RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость
ГлавнаяИнформацияИнформацияСтатьиСтатьи
Статьи
Газета
Законодательство
Полезная информация
Аварийные службы
Группы учета и распределения жилья
Главные архитекторы
Паспортные службы
Субсидии и опека
Управления и комитеты
Государственные нотариальные конторы
ЖЭКи
Коммунальные службы
Водоснабжение
Теплоснабжение и газ
Энергоснабжение
Частные нотариусы
Опросы
Подписка на рассылку
Полезные ссылки


Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Офисный рынок: время перемен
Выпуск 164 от 21.03.2007. Тема "Строительство и архитектура"

Офисный рынок:  время перемен

Офисный рынок в Днепропетровске находится на подъеме. Об этом говорит высокий, стабильно растущий спрос и увеличение объема профессиональных площадей. Инвесторы уже не боятся вкладывать деньги в строительство современных бизнес-центров, причем доля вложений в класс А постоянно растет. Так, в этом году офисное пространство пополнится целым рядом значимых объектов общей площадью свыше 50 тыс. «квадратов», большая часть из которых претендует на класс А.

А в ближайшем будущем в районе гостиницы «Парус» появится настоящий бизнес-городок с несколькими офисными небоскребами. И все же, несмотря на активное строительство, в городе ощущается нехватка качественных площадей, особенно предлагаемых для продажи. О том, с какими проблемами сталкиваются сегодня покупатели и арендаторы, а также о тенденциях и перспективах офисной недвижимости мы попросили рассказать Александра ЛУЧНИКОВА, управляющего службой маркетинга Днепропетровского представительства строительной компании «Консоль».

- Александр Сергеевич, какие важные, на ваш взгляд, изменения произошли на офисном рынке за последние годы?
- Пожалуй, самое главное достижение последних лет состоит в том, что мы ушли от формата небольших офисов в составе жилищных и прочих комплексов к строительству специализированных деловых центров, площади в которых не только сдаются в аренду, но и предлагаются на продажу. Пять лет назад такие проекты рассматривались только на уровне идеи. Тогда местные офисные игроки еще не были готовы оценить перспективу спроса на высококлассные офисные помещения – современные офисные тенденции только зарождались. Мало кто из предпринимателей горел желанием обосноваться на цивилизованных площадях: для ведения бизнеса было достаточно переоборудовать квартиру или снять в аренду помещение в административном здании. Однако по мере развития бизнес-процессов и появления новых офисных проектов спрос на профессиональные помещения превзошел все ожидания – сегодня арендуется и покупается почти все. Два последних года показали: пришло время цивилизованных помещений и качественного сервиса. Компании, заинтересованные в достойных условиях работы и своем имидже, уже не устраивают прежние площади, где нет соответствующей для ведения бизнеса инфраструктуры – конференц-зала, современных коммуникаций, кафе, парковки. Как правило, это офисы класса С, а может быть, и ниже. На сегодняшний день такие офисы, конечно, тоже нужны, но появляются все больше компаний, которые нуждаются в более презентабельных и комфортных помещениях. Поэтому на рынке появляются и будут появляться новые офисные здания, и такая тенденция уже необратима.

- Какова емкость рынка профессиональных офисных помещений и насколько они отвечают современным требованиям? Все ли классы офисов представлены?
- Общий объем использующихся в городе офисных площадей, разных уровней состояния и классов, составляет примерно 300 тыс. кв. м. Из них доля современных профессиональных площадей едва достигает 10% и представлена в основном объектами, построенными в последние два года. Объем новых предложений ежегодно увеличивается в среднем на 25-30 тыс. кв. м. Каждое офисное здание, появляясь в свое время, максимально отвечает его требованиям. Но проходит несколько лет, и объекты, в первую очередь, морально устаревают: меняются представления об офисном пространстве и наборе сервисных услуг, появляются новые технологии. Застройщикам приходится активно реагировать на запросы потребителей.
Если говорить о ранжировании офисов, то у нас нет официально утвержденной классификации, разделяющей офисы на классы. Пока мы ориентируемся на общеевропейские стандарты. Согласно этим стандартам, в той или иной степени у нас присутствуют все классы офисов. Правда, все они недотягивают до жестких требований по отдельным параметрам.

- С какими проблемами сегодня сталкиваются покупатели и арендаторы?
- Самая значительная проблема – это дефицит помещений до 100 кв. м. Львиная доля спроса приходится именно на такие площади. Как правило, их охотно снимают или покупают небольшие компании. Надо заметить, что главным критерием выбора площади остается цена: планки арендных ставок и продаж достаточно высоки и составляют $15-25/кв. м и $1300-2100/кв. м соответственно. Естественно, обосноваться на более просторных площадях может позволить себе не каждая компания. Между тем для эффективной работы необходим ряд обязательных условий: приемная, кабинет руководителя, мини-кухня, санитарная зона и собственно сам рабочий офис. Выходит, что меньше, чем на 120-130 «квадратах» комфортно разместиться не получается. В частности, такой стандарт был принят за основу при формировании офисных площадей в нашем самом крупном проекте административно-офисного назначения в Днепропетровске - бизнес-центре «Цивилизация». Здесь представлены оптимальные, на мой взгляд, варианты для размещения представительств и главных офисов как серьезных днепропетровских, так и не местных бизнес-структур. Это блоки от 120 до 300 кв. м с заложенной возможностью укрупнения площадей в случае такой необходимости.

Еще одна серьезная проблема – ограниченный объем продаваемых площадей. В городе офисных зданий для продажи практически не строится. Компании же, которые нуждаются в обустроенном помещении, как правило, заинтересованы его приобрести, а не взять в аренду. Если организация предполагает тратить на аренду офиса, скажем, $50-60 тыс. в год, то наверняка она готова будет изыскать ресурс в $400 – 500 тыс., чтобы приобрести офис в собственность, увеличив тем самым свои активы. Но, увы, предложений к продаже в Днепропетровске немного, в основном офисные центры сдаются в аренду. К тому же они требуют обязательного ремонта, вмешательства в коммуникации, что не всегда устраивает арендаторов. Хотя помещение можно купить в многофункциональных комплексах. Как правило, такие площади располагаются на первых этажах. Но, несмотря на престижность здания, новые коммуникации, помещение в таком комплексе будет оставаться просто офисом. В нем нет того сервиса и той инфраструктуры, которые предусмотрены в специализированных центрах.

Бизнес-центры,
которые планируются к вводу в 2007 году

- Каким Вам видится «офисное» будущее?
- Рост деловой активности в Днепропетровске сегодня происходит достаточно интенсивно, поэтому в течение 2-3-х лет на рынке будет сохраняться дефицит офисных площадей. А поскольку спрос в этом сегменте только формируется, строительство новых офисных центров будет весьма перспективным. При этом нехватка земли в центральной части города заставит застройщиков размещать свои объекты в прилегающих районах и отдаленных жилмассивах. Примеры размещения офисных зданий за пределами центра уже имеются. Существуют намерения построить и крупные бизнес-парки в районе Запорожского шоссе. Пока это только проекты, но думаю, что в перспективе мы придем и к такому формату.
Сейчас активно строятся многофункциональные комплексы, в составе которых предусматриваются и офисные площади. На мой взгляд, это не совсем целесообразно. Полноценное офисное здание должно быть наполнено соответствующей инфраструктурой, иметь хорошие подъездные пути, собственную парковку, адекватный дополнительный сервис. В соседстве с другими площадями это обеспечить сложно. Поэтому более привлекательными все же будут специализированные офисные центры.

В данный момент наблюдается тенденция, и уверен, она останется в будущем, - это спрос на высококлассные офисы, полностью готовые к эксплуатации. Потребитель уже не желает довольствоваться полуфабрикатами – он хочет завезти мебель и сразу же приступить к работе. А на сегодня фактически единственный проект, где в собственность предлагаются площади с полностью выполненными внутренними работами и общественных помещений, и собственно офисов, – это бизнес-центр «Цивилизация».

Если учесть ряд проектов, которые сейчас находятся в работе, а также запланированные офисные площади в составе жилищных и других комплексов, то в ближайшие 5 лет объем предложения может превысить спрос. Это неизбежно приведет к жесткой конкуренции, качественному подходу к созданию проектов и обоснованности стоимости «офисного» квадрата.

Беседовала Валентина ПОПОВА

Классификация офисов





   Объявления
г. Павлоград Торговый Комплекс на центральном проспекте города - Карла Маркса
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
     © компания "Realest", 2023 Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.