В условиях финансового кризиса и сокращения доходов населения все больше и больше заемщиков испытывают серьезные проблемы с выплатой ипотечных кредитов. По разным данным, до 40% выданных займов рискуют стать «невозвратами». Сколько же на самом деле проблемных кредитов, банки умалчивают, однако честно признаются, что количество должников постоянно растет. Понятно, что невыплата кредита грозит потерей залогового имущества. Но стоит ли сразу прощаться с заложенной квартирой?

О том, как заемщику спастись от дефолта, речь шла на недавнем «круглом столе», посвященном проблемам ипотечных кредитов. В обсуждении вопросов приняли участие юрист юридического центра «Прецедент» Галина Бакум, вице-президент Союза аудиторов Украины Михаил Крапивко, директор риэлторской компании Realnest Елена Сафронова, президент группы компаний «Магистр» Маргарита Урицкая.

Искать компромисс с банком

Все эксперты «круглого стола» были едины во мнении: если у заемщика появились проблемы с обслуживанием ипотеки, то ему необходимо открыто заявить об этом банку и вместе с ним попытаться найти оптимальное решение. Тем более, что банки, как подчеркнула Маргарита Урицкая, сегодня особенно лояльны к заемщику и охотно идут на компромисс. Чтобы не допустить критической ситуации, банки готовы предложить несколько способов снижения платежной нагрузки на заемщика. Это и реструктуризация долга, и кредитные каникулы, и перевод ипотеки на другого заемщика, и использование депозитов в счет погашения кредита. Но прежде чем воспользоваться таким предложением, говорит Галина Бакум, нужно обсудить все детали с юристом, а потом уже сесть за стол переговоров. При этом заемщик должен иметь в виду, что реструктуризация долга, как и кредитные каникулы — меры краткосрочные, они могут помочь заемщику пережить лишь временные трудности. Но радикально такие уступки проблему не решают, более того — удлиняют срок кредита и увеличивают переплату.

Отстаивать свои права

Одна из главных проблем, которая изрядно портит жизнь заемщику, это повышение банком-кредитором процентных ставок в одностороннем порядке. Довольно часто распространена такая практика: банки рассылают клиентам письма, в которых сообщают о подобном сюрпризе. По словам Галины Бакум, встречаются и такие случаи, когда письма, якобы датированные декабрем или даже ноябрем прошлого года, приходят заемщику после 10 января (дата вступления в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно запрещения банкам менять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке»), где сообщается о том, что через месяц размер процентной ставки будет повышен.

В таком случае заемщику нужно письменно сообщить о своем несогласии и категорически не подписывать никакие документы, так как действия банка противоречат законодательству, которое запрещает повышать процентную ставку в одностороннем порядке. Причем, уточнила Галина Бакум, такая норма распространяется и на договоры, которые оформляются сейчас, и на те договоры, которые были заключены ранее.

Идти на добровольную продажу квартиры

Если в силу сложившихся обстоятельств заемщика не устраивают временные меры и он понимает, что в дальнейшем ему с кредитом не справиться, то в этом случае, говорит Елена Сафронова, не стоит доводить ситуацию до процедуры обращения взыскания на залоговое имущество. Процесс этот затратный и невыгодный для обеих сторон. Наиболее оптимальный способ — прийти в банк и договориться о добровольной продаже ипотечной квартиры. Заемщик самостоятельно ищет покупателя и заключает трехсторонний договор со снятием залога. В этом случае, по словам Елены Сафроновой, квартиру можно продать по рыночной стоимости, то есть получить за нее более высокую цену, чем при продаже с торгов.

Если ипотечная квартира является основным местом проживания неплатежеспособного заемщика, и он не настроен терять жилье, то выходом из ситуации может стать обмен квартиры с доплатой. Скажем, 3-комнатную обменять на 2-комнатную. «Таким образом заемщику придется ухудшить свои жилищные условия, — говорит Елена Сафронова, — тем не менее, за счет доплаты можно погасить часть кредита, а также выиграть время для восстановления своей платежеспособности».

Кто виноват?

По мнению Михаила Крапивко, в условиях растущего курса доллара и угрожающих масштабах безработицы ипотечные кредиты автоматически становятся проблемными. Те же действия, которые предпринимает правительство и Нацбанк, только подрывают банковскую систему и обостряют конфликты между банками и заемщиками. Кивая на неподъемный курс доллара, некоторые заемщики «под шумок» отказываются гасить кредиты. «В такой ситуации необходимо повысить дисциплинированность заемщика, установить добросовестные партнерские отношения между банком и клиентом. Если обе стороны не будут использовать ситуацию в целях своей выгоды, ситуация стабилизируется», — считает Михаил Крапивко.

Несколько упростить жизнь должникам обещают законопроекты, которые сейчас находятся на рассмотрении в Верховной Раде. Среди предлагаемых норм — мораторий в период выхода экономики из кризиса на изъятие залоговой недвижимости, в которой постоянно проживают люди, а также отсрочка по оплате остатка кредита сроком на 1 год. Но вот спасет ли это должников и согласятся ли они обслуживать кредиты, если курс доллара уйдет за отметку в 10 грн.?

Валентина ПОПОВА