В декабре рынок недвижимости Днепропетровска продемонстрировал незначительное повышение цен предложений в среднем по городу в размере 0,1%. По сравнению с прошлым месяцем объем предложений увеличился практически на 5%, а величина спроса на покупку вторичного жилья осталась на прежнем уровне. По данным на начало января текущего года, предложение превышает спрос примерно в 20 раз, как и в декабре 2010 года.

Вторичный рынок

Спрос на рынке жилой недвижимости остается на очень низком уровне, как и на протяжении всего 2010 года.

В течение года происходила «утряска» рынка недвижимости. Спросом пользовалось и пользуется дешевое малогабаритное жилье – это одно- и двухкомнатные квар­тиры. Квартиры трехкомнатные и более на рынке востребованы, но к ним покупатель выдвигает особые требования, угодить которым крайне нелегко.

В структуре предложения на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска представлено более 20% квартир в состоянии «евроремонт».

В сегменте однокомнатных квартир наибольшее количество предложений представлено в высотных домах – около 70%. В «сталинках» количество предложений составляет не более пятой части от общего объема предложений, такое же количество представлено и в «хрущевках».

В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет чуть меньше половины, в «сталинках», «екатерининках» – около четверти от общего числа предложений, так же, как и в «хрущевках».

В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах составляет более 70%, в «сталинках» и «екатерининках» – меньше пятой части и лишь около восьмой части – в «хрущевках».

За декабрь на рынок поступило больше двухкомнатных квартир и незначительно снизился объем трехкомнатных. Однокомнатные квартиры представлены в том же соотношении, что и в ноябре.

В процентном выражении объем представленных на рынке «единичек» составляет 28,5%, двухкомнатных – 42,4%, трехкомнатных, а также с количеством комнат «четыре и более» – 29,1%.

В декабре в целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир повысилась примерно на 0,8% по отношению к данным ноября 2010 года. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $31,0 тыс.

В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры снизились на 2,2%. По итогам декабря, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $45,0 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 0,6% по отношению к концу ноября. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало января составляет $66,0 тыс.

По итогам декабря, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $936, что на 0,1% выше значений ноября ($935). В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра составила на 1 января 2011 года $1307, в приближенных к центру – $940, в отдаленных от центра районах – $855. Соответственно, повышение цен предложений в центральных районах составило 1,4%, в приближенных к центру цены снизились на 4,5%, а в отдаленных от центра районах цены предложений повысились на 2,2%.

По итогам года можно сделать вывод, что цены окончательно стабилизировались. Так, если в докризисные годы примерно одинаковыми темпами дорожали практически все квартиры независимо от типа жилья и соответствия цены качеству объекта, а после кризиса практически любая недвижимость просела в цене, то в 2010 году на рынке наконец-то начался процесс отделения качественного жилья от некачественного. На первое место вышли потребительские свойства жилья, а также платежеспособные возможности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье, т.е. кирпичные высотные дома при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд («екатерининки», «сталинки», «хрущевки»), как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элит, во многом «подвисли» в воздухе.

Говорить о том, что после стабилизации рынка наступит период роста цен пока еще рано. Становление рынка и полная его стабилизация с последующей положительной динамикой может наступить только после того, как покупательская способность возрастет. На сегодня покупательская способность находится на очень низком уровне, о чем говорит и разница в заявках на покупку и заявках на продажу квартир. Население не имеет возможности накопления капитала. В связи с тем, что уже в первые дни 2011 года фиксируется рост цен на все виды товаров, говорить о том, что нынешний год будет более легким и финансово благоприятным для населения, маловероятно. Точно можно сказать лишь одно: 2011 год будет переломным – он даст толчок рынку либо с положительным направлением либо отрицательным.

*В приведенных данных и расчетах средней стоимости участвовали только данные по квартирам, расположенным в типовых домах. Данные по квартирам, представленным в домах новой постройки, а также квартирам с евроремонтом, не учитывались.

Первичный рынок

В среднем по Днепропетровску стоимость 1 кв.м нового жилья по состоянию на начало января 2011 года составляет 9046,5 грн. Средняя величина стоимости 1 кв.м в новостройках города составляла 9096,0 грн. По итогам года, снижение среднерыночного показателя составило 0,55%. При этом средняя стоимость 1 кв.м жилья эконом-класса (группа низких цен) составила 7454 грн., жилья элит-класса в жилых комплексах (группа высоких цен) – 13425 грн. (см. Таблица 2).

На начало прошлого года средняя стоимость 1 кв.м жилья эконом-класса и элит-класса в жилых комплексах составляла соответственно 7514 грн. и 13515 грн.

На протяжении всего года наблюдалось отсутствие сделок на первичном рынке жилья. В связи с малым числом вводимых в эксплуатацию объектов цены на новое жилье в нашем регионе зачастую завышены. Но застройщики не готовы снижать их.

Но не только высокие цены сдерживают выход покупателей на рынок новостроек – слишком велики риски не получить строящуюся квартиру в оговоренный срок. Уже стало обычным явлением задержка сроков сдачи объектов в эксплуатацию на год и более. А в некоторых случаях покупатели рискуют не получить свою квартиру вообще, о чем свидетельствуют примеры таких строительных компаний, как «Ависта-Трейдинг» (жилой дом на проспекте Кирова, 23) и «Правильная Компания» (жилой комплекс «Новая Победа» на бульваре Славы). Такая ситуация не способствует интересу покупателей к новостройкам.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest