Коммерческая недвижимость Днепропетровска по-прежнему находится под влиянием экономического кризиса. В частности, офисный сегмент еще далек от восстановления, о чем свидетельствует продолжающийся незначительный спад спроса и цен. В целом с начала года цены продаж офисной недвижимос­ти снизились на 12,7%. Это говорит о том, что сегодня инвестор не готов вкладывать свои средства в офисы.

На протяжении всего 2011 года цены офисных предложений в центральных районах Днепропетровска снижаются, в приближенных – повышаются, а в отдаленных от центра районах колеблются в пределах $700-$800 за 1 кв.м. Спрос на покупку офисных площадей остается на очень низком уровне. Более востребован на сегодняшний день сегмент аренды: цены приемлемые, и свободных площадей достаточно.

На начало октября цены на офисы в среднем составляют $1116 за 1 кв.м, тогда как в начале года они составляли $1278 за 1 кв.м (табл. 1). В целом за текущий год офисные площади подешевели примерно на 12,7%. При этом в центральных районах города цены предложений снизились максимально – на 26,7%. В районах, приближенных к центру, наоборот, наблюдается постепенный рост, который в целом за этот год составил 14,5%, а в отдаленных от центра районах цены выросли на 8%.

Таблица №1
ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЙ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

По данным на начало октября, средняя стоимость офисного квадрата в центральных районах города составляет $1173, в районах, отдаленных от центра, – $785, в приближенных к центру районах – $862.

Максимальное снижение цен в центральной части города наблюдалось в первом квартале текущего года. В приближенных к центру и отдаленных районах резкое снижение (практически в два раза) было зафиксировано еще в конце 2010 года.

На сегодняшний день ценовое колебание составляет не более 5% за квартал. Это свидетельствует о том, что рынок пришел в равновесие.

За третий квартал цены предложений в целом снизились на 4,7%, при этом в центральных районах города снижение составило 3,5%, в приближенных к центру районах цены выросли на 5,9%, а в отдаленных рост цен составил 2,8%.

В ближайшее время стоимость офисных площадей сильно не изменится. И на это есть реальные причины: особых предпосылок для резкого роста цен не видно, но и для сильного снижения оснований тоже пока нет.

За последний год цены на офисы существенно «просели»: еще в первой половине 2010 года средняя цена за 1 кв.м колебалась в пределах $1500. Главной преградой для дальнейшего снижения цен является нежелание продавца удешевлять свой товар, поскольку большинство объектов были ранее приобретены по более высоким ценам.

График №1




График №2




График №3

До финансового криза переизбыток свободных средств и дефицит предложения загнали цены на объекты коммерческого назначения с $200-$500 за кв.м до уровня $4000-$7000 за кв.м. Так что, что пока дефицита на офисы нет, цены будут снижаться до минимально допустимого уровня. Но как только на рынке почувствуется нехватка офисных помещений, цены пойдут вверх.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest