RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  На "первичном" фронте без перемен.
Выпуск 67 от 30.03.2005. Тема "Аналитика"

Итоги прошлого года уже подвели. Планы на будущее наметили. Рынок первичного жилья набирает обороты, обещая дальнейший рост цен, увеличение объемов строительства и укрупнение масштабов новых проектов. Постепенное насыщение спроса заставляет застройщиков избирать новые стратегии, ориентированные на покупателя. В столице при этом значительный дефицит земельных участков и возрастающий интерес к развитию масштабных проектов многофункциональных комплексов вынуждает инвестиционные и строительные компании обращать внимание на обширные территории городских промзон, военных частей, а также старых кварталов жилой застройки первых массовых серий.

Подобная тенденция соответствует градостроительной концепции Киева и поэтому инициируется и поддерживается городской и районными государственными администрациями. В региональных центрах, где строительные компании еще имеют простор для деятельности на свободных участках, такая тенденция проявится в более отдаленной перспективе. А пока в таких городах, как Харьков, Днепропетровск, Одесса и др., первичное строительство активизируется и увеличивает объемы.

"Первичка" подсчитала
"завоевания"

Начальник Главного управления жилищного обеспечения Киевской горгосадминистрации Михаил Голица на брифинге в КДМА объявил о том, что в 2004 г. в Киеве в эксплуатацию было введено 1,05 млн кв. м нового жилья. Рост, по сравнению с показателями 2003 г., составил 4,9%. Пальма первенства по-прежнему принадлежит ХК "Киевгорстрой" (337,403 тыс. кв. м) и ФК "Житло-инвест" Главного управления жилищного обеспечения (244,476 кв. м). Доля этих предприятий в 2004 г. составила 55,4% от общего объема рынка. Несмотря на то, что ХК "Киевгорстрой" и ФК "Житло-инвест" вышли на те же объемы, что и в 2003 г., их доля хоть незначительно, но все же уменьшилась, в сравнении с прошлым годом. При этом общее увеличении объемов рынка произошло за счет возрастания конкуренции. Это неудивительно, ведь на поприще жилищного строительства в столице расталкивают друг друга локтями более 50 компаний! Наряду с лидерами, работающими в разных ценовых категориях на многочисленных участках, расположенных во многих районах города, и несколькими более и менее крупными компаниями, развивающими 5-7 проектов, на рынке представлено значительное число застройщиков, ведущих работы на 1-2 участках. К крупным строительным компаниям можно отнести ассоциированных членов ХК "Киевгорстрой" акционерные общества ЗАО "Трест Киевгорстрой-1" и ОАО "Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего", ЗАО "ПознякиЖилСтрой", "ТММ", "Гранит", "Жилье 21 век", ООО "ИБК "Столица".

Что происходит
на первичном рынке?

Еще совсем недавно столичный рынок жилья считался сверхприбыльным и сулил молниеносный возврат и преумножение инвестиций. Не случайно отметиться, по крайней мере, одним проектом на киевском рынке жилой недвижимости возжелали многие преуспевшие в других сферах компании. Рынок, готовый поглотить с пылу с жару любую свежеиспеченную жилую недвижимость, не предъявлял высоких требований к профессионализму застройщиков и проектантов, а также к качеству и концепции самого жилья. Большинство квартир распродавалось на этапе строительства, и частные инвесторы вкладывали свои средства в виртуальные кв. м. Этот период развития рынка описал в своем докладе на конференции "Строительство и Недвижимость", прошедшей в рамках выставки "KievBuild 2005" управляющий директор компании "Слав-Инвест" Милан Паевич: "В 2002-2003 гг. почва для инвестиций в жилищное строительство была весьма плодородна: столичная земля активно отдавалась в пользование городскими комиссиями (в основном, на условиях кратко- и среднесрочной аренды, реже - на продажу). Уровень знакомств и лобби в эшелонах столичной и государственной власти позволял новым игрокам без особых усилий продвигать и согласовывать проекты. Столичная власть, в свою очередь, была к ним не особенно взыскательна. А стабильный уровень "белых" и не очень отчислений городу, пожарным, санэпидемстанции, госэкспертизе и хранителям культурного наследия еще на старте закладывался в бизнес-планы, корректируя себестоимость строительства на 20-30%. Вследствие этого на карте Киева появилось более 50 субъектов рынка массового жилищного строительства, большинство из которых ограничиваются одним, максимум тремя объектами в разных частях города".

Со временем ситуация начинает меняться. Некогда ажиотажный спрос на жилье входит в стабильное русло. Повышение стоимости жилой "первички" становится менее стремительным и более прогнозируемым. Более разборчивый покупатель все реже и реже решается вкладывать средства в мираж вожделенной квартиры, в то время как на участке, огороженном забором, строительные работы так и не начались. Наряду с этим постепенно повышается стоимость стройматериалов. Госстроем с середины 2003 г. была отражена следующая динамика роста себестоимости строительства кв. м - с $280 до $330. Но, по мнению М. Паевича, для столичного рынка этот показатель соответствует действительности разве что в случае, если речь идет о возведении типовых панельных домов на окраине, без паркинга и социальной инфраструктуры. "Реальные же затраты застройщиков на строительство современных жилых комплексов с развитой инфраструктурой, подземными паркингами колеблются от $500 за кв. м в околоцентральных и молодых районах и до $700-900 за кв. м в центральной части Киева, - сообщил М. Паевич. - В случае же непростых геологических условий, встречающихся на Печерске, Подоле, в Шевченковском и Голосеевском районах, себестоимость строительства кв. м жилья может превысить $1 тыс.". Все указанные факторы свидетельствуют о постепенном снижении ликвидности жилых новостроек. В регионах же, где рынок изначально не отличался такой высокой ликвидностью, как в Киеве, первичный рынок получает большой стимул для развития, если себестоимость строительства оказывается ниже, чем цены на вторичном рынке. "Цены первичного рынка недвижимости в регионах находятся в очень жестких тисках - снизу их подпирает себестоимость строительства, сверху давят цены вторичного рынка, - отметил на конференции "Финансирование и управление недвижимостью" директор ООО "Ратибор" (г. Днепропетровск) Сергей Якимец. "Мы не можем получать сверхприбыли, как в Киеве или в Москве, - комментирует директор компании "Макрокап Девелопмент Украина" (г. Харьков) Дмитрий Кутовой. - У нас нет цен даже на уровне $1 тыс. за кв. м при высочайшей себестоимости жилья. Поэтому рентабельность бизнеса в условиях Харькова невысока и колеблется в пределах от 10% до 40%. Верхняя планка - практически недостижимый идеал. Нижняя - минимальный предел, почти не позволяющий развиваться".

Цены наступают

В то же время, рост цен на жилье, хоть и не такой стремительный, как прежде, эксперты и участники рынка прогнозируют и в ближайшем будущем. М. Голица, говоря о дальнейшем повышении цен, ссылается на фактор неудовлетворенного спроса и… на введенную с 1 января пресловутую 11 статью Закона "О налогообложении физических лиц", которая, хоть и не имеет непосредственного отношения к операциям на первичном рынке, тем не менее, оказывает на него воздействие. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко также считает, что снижения цен на первичном рынке жилья в 2005 г. ожидать не приходится. Это связано с улучшением политической и экономической ситуации на Украине; увеличением количества иностранных инвесторов; с ожидаемым продолжением инфляции доллара, которая в 2004 г. составила 12% (в ситуации, когда доллар дешевеет, жилье по-прежнему будет оставаться одной из наиболее надежных сфер капиталовложений); с подорожанием энергоносителей и стройматериалов; с миграцией в столицу политической, экономической элиты и трудовой силы; и, наконец, с введением налога на доход с физических лиц по операциям с недвижимостью. Тенденцию подтверждают последние известия с вторичного рынка - по информации АН "Благовест", в течение февраля 2005 г. в Киеве увеличение цены на однокомнатные квартиры составило в среднем 3,1%, на двухкомнатные - 5%, на трехкомнатные - 5,9%. По мнению генерального директора АН "Благовест" Ирины Карнаух, тенденция постепенного удорожания квартир связана, в первую очередь, с оживлением рынка недвижимости в преддверии весенней фазы активности, кроме этого, цены отреагировали на активизацию ипотечных программ крупных коммерческих банков. Ведь одной из наиболее ярких тенденций, проявившихся в 2004 г., стало то, что около 50% жилья было куплено с привлечением ипотечных кредитов.

А. Бондаренко полагает, что подорожание недвижимости в любом случае будет сопровождать положительную динамику развития экономики и в 2005 г. будет равняться 15-20%. М. Паевич отметил, что рост цен на жилую недвижимость будет продолжаться еще 1,5-2 года и составит около 12-15% в год.

Комплексный подход

Проекты жилищного строительства укрупняются и обрастают сопутствующей инфраструктурой. Так, самым распространенным форматом недвижимости в 2004 г. стал жилищно-торговый. Кроме этого, ведущие строительные и инвестиционные компании интересуются не столько "точечной" застройкой, сколько развитием больших участков, на которых возводятся мультифункциональные, мультиформатные комплексы. "Уже в первых проектах мы старалась создать минимальную инфраструктуру - в доме обязательно располагались ЖЕК и несколько магазинов, - рассказывает маркетолог компании "ТММ" Ангелина Деревлева. - Следуя принципу внутрикорпоративной эволюции, сегодня мы проектируем объекты с более проработанной концепцией, согласно которой в комплекс входят многие компоненты инфраструктуры. Для их разработки мы нередко прибегаем к консалтинговым услугам, в частности, мы обращались к специалистам Украинской торговой гильдии. И сегодня на разных стадиях реализации у нас находится несколько мультиформатных проектов. Это ЖК "Триумф" на ул. Звериннецкой, где жилые площади совмещаются с помещениями, предназначенными для сферы обслуживания, и офисами, которые расположены на 1-2 этажах. Так как мы стараемся обеспечить жильцов всем необходимым, в комплексе "Триумф" разместятся кафе, аптека, химчистка, прачечная, большой welness-центр со spa, кафе спортивного питания, спортивными залами, сауной, массажными кабинетами и детской игровой комнатой. Помимо этого, сейчас мы начинаем реализовывать проекты многофункциональных комплексов по ул. Ломоносова и по ул. Горького". По мнению директора ООО "ИБК "Столица" Петра Пиговского, развитие таких проектов, как многофункциональные комплексы с жилыми, торговыми и другими коммерческими площадями, на сегодняшний день является очень популярной и достаточно перспективной тенденцией: "Такие объекты сегодня востребованы потребителем, и, конечно же, подобные проекты есть и у нашей компании. Это элитный офисно-жилищный комплекс "Южные Врата" (метро Осокорки) и совсем новый проект офисно-торгово-развлекательного комплекса по ул. Никольско-Слободской". А наиболее масштабным проектом, который в ближайшие несколько лет будет реализован в столице, очевидно, станет многофункциональный комплекс "Днепровская набережная". Для его строительства объединяют усилия три девелоперские компании - "ХХI Век", U.P.G. Development и "Киевская Инвестиционная Группа". В рамках этого проекта на участке площадью около 5 га будут построены офисные и торговые помещения, отели разных категорий (три, четыре, пять звезд), развлекательная инфраструктура и комфортабельное жилье.

Подобная тенденция не оставила в стороне и региональные мегаполисы. "Рост днепропетровского рынка выразился не только в количестве реализуемых проектов, но и в масштабности - строящиеся объекты стали ощутимо крупнее, - отметил С. Якимец. - Наиболее популярными являются проекты строительства смешанных комплексов - жилых домов со встроенными торгово-офисными помещениями". Проектируют и строят так называемые "мультиформаты" и харьковчане: ряд подобных проектов развивает компания "Макрокап Девелопмент Украина".

Стратегические планы

В таком развитии больших участков заинтересованы не только застройщики и инвесторы, но и городские власти. Так, с целью повышения инвестиционной привлекательности украинской столицы и обеспечения комфортного проживания населения специалистами Главкиевархитектуры была инициирована разработка целого ряда проектов детальной планировки территорий. В связи с этим в зонах города, предназначенных для подобной проектной проработки, временно приостановлено предоставление участков для "точечной" застройки. Генплан развития Киева до 2020 г. предусматривает не только новые стройплощадки как в пределах, так и за пределами города, но и уплотнение застройки центральной части, строительство на месте промышленных предприятий, которые должны быть вынесены за городскую черту, а также реконструкцию старых кварталов жилой застройки первых массовых серий (так называемых "хрущевок"). Генпланом предусмотрено, что кварталы, застроенные "хрущевками", станут резервом для строительства в центральной части города. Также рассматривается освоение городских территорий, где сейчас расположены дачные участки. Есть подобные начинания и в регионах, в частности в Харькове, потенциал рынка недвижимости которого некоторые эксперты ставят на второе место после столичного. "Осенью 2004 г. был принят генеральный план застройки и реконструкции Харькова до 2020 г., предусматривающий плановое развитие больших участков, на которых будут строиться многофункциональные комплексы с жилыми, торговыми и др. площадями, - сообщает Д. Кутовой. - Планом предусматривается расширение границ города за пределы Окружной дороги, а также освоение участков, на которых сейчас расположены промышленные объекты, и кварталов в центральной части города, застроенных частными одноэтажными домами. Поскольку речь идет о перспективных проектах, наша компания планирует рассмотреть возможность участия в строительстве многофункциональных комплексов на этих территориях".

Ввиду того, что битвы застройщиков за большую и малую киевскую землю из года в год становятся все ожесточеннее, реконструкция старых промышленных и жилых кварталов выглядит все более и более привлекательной, несмотря на увеличение затрат в сравнении с освоением свободного от застройки участка. Получив возможность выселить из города промышленное предприятие или снести квартал "хрущевок", застройщик сможет реализовать наиболее масштабные многофункциональные проекты. "Наш многофункциональный комплекс по ул. Горького будет построен на участке, где сейчас располагается трамвайное депо, - сообщает А. Деревлева. - При этом депо сносится, а на ул. Якутской мы строим новое трамвайное депо большей мощности. Подобный перенос промышленных объектов вызван как концепцией развития города, так и модернизацией самих предприятий. Производство, расположенное в черте города, нередко испытывает трудности, связанные с подъездными путями, загрязняет атмосферу, работает на устаревшем износившемся оборудовании". "Мы находим, что освоение участков старой массовой или промышленной застройки - очень перспективное направление, - развивает тему П. Пиговский. - И в Киеве таких объектов достаточно много, причем они либо уже не эксплуатируются, либо имеют срок эксплуатации, который подходит к концу. Думаю, что как только нормы, связанные с освоением подобных участков, будут отработаны, мы приступим к реализации таких проектов".

То, о чем так долго
говорили…

Проекты реконструкции "хрущевок", которые горячо обсуждаются вот уже на протяжении 10 лет, в 2005 г., наконец, могут стартовать. В текущем году Главное управление жилищного обеспечения столицы объявило о проведении работ по отселению жителей 28 домов в районе "Соцгородок" (квартал в Днепровском районе столицы, ограниченный ул. Попудренко, Красногвардейской, Минина и Красноткацкой). Застройщиком данного квартала выступает компания "Житлоинвестбуд-УКБ". Причем жители таких готовящихся к сносу кварталов встречают инициативу застройщиков без энтузиазма. По словам М. Голицы, жители "Соцгородка" направили в адрес Управления около 2,5 тыс. писем, содержащих просьбы не отселять их семьи.

В Киеве также запланирована комплексная реконструкция пятиэтажной жилой застройки в Печерском районе (на бул. Дружбы Народов и ул. Киквидзе). На территории жилого массива Сырец реконструкцией "хрущевок" займется компания ЗАО "Конти-Буд-Украина", дочернее предприятие российской корпорации "Конти".

Автор: Мария Бабенко
Источник: Property Times





   Объявления
Продажа квартиры с капитальным ремонтом в Центре
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.