Сегмент коммерческой недвижимости Днепропетровска по-прежнему находится под сильным влиянием экономического спада. Цены предложений на площади офисного назначения снижаются. Собственники снимают свои объекты с продажи, поскольку спрос очень мал, да и отдавать объекты хорошего качества по низким ценам они не готовы. На начало июля общий объем предложений офисных площадей в городе, по сравнению с данными за первый квартал 2010 года, уменьшился на 21%. Спрос за аналогичный период снизился на 39%.

Продажа

Цены предложений на офисную недвижимость, по состоянию на начало июля, в среднем по городу составляют $1 278 за кв.м (таблица 1). За второй квартал цены предложений уменьшились примерно на 16,3%. При этом в центральных районах города цены предложений снизились на 5,3%, в районах, приближенных к центру, – на 47,9%, а в отдаленных от центра районах – на 43,7%.

По данным, полученным на начало июля, средняя стоимость 1 кв.м в центральных районах города составляет $1 601/кв. м, в отдаленных районах – $727/кв. м, в приближенных к центру районах – $753/кв. м.

Сейчас все больше оснований полагать, что в обозримом будущем стоимость офисного квадратного метра сильно не изменится. И это вполне обоснованно: особых предпосылок для резкого роста цен на недвижимость не видно, но и сильно падать причин тоже нет.

За последний квартал цены на офисы существенно снизились – практически до уровня цен разгара экономического кризиса. Уже на протяжении июня они не демонстрировали стремительной отрицательной динамики – такой, какой мы наблюдали в апреле-мае. Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло бы еще в период кризиса – на фоне если не паники, то, по крайней мере, сильной предосторожности. Главной преградой для дальнейшего спада цен стало нежелание продавцов и дальше снижать цены. Вот почему многие собственники решили не торопиться с продажей и предпочли сдавать свои объекты в аренду: за определенное количество лет объект все равно окупится, и все так же будет оставаться собственностью продавца, которую можно продать, и, возможно, дороже, чем сегодня.

В докризисные времена переизбыток свободных средств и дефицит предложения загнали цены на объекты коммерческого назначения с $200-$500 за кв.м до уровня $4 000-$7 000 за кв.м. Сейчас дефицита объектов нет, и цены снижаются до минимально допустимого уровня. Но как только на рынке снова почувствуется нехватка коммерческих площадей, цены пойдут вверх.

Аренда

На начало июля предложение на аренду офисной недвижимости Днепропетровска превышает спрос примерно в 6,5 раза. Уровень данного соотношения повысился по отношению к итоговым данным первого квартала 2010 года – тогда предложение превышало спрос в 5,6 раза. За период второго квартала количество предложений уменьшилось на 18%. Но спрос снизился еще более существенно – на 35%, что и повлияло на увеличение вышеуказанной величины. Цены предложений соответственно тоже пошли вниз, хотя еще в первом квартале они демонстрировали положительную динамику.

Арендные ставки на офисную недвижимость на начало июля в среднем по городу составили $9,0 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $10,5 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $8,6 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах – $5,7 за кв.м/месяц. (см. таблицу 2, графики 4,5,6).

В центральных районах города, по сравнению с итогами первого квартала 2010 года, арендные ставки на все классы офисных помещений повысились на 1,9%. В районах, приближенных к центру, ставки снизились на 4,4%, а в отдаленных от центра районах снижение составило 13,6%.

Еще в начале апреля средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $10,3 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $9 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах – $6,6 за кв.м/месяц. В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на офисные помещения на 1 апреля 2010 года составлял $9,1 за кв.м/месяц. Таким образом, цены предложений снизились по итогам второго квартала на 1,1%.

Ситуация на рынке аренды офисных помещений сегодня говорит о дальнейшей неопределенности и показывает вновь отрицательную динамику после незначительного роста цен в первом квартале. Обусловлено такое поведение цен, на наш взгляд, второй волной экономического спада, который хоть и не является ярко выраженным, но все-таки влияет на рынок коммерческой недвижимости.

Основным фактором падения арендных ставок является уменьшение арендуемых площадей. В дальнейшем возможно проявление отрицательной ценовой динамики в связи с вступлением в силу такого фактора, как сезонность. Летом всегда наблюдается резкое падение спроса на офисы и в целом снижение активности, что влечет за собой сезонное «облегчение» арендных ставок. Но ближе к осени цены вновь будут стабильны, поскольку предпосылок к их росту не наблюдается.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest