеджеры помогут найти компромиссное решение в каждой конкретной ситуации. Для кого-то спасительным выходом может стать уменьшение или отсрочка на какое-то время платежей. А для кого-то способом минимизировать расходы станет обмен большей квартиры на меньшую. А если уж совсем нет возможности обслуживать кредит, то в такой ситуации самым оптимальным способом может стать добровольная продажа залоговой квартиры. В этом случае заемщик может продать квартиру по более высокой цене и полностью расплатиться с банком.

Валентина ПОПОВА