В январе на рынке недвижимости Днепро­петровска произошло незначительное снижение цен предложений в среднем на 2,2%. По сравнению с прошлым месяцем, объем предложений снизился практически на 20%, а величина спроса на покупку вторичного жилья осталась на прежнем уровне. По данным на начало февраля текущего года, предложение превышает спрос примерно в 16 раз (в январе предложение превышало спрос в 20 раз).

Вторичный рынок

В структуре предложения представлено большое количество квартир в состоянии «евроремонт». От общего числа предложений их количество составляет около 28%.

В сегменте однокомнатных квартир наибольшее количество предложений представлено в высотных домах – около 60%. В «сталинках» – не более пятой части от общего объема предложений. Такое же количество предложений представлено и в «хрущевках».

В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет чуть меньше половины, в «сталинках» и «екатерининках» – около четверти от общего числа предложений, так же, как и в «хрущевках».

В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах составляет более 65%, в «сталинках» и «екатерининках» – меньше пятой части и лишь около восьмой части – в «хрущевках».

В процентном выражении объем представленных на рынке «единичек» составляет – 31,6%, 2-комнатных – 34,7%, 3-комнатных, а также с количеством комнат «четыре и более» – 33,7%.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир снизилась примерно на 1,4% по отношению к данным конца прошлого года. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $30,6 тыс.

В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры повысились на 8,4%. По итогам января, средняя цена 2-комнатной квартиры составила $48,8 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 4,7% по отношению к концу 2010 года. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало февраля составляет $63,0 тыс.

По итогам января, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $915, что на 2,2% ниже значений прошлого месяца ($936). В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра составила на начало февраля – $1 250, в приближенных к центру – $966, в отдаленных от центра районах – $827. Соответственно, снижение цен предложений в центральных районах составило 4,4%, в приближенных к центру цены повысились на 2,8%, а в отдаленных от центра районах цены предложений снизились на 3,3%.

Основной тенденцией января следует отметить увеличение спроса на квартиры в высотных кирпичных домах в районах, приближенных к центру, и центре города. Покупатель интересуется качественным жильем, т.е. квартирами в высотных кирпичных домах относительно новой постройки, в районах, приближенных к центру, и спальных районах. А таких предложений на рынке Днепропетровска очень мало, соответственно и цена предложения достаточно высока.

Днепропетровску катастрофически не хватает нового недорогого жилья. В сегменте «старого» фонда ситуация совершенно противоположная: предложений очень много и продавцы торговаться готовы, но вот покупать такое жилье мало кто готов, особенно на первых, последних и «высоких» этажах.

В начале 2011 года на рынке недвижимости наметилась активизация спроса и незначительное увеличение числа сделок. Но это не есть рост, зашкаливающий за прежние максимумы, а лишь возвращение рынка из состояния «застоя» к уровню нормальной средней активности. А значит, и ожидать былого ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2011 году еще рано – экономические условия не те, да и уровень платежеспособности реальных, а не инвестиционных покупателей квартир оставляет желать лучшего.

Но с другой стороны, возвращение активности на рынок – уже важный позитивный признак. И немаловажно, что число сделок постепенно увеличивается по отношению к показателям 2009-2010 годов. А значит, можно делать выводы о том, что рынок будет оставаться стабильным.

Все будет зависеть от курса валют, платежеспособности населения и общих экономических показателей Украины.

*В приведенных данных и расчетах средней стоимости участвовали только данные по квартирам, расположенным в типовых домах. Данные по квартирам, представленным в домах новой постройки, а также квартирам с евроремонтом не учитывались.

Первичный рынок

Стоимость 1 кв.м нового жилья в Днепропетровске по состоянию на начало февраля составляет в среднем 9 046,5 грн.

По итогам года, снижение среднерыночного показателя составило 0,55%. При этом средняя стоимость 1 кв.м жилья эконом-класса (группа низких цен) составила 7 454 грн., элит-класса в жилых комплексах (группа высоких цен) – 13 425 грн. (см. График 4 и График 5).

На рынке представлены все те же объекты, которые предлагаются уже на протяжении 2-х лет. Объектом относительно новым на рынке можно назвать лишь жилой дом на улице Погребняка. Но продажа квартир «от застройщика» в этом доме не предлагается – жилье продается через агентства недвижимости.

Как и ранее, отсутствие доступной ипотеки не позволяет покупателю активно приобретать жилье на первичном рынке. Сдерживает активность и отсутствие гарантий в том, что объект будет построен, да еще и в запланированный срок. Кроме того, квартиры в новостройке требуют значительных финансовых затрат на ремонтные работы, которые составляют не менее 30-50% от общей стоимости приобретаемой квартиры. Таким образом, даже жилье эконом-класса на сегодняшний день по карману далеко не многим жителем нашего города, что объясняет сложившуюся ситуацию на первичном рынке.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest