| Перепланировку нужно узаконить. Но не каждую. | |
Выпуск 118 от 05.04.2006. Тема "Законодательство"
В последнее время ремонты в квартирах сопровождаются массовыми грандиозными переделками. Не желая мириться со стандартными планировками, хозяева квартир ломают стены, в том числе несущие, сооружают новые перегородки, оконные проемы, арки, колонны, пристраивают балконы, совмещают (разделяют) санузел с ванной. Проводить такие переустройства никто категорически не запрещает. Однако зачастую они выполняются не только без соблюдения строительных норм, но и соответствующих разрешений на их проведение, а потому считаются незаконными. Между тем самовольная перепланировка или реконструкция оборачивается серьезными проблемами для владельцев жилья. Во-первых, нарушение прочности конструкции дома может привести к угрозе его обрушения. Во-вторых, переделки без разрешительных документов влекут за собой административную ответственность. В-третьих, следует знать, что при продаже, дарении самовольно перепланированной квартиры ее владелец не сможет получить выписку из реестра прав собственности в БТИ. А без нее невозможно провести сделку. На новом плане квартиры БТИ поставит штамп, свидетельствующий о том, что перепланировка сделана незаконно. Хочешь-не хочешь, а вам все равно придется оформить разрешительные документы. На это уйдет гораздо больше времени и средств, чем в случае своевременного согласования по установленным правилам. Не случайно на рынке недвижимости квартиры, в которых сделаны незаконные перепланировки, покупатели предпочитают обходить стороной. Но все ли перепланировки считаются незаконными и подлежат согласованию?
За разъяснениями мы обратились к Андрею ПОНОМАРЕВУ, исполняющему обязанности заместителя начальника КП «Днепропетровское межгородское бюро технической инвентаризации».
- Андрей Сергеевич, при технической инвентаризации дома или квартиры от опытного взгляда специалиста не ускользает ни одно преобразование. В каких случаях владелец жилья не рискует получить штамп «Самовільне будівництво або переобладнання»?
- Любое переустройство помещения, даже незначительное, отражается в техпаспорте. Другое дело – выполнено оно законно или самовольно. Если у собственника нет разрешительных документов, это влечет за собой последующее узаконение проведенных изменений. Однако следует заметить, что согласовывается не каждое изменение. В феврале вышел приказ Минстроительства «Об утверждении Изменений к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», где уточнены и дополнены виды строительных работ, не относящиеся к самовольному строительству. Теперь, согласно Изменениям, не считаются таковыми (а значит, штамп, говорящий о самовольном переустройстве, не ставится) перепланировки в многоквартирных домах, не связанные с изменениями жилой либо вспомогательной площади, без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой и вспомогательной площади за счет демонтажа перегородок, каморок, снесения печей, каминов, застекления балконов, лоджий, устройства дверных проемов во внутренних некапитальных стенах; перестановка в границах помещения оборудования; текущий ремонт домов и сооружений без изменения назначения помещения.
Однако раздел I Инструкции был дополнен пунктом 1.6: «На жилые дома, запроектированные, построенные, реконструированные в соответствии с нормами СНИП 2.08.01-89, требования Государственных строительных норм от 2005 года не распространяются». Этот пункт не дает возможности однозначно трактовать дополненный в Изменениях перечень строительных работ, не относящихся к самовольному строительству. В связи с этим мы направили в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства письмо с целью получить разъяснения по данному вопросу. Как только мы получим необходимую информацию, сразу же сообщим об этом читателям.
- А нужно ли официальное разрешение на временные пристройки к домам?
- Согласно Изменениям к Инструкции, в случае возведения домов садового типа не относятся к самовольному строительству возведение на земельном участке временных строений, которые не требуют выполнения работ с устройством фундамента; перестановка оборудования внутри помещения; устройство или закрытие дверных и оконных проемов; увеличение или уменьшение площади за счет демонтирования или устройства перегородок, каморок, снесения печей и плит; перепланировки без изменения жилой или дополнительной площади.
- Кроме пристроек к домам, находятся ли в поле зрения БТИ такие временные сооружения, как киоски и металлические гаражи?
- Раньше мы не инвентаризировали такие постройки. Сегодня, в связи с распространением технологий быстровозводимых сооружений, не требующих капитального строительства, объекты, возведенные таким способом, подлежат технической инвентаризации. Теперь, как предписывают Изменения к Инструкции, такие объекты, включая торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи, мы выявляем и подвергаем технической инвентаризации. При этом порядок проведения инвентаризации не меняется.
- Как известно, в общую площадь квартиры включается площадь балконов и лоджий, но с понижающим коэффициентом. Верно ли, что застекление балконов и лоджий влечет за собой его повышение?
- До недавних пор при текущей инвентаризации мы вносили в общую площадь квартиры площадь балконов с понижающим коэффициентом - 0,3, лоджий - 0,5 независимо от застекления. Теперь, согласно упомянутым Изменениям к Инструкции, для застекленных балконов применяется понижающий коэффициент 0,8, для застекленных лоджий -1,0. Естественно, это увеличивает общую площадь квартиры, и в случае ее отчуждения специалист неизбежно зафиксирует подобные изменения.
- Насколько мне известно, в новых Изменениях к Инструкции есть такое положение: «В случае смены собственника недвижимости текущая инвентаризация проводится лишь в случае, если прошло 12 месяцев после проведения предыдущей технической инвентаризации». Означает ли это, что, к примеру, я, купив квартиру и желая продать ее в течение года, избавляюсь от необходимости проведения инвентаризации?
- Нет, не означает. Данный пункт Изменений касается только тех собственников, которые нотариально оформили сделку, но не зарегистрировали право собственности в БТИ. Иначе говоря, если с момента нотариальной сделки купли-продажи недвижимости прошло менее года, то зарегистрировать право собственности в БТИ можно без текущей инвентаризации – по «старому» техпаспорту. Однако выход специалиста при этом – обязателен, так как он должен проконтролировать текущие изменения. Если за это время вы успели сделать какие-то преобразования в квартире, они отражаются в техпаспорте, ведь объект должен находиться в таком виде, в каком он соответствует праву собственности. Сроки инвентаризации и регистрации остаются прежними и укладываются в 2 месяца.
- Что бы вы посоветовали тем, кто собирается переустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями о комфорте?
- Не следует думать, что если вы стали собственником квартиры, то вправе делать в ней все, что заблагорассудится. Если вы затеяли косметический ремонт, то никаких официальных документов на его проведение от вас не потребуется. Когда же ремонт затрагивает несущие конструкции либо влечет за собой изменение целевого назначения помещения, то без обращения в проектные организации и оформления соответствующих разрешительных документов не обойтись. При этом в случае положительного решения обо всех переделках вы должны своевременно сообщить в БТИ. В противном случае проблем при операциях с недвижимостью вам не избежать.
Беседовала Валентина ПОПОВА
| |
est"