21 сентября 2010 года в Верховной Раде зарегистрирован проект Налогового кодекса. Судя по настроению действующей власти, у этого документа есть все шансы быть принятым и вступить в силу с 1 января 2011 года. Это значит, что налога на недвижимость не избежать. Как, когда и сколько должны будут платить владельцы недвижимости уже через 3 месяца?

Налог на владение жилой недвижимостью

Согласно новому проекту, плательщиками налога являются физические и юридические лица – владельцы объектов жилой недвижимости. К объектам жилой недвижимости Налоговый кодекс относит жилые дома, пристройки к жилым домам, квартиры, коттеджи, комнаты, садовые и дачные дома.

Владельцы объектов жилой недвижимости общей площадью до 100 кв.м в городе и до 200 кв.м в сельской местности налог на недвижимость не платят. Владельцы жилой недвижимости, общая площадь которой больше вышеуказанной, должны будут платить ежегодно 10 грн. за каждый квадратный метр площади выше нормы. Если количество зарегистрированных лиц в объекте жилой недвижимости больше чем 2 человека для города и 5 человек для сельской местности, то площадь не облагаемой налогом недвижимости рассчитывается как произведение количества зарегистрированных лиц на 40 кв.м общей площади. Т.е., если вы владелец дома площадью 180 кв.м в черте города и у вас зарегистрировано 4 человека, то платить ежегодно вы будете за 20 кв.м излишка (180 кв.м – (4х40 кв.м) = 20 кв.м).

Если вы владеете несколькими объектами жилой недвижимости, например, квартирой и дачей, то правило не облагаемой налогом площади можно применить только к одному из них. Садовые и дачные дома площадью менее 40 кв.м налогообложению не подлежат, но не более одного такого объекта на одного плательщика налога. На усмотрение местных властей установленный размер налога 10 грн. может быть увеличен в 1,5 раза либо вдвое уменьшен в зависимости от месторасположения недвижимости и ее технического состояния.

Физические лица должны оплачивать налог равными частями до 15 августа и до 15 ноября отчетного года. При этом налоговая служба каждому налогоплательщику должна до 15 июля отчетного года прислать расчет налога на основании данных органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Юридические лица самостоятельно рассчитывают налог и оплачивают его ежеквартально равными частями.

Налог при продаже недвижимости

Проектом Налогового кодекса предполагается, что с 2011 года доход, полученный от продажи не чаще 1 раза в год дома, квартиры, дачного или садового дома, земельного участка, площадь которого не превышает нормы бесплатной приватизации, не подлежит налогообложению. Существующее на сегодняшний день правило об оплате 1% налога при продаже объекта жилой недвижимости площадью более 100 кв.м не чаще 1 раза в год – отменяется.

Доходы, полученные от продажи нежилой недвижимости, либо же от второй продажи в течение одного календарного года жилой недвижимости, будут облагаться по ставке 5%.

Налогообложение физических лиц нерезидентов приравнено к налого­обложению резидентов.

Доход от продажи недвижимости исчисляется исходя из суммы договора купли-продажи, но не может быть меньше оценочной стоимости объекта. Оценочную стоимость имущества определяет специально уполномоченный орган в порядке, определенном Кабинетом министров Украины. Нотариус сможет удостоверить договор только при наличии оценочной стоимости такого имущества. Вполне вероятно, что оценку объектов недвижимости с 2011 года будет проводить не БТИ, а какой-то другой орган, и она будет более близка к реальным ценам.

Налог оплачивается до нотариального удостоверения договора о переходе прав собственности на недвижимость. Примечательно, что проект кодекса предусматривает и особый случай оплаты налога от продажи недвижимости. Если право собственности на недвижимость переходит от одного лица к другому по решению суда, то предыдущий владелец обязан будет включить в общий годовой доход стоимость объекта недвижимости и оплатить соответствующий налог.

Налогообложение доходов от аренды недвижимости

Доходы, получаемые от передачи в аренду недвижимости, согласно проекту Налогового кодекса будут подлежать налогообложению в соответствии со статусом и формой налогообложения арендодателя. Но при этом частные предприниматели, оплачивающие единый налог, сдавать недвижимость в аренду не смогут. Упрощенная система налогообложения на этот вид деятельности распространяться не будет.

Кроме того, законодатель вводит понятие минимальной суммы арендного платежа. Т.е. доход, полученный от передачи недвижимости в аренду, будет исчисляться на основании суммы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимального арендного платежа, установленного Кабинетом министров с учетом регионального и функционального коэффициента.

Примечательно, что риэлторы должны подавать в налоговую службу информацию о заключенных с их участием договорах аренды.

Безусловно, текст проекта Налогового кодекса может претерпеть какие-то изменения, но почему то мне кажется, что налог на владение недвижимостью и налог при продаже недвижимости по реальным ценам неизбежны.

Елена САФРОНОВА,
директор компании RealNest