Верховная Рада приняла в новой редакции Закон Украины «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансированию терроризма» от 18.05.2010 № 2258-VI. Закон направлен на внедрение требований и положений международно-правовых актов относительно предотвращения использования финансовой системы с целью отмывания средств для финансирования терроризма.

Документ вступит в законную силу через 90 дней с момента его опубликования, т.е. 22 августа 2010 года. Какое отношение имеет этот документ к риэлторам?

Закон предусматривает проведение финансового мониторинга определенных финансовых операций, состоящего из двух уровней – первичного и государственного финансового мониторинга. Данные, полученные в результате мониторинга, сосредотачиваются и систематизируются в специально уполномоченном органе – Госфинмониторинге.

Основные новшества коснулись расширения списка специально определенных Законом субъектов финансового мониторинга. Теперь субъектами финансового мониторинга, кроме ранее установленных, будут также юристы, адвокаты, нотариусы, аудиторы, ювелиры, а также субъекты предпринимательской деятельности, которые предоставляют посреднические услуги при осуществлении сделок по купле-продаже недвижимого имущества, к которым относятся и риэлторы (ст.5).

Риэлторы при подготовке и осуществлении сделок по купле-продаже недвижимости исполняют обязанности субъекта первичного финансового мониторинга только тогда, когда сумма такой операции равна или превышает 400 000 грн., или равняется или превышает сумму в иностранной валюте, эквивалентную 400 000 грн. (ст. 8). Основанием для осуществления финансового мониторинга риэлторами является операция по купле-продаже недвижимости, которая вызывает подозрения у риэлтора, что является субъективным фактором.

На мой взгляд, включение риэлторов к субъектам мониторинга не совсем оправдано, т.к. сделки купли-продажи недвижимости в обязательном порядке заверяются нотариально. Нотариусы, в отличие от большого количества риэлторов, являются юристами и смогут более правильно квалифицировать, подлежит или нет сделка финансовому мониторингу.

Характеризуя Закон, следует отметить, что в нем фактически дискредитируется понятие профессиональная тайна и подрывается этика профессиональных отношений между клиентом и субъектом, который предоставляет услуги, нарушаются конституционные права и законные интересы граждан (продавцов, покупателей недвижимости) и субъектов ведения предпринимательской деятельности Украины. Нормы Закона противоречат нормам, которые закрепляют профессиональные обязанности отдельных субъектов (нотариусов, адвокатов, аудиторов) относительно сохранения в тайне информации, полученной в результате профессиональной деятельности.

Увеличение количества сообщений в Госфинмониторинг потребует обработки информации, что приведет к увеличению затрат данного органа. Сосредоточение всей финансовой информации о субъектах хозяйствования создаст риск получения данной информации и в дальнейшем использования ее для личных корыстных целей, а также может привести к злоупотреблениям в этой сфере.

В контексте принятия новой редакции Закона необходимо:

– организовать и провести учебные семинары по особенностям проведения финансового мониторинга риэлторами, определению их прав и обязанностей, а также по процедурным вопросам;

– должна быть разработана нормативно-правовая база, в том числе о деятельности риэлторов, а также внесены изменения в ряд законов;

– должны быть урегулированы вопросы относительно сроков и порядка постановки на учет субъекта первичного мониторинга, а также за чей счет и кто будет проводить повышение квалификации субъектов мониторинга;

– разработать и утвердить форму заполнения полей в уведомлении о финансовой операции.

Также хочу отметить то, что законодатель определил, что договоры, направленные на легализацию (отмывание) доходов, полученных преступным путем, будут признаваться недействительными в установленном порядке, т.е. судебном. Таким образом, риэлторы, сопровождающие такие сделки, могут также стать участниками затяжных судебных процессов.

У риэлторов возникнут дополнительные обязанности, помимо показов, консультаций и сопровождения сделок. Это проведение финансового мониторинга и уведомление Госфинмониторинг о финансовых операциях. Вероятно, риэлторам-«одиночкам» в рамках новых требований работать будет не просто, а подчас и невозможно самостоятельно выполнять те функции, которые, например, в банках осуществляют целые структурные подразделения специально подготовленных специалистов.

Вероятно, что сделки с недвижимостью на некоторое время будут приостановлены, а продавцы с покупателями будут пытаться самостоятельно разрешать возникающие в процессе продажи/покупки подчас непростые вопросы.

Закон еще не вступил в силу, в связи с чем есть возможность принимать активные меры, направленные на внесение в него изменений.

Валерий КРИВЕНКО,
юрист компании RealNest