Общий объем предложения офисных площадей в Днепропетровске по состоянию на конец 2008 года составляет около 1,29 млн. кв. м. На одного жителя в среднем приходится около 1,16 кв. м. При этом 60% офисных площадей используются владельцами для собственных нужд и не поступают на открытый рынок аренды-продажи. В основном, это объекты недвижимости, занятые городскими и областными органами местного самоуправления, учреждениями здравоохранения и образования, а также промышленными и финансовыми гигантами. Оставшиеся 40% офисных площадей, или 516 тыс. кв. м, с разной частотой появления участвуют в обороте офисных помещений при продаже или сдаче в аренду.

Около 40% объектов на офисном рынке аренды представлены новыми и реконструированными офисными центрами. Площади в новых офисных центрах начали поступать на рынок аренды/продажи в последние пять лет.

Арендные ставки на офисную недвижимость на начало января 2008 года в среднем по городу составляли $18 за кв. м/месяц. За 2008 год арендные ставки увеличились на 16,67% и составляли на начало января 2009 года в среднем по городу $21 за кв. м/месяц (табл. 1, гр. 1,2,3).

С начала прошлого года спрос на аренду был постоянно высоким. Наибольшим спросом пользовались офисные помещения в центральной и приближенной к центру части города и площадью от 50 кв.м до 150 кв.м. Основными факторами, влияющими на арендные ставки, были местоположение и техническое состояние объекта. На начало января 2008 года средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $20 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $16 за кв.м/месяц и в отдаленных от центра районах — $12 за кв.м/месяц. На протяжении первого квартала в связи с постоянно растущим спросом арендные ставки были существенно повышены. Наибольшее повышение было зафиксировано в центральных районах, в размере 30%. В этой части города арендные ставки колебались от $12 за кв.м/месяц до $45 за кв.м/месяц. В приближенных к центру районах диапазон арендных ставок находился в пределах $9 – $25 за кв.м/месяц. В отдаленных от центра районах — в пределах $6 – $20 за кв.м/месяц.

В отдаленных от центра районах на протяжении первого квартала колебание арендных ставок было несущественным и не повлияло на среднерыночный показатель данной зоны. По итогам первого квартала, средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $26 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $17 за кв.м/месяц и в отдаленных от центра районах — $12 за кв.м/месяц.

На протяжении второго квартала наблюдалось постоянное колебание арендных ставок. Наиболее существенным колебание (разброс) цен было в центральных районах города, арендные ставки колебались на уровне $10 – $50 за кв.м/месяц. А величина наибольшего повышения зафиксирована в отдаленных от центра районах, в размере 25%. В центральной части города наблюдалось снижение среднерыночного показателя в размере 3,85%, а в приближенных районах повышение составило 11,76%. По итогам второго квартала, прослеживалась полная нестабильность и хаотичность на рынке. Средняя величина арендных ставок в центральной части города на 01.07.2008г. составила $25 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $19 за кв.м/месяц и в отдаленных от центра районах — $15 за кв.м/месяц.

На протяжении третьего квартала наблюдалось резкое падение спроса, которое сопровождалось падением арендных ставок. Арендные ставки были снижены во всех районах города, без исключения, в размере 5,26%–6,67%. Максимально цены на аренду офисных помещений снизились в районах, отдаленных от центра, и среднерыночный показатель в этих районах составил $14 за кв.м/месяц.

В центральной части города размер среднерыночного показателя находился на уровне прошлого квартала — $25 за кв.м/месяц. Средняя величина арендных ставок в приближенных к центру районах на 01.10.2008г. составила $18 за кв.м/месяц.

Четвертый квартал 2008 года стал переломным на рынке аренды. В последние месяцы массово расторгались договоры аренды или же арендатор требовал пересмотра цен и перезаключения договора с учетом резкого изменения курса доллара, к которому были привязаны все арендные вставки на рынке. Также большинство крупных организаций, которые ранее планировали расширение своих офисных площадей, полностью отказались от размещенных заявок. В особенности данная тенденция затронула банковские структуры, которые успешно развивались до начала финансовой нестабильности в стране. Уже в декабре арендодатели предлагают помещения по существенно сниженным арендным ставкам и в гривневом эквиваленте, а также идут на снижение величины аренды в ходе переговоров. Часть компаний сдают образовавшиеся вакантные площади в субаренду в целях максимального сокращения текущих расходов. Таким образом, средняя величина арендных ставок на конец 2008 года в центральной части города составляла $21 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $15 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $12 за кв.м/месяц. Т.е. величина арендных ставок практически вернулась на отметку начала года. В процентном выражении, по итогам четвертого квартала, в центральной части города наблюдалось снижение среднерыночного показателя в размере 16,0%, в приближенных районах — 16,67% и в районах, отдаленных от центра, — 14,29%.

По итогам года, арендные ставки в целом по городу увеличилась на 16,67%, в центральной части рост составил около 5%, в районах, приближенных к центру, цены снизились на 6,25%, а в отдаленных от центра районах цены сохранились на уровне начала 2008 года.

Тенденция снижения арендных ставок и переход к формированию цен в гривне сохраняется и на начало 2009 года. Спрос на офисные помещения практически отсутствует. Многие собственники офисных помещений выставляют их одновременно на продажу и предлагают к аренде, поэтому рынок пополняется предложением на глазах. В январе предложение тотально преобладает над платежеспособным спросом, и когда ситуация изменится в противоположную сторону или хотя бы уравновесится, сказать пока сложно.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest