Облегчить жизнь застройщикам, пусть и немногим, могло бы решение правительства о достройке жилья с готовностью более 70% за счет государственных средств. Однако в нашей непред-сказуемой стране верить обещаниям государства – дело безнадежное. Едва успели завершиться конкурсы с элементами аукциона по отбору незавершенок для получения госсредств, как сразу же появился указ Президента, отменяющий финансовую поддержку. Для Минрегионстроя, не говоря уже о застройщиках – победителях конкурса, это стало полной неожиданностью. Когда и за какие средства теперь будут завершены недострои, а покупатели наконец-то вселятся в купленные квартиры – не знает никто. Очевидно одно: вместо реальной помощи государство продолжает вставлять застройщикам палки в колеса.

Нюансы конкурсов

Для борьбы с кризисом в строительной отрасли было принято несколько законов. В частности, чтобы помочь застройщикам завершить свои объекты, правительство предложило программу финансирования недостроев с высокой степенью готовности с помощью льготных кредитов. На такую поддержку могли рассчитывать только застройщики, способные предложить наименьшую стоимость недостроенного жилья. Для этого была разработана схема проведения аукционов на понижение себестоимости 1 кв. м. Всего с 7 по 17 июля было проведено 8 конкурсов с элементами аукциона, в ходе которых комиссия при Министерстве регионального строительства отобрала 120 объектов-недостроев стоимостью 1,7 млрд. грн.

По итогам конкурсов, максимальная цена 1 кв. м в незавершенных объектах составила 7920 грн. (Киев), минимальная – 2950 грн. (Черниговская область).

В число счастливчиков-победителей попали и 4 строительные компании Днепропетровской области, две из них – из областного центра. Это ООО «Жилстройинвест» (16-этажный жилой дом по улице Дарницкой, 19, готовность – 87%) и ООО «МЖК «Звездный» (11-этажный жилой дом на бульваре Звездный, готовность – более 70%). Правда, всего от застройщиков Днепропетровщины было подано 14 заявок, допущено к участию в конкурсе 6, а выиграли аукцион только 4 стройкомпании. Впрочем, не повезло и многим другим претендентам на господдержку: всего на достройку было заявлено 473 объекта из разных регионов страны, общей стоимостью 7,5 млрд. грн. В то же время сумма финансовой помощи предполагалась сначала на уровне 3 млрд. грн., потом – 2,5 млрд. грн., а реально в распоряжении ГИУ было всего лишь 502 млн. грн.

Изначально было ясно, что денег на достройку всех объектов явно не хватит. Поэтому отбор претендентов был самый жесткий, что и заставило многие компании сразу же сойти с дистанции. Желающим же пройти конкурс пришлось потерять на стоимости одного «квадрата» до 200 грн. «Условия конкурса с низким пределом стоимости «квадрата» – невыгодны для застройщиков, – рассказала нашей газете Татьяна Яланская, заместитель директора строительной компании «МЖК «Звездный». – Но чтобы выполнить свои обязательства перед инвесторами, нам пришлось согласиться с предложенной схемой, снизив стоимость 1 кв. м жилья до 5 тыс. 820 грн.».

Оценивая результаты конкурсов, Леонид Турчин, представитель Украинской Строительной Ассоциации в Днепропетровской области, член Совета директоров УСА, генеральный директор АОЗТ «НПО «Созидатель», назвал условия аукционов несправедливыми. Как известно, «Созидателем» было заявлено 4 объекта на участие в конкурсе (один из них компания уже успела сдать в эксплуатацию), но они не были одобрены комиссией. Как оказалось, к аукционам были допущены только те застройщики, которые используют для привлечения инвестиций фонды финансирования строительства (ФФС). По мнению Леонида Турчина, такой подход является дискриминацией остальных участников строительного рынка, а это 60% компаний, которые применяют другие финансово-кредитные механизмы. В частности, работают по целевым облигациям. «Пройдя полугодовой этап по подготовке и сдаче документов для участия в аукционе, компании – члены УСА неоднократно поднимали вопрос об изменении условий его проведения и создании паритетного положения для всех участников рынка, – говорит Леонид Турчин, – но остались неуслышанными». В итоге немалая часть строительных компаний осталась за бортом конкурсов.

«Если снять все дополнительные затраты с застройщиков, миф о доступном жилье станет реальностью»

Несостоявшаяся победа

Победителям конкурсов, прошедшим жесткий отбор, так и не удалось насладиться победой. Сразу же после того, как ГИУ объявило о начале финансирования недостроев, глава государства опротестовал постановление №684 Кабмина, которое разрешало Государственному ипотечному учреждению выкупать строящиеся дома со степенью готовности 70% и сроком сдачи в эксплуатацию до 25 декабря, а также готовое жилье для дальнейшей передачи его льготникам. Главный аргумент – несоответствие Постановления Конституции Украины. Кабмин своим документом, утверждает Президент, превысил свои полномочия, поскольку не вправе разрешать ГИУ покупать квартиры напрямую для льготников в строящихся домах. Одновременно глава государства отправил свой указ в Конституционный Суд.

По мнению Леонида Турчина, указ Президента нанес удар по незавершенкам. И это тогда, когда прошли конкурсы, и застройщики были уверены, что их объекты будут достроены. «Президентский указ лишил строительные компании надежды на достройку жилья и окончательно подорвал доверие к строительному рынку со стороны потребителей. Это не борьба за выход из кризиса в строительной отрасли, а втягивание застройщиков в кризис», – считает Леонид Турчин.

Удешевление жилья — в руках государства

Все намерения правительства поддержать строительную отрасль в столь трудное время пока остаются на уровне деклараций. Так, существенно облегчить ситуацию мог бы известный антикризисный закон №800, принятый еще в декабре прошлого года. Закон предписывал снятие неоправданной финансовой нагрузки на застройщиков, в частности, возмещение затрат на строительство (реконструкцию) инженерных сетей. Как известно, это одна из самых затратных статей расходов, влияющих на себестоимость строительства. В общей структуре затрат она занимает 14%, в зависимости от технических условий, выставленных строителям поставщиками газа, электроэнергии, воды. Однако несмотря на то, что закон вступил в силу в январе этого года, Кабмин до сих пор так и не принял порядок такого возмещения. В результате в условиях неработающего закона днепропетровский покупатель, к примеру, 2-комнатной квартиры площадью 50 кв. м при средней цене «квадрата» по городу в $920 дополнительно выкладывает из своего кармана около $7 тыс.

«Сегодня при строительстве жилья, – говорит Леонид Турчин, – в его себестоимость включаются затраты, которых нет ни в одной другой отрасли. Это отчисления на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру в размере 7% от стоимости объекта, расходы на сооружение и передачу внешних инженерных сетей, расходы на создание финансовых механизмов по привлечению средств от инвесторов и другие отчисления». Если снять эти дополнительные затраты с отрасли, то мифы о доступном жилье могут стать реальностью, уверен Леонид Турчин. Ведь стоимость строительства собственно здания в общей структуре затрат занимает лишь 54%. Все остальное – дополнительные расходы (см. диаграмму).

По словам гендиректора АОЗТ «НПО «Созидатель», «наше правительство ищет источники наполнения бюджета путем выявления нестыковок в действующем законодательстве, не смущаясь увеличивать при этом налоговое бремя на предприятия». Вот и получается, что себестоимость квадратного метра жилья с учетом всех взяток и дополнительных расходов составляет примерно $700. Как утверждает Леонид Турчин, в сегодняшних условиях ниже, чем 6,5 тыс. грн. за «квадрат» построить 17-этажный дом невозможно. Ниже – себе в убыток.

По мнению застройщиков, спасти строительную отрасль может только платежеспособный покупатель. А такой сегодня – в большом дефиците. И какие бы выгодные скидки не предлагали застройщики, покупатели не спешат на первичный рынок. «Люди не покупают квартиры и правильно делают, – считает Леонид Турчин. – Для активизации покупок нужна стабильность в стране, предсказуемость на валютном рынке, уверенность в завтрашнем дне и доверие к застройщикам. А этого, к сожалению, сейчас нет».

Между тем в строительной сфере продолжается спад, и конца его пока не видно. Так, по данным Главного управления статистики в Днепропетровской области, за полгода на Днепропетровщине объемы строительства сократились на 51,9%. А каждая пятая строительная компания, по информации УСА, полностью свернула или приостановила свою деятельность…

Валентина ПОПОВА