Выпуск 207 от 13.02.2008. Тема "Рынок земли"
Земельный ступор
Законодательные инициативы правительства вогнали земельный рынок в кому. Такое мнение высказали эксперты на заседании круглого стола «Днепропетровская земля», посвященного состоянию рынка и перспективам земельных отношений в городе. В обсуждении проблем приняли участие представители местной власти и общественных организаций, строительных компаний и агентств недвижимости.
Земельные процессы в Днепропетровске остановились. Городские власти не знают, как отводить землю, а арендаторы земельных участков ломают голову, как справиться с запредельно возросшими арендными ставками. Так обрисовал сегодняшнюю ситуацию на земельном рынке Александр Афанасьев, заместитель мэра Днепропетровска по вопросам строительства и архитектуры. Как оказалось, земельный коллапс спровоцировал целый комплекс причин.
Удар! Еще удар!
Аккурат под занавес прошлого года депутаты горсовета пересмотрели базовую денежную оценку земли, которая, по словам Александра Афанасьева, уже не соответствовала сегодняшним реалиям. В результате стоимость 1 земельного «квадрата» возросла со 127 грн. до 237,36 грн. – в 1,89 раза. Такое решение, объясняет Александр Афанасьев, было принято на основании исследования, проведенного харьковским институтом по заказу днепропетровского горсовета. Почти двукратное повышение базовой стоимости земли, естественно, повлекло за собой увеличение арендных ставок. А буквально через пару дней правительство, поиздержавшись на социальные прожекты, преподнесло неожиданный сюрприз, подняв годовую арендную плату за землю в 3 раза – с 1% до 3% от базовой стоимости земли. Вооружившись калькуляторами и подсчитав грядущие платежи, руководители днепропетровских предприятий испытали шок: с учетом всех нововведений, в том числе действующих в городе земельных коэффициентов, конечная стоимость аренды земли возросла в 6-8 раз! Такая финансовая нагрузка оказалась неподъемной для многих предприятий и особенно губительной для тех, кто арендует большие территории. «Если мы, - прокомментировал на сессии горсовета генеральный директор НПК «Электровозостроение» Валерий Чумак, - планировали получить в текущем году 18 млн. грн. прибыли, то теперь 16 млн. из них придется отдать за землю, в то время как в прошлом году предприятие платило за аренду 43 га земли 2 млн. 36 тыс. грн.». В такой ситуации местные предприниматели не исключают рост стоимости продукции, в худшем случае – сворачивание производства. По их мнению, куда разумнее было бы заранее предупредить о нововведении, чтобы предприятия заранее просчитали, как минимизировать расходы без ущерба рентабельности. Возможно, одни нашли бы выход в модернизации предприятия, а другие пересмотрели бы нормативы занимаемых площадей. Правда, сегодня, когда «сотка» земли ценится на вес золота, вряд ли кто-то захочет добровольно избавиться от лишних площадей. Скорее всего, лишняя земля будет выброшена на «теневой» рынок.
Дабы смягчить проблему неподъемных арендных ставок, депутаты горсовета приостановили свое решение от 6 декабря 2006 года о земельных коэффициентах и подняли вопрос о льготных условиях на аренду. Кроме того, на последней сессии горсовета было предложено отложить введение в действие новой базовой стоимости земли до 1 января 2010 года. Однако предложенная поправка не нашла поддержки у большинства депутатского корпуса.
Квартиры в новостройках могут подорожать?
Сложившаяся ситуация привела к приостановке заключения договоров аренды. Как сообщил на заседании «круглого стола» Александр Афанасьев, из 12 тысяч землепользователей Днепропетровска только 5,5 тыс. оформили договоры, что ведет к недополучению средств в городской бюджет. По мнению Леонида Турчина, генерального директора НПО «Созидатель», изменение арендных ставок пагубно для всех сфер экономики. Особенно нерадужные перспективы ожидают строительную сферу. По его словам, 6-кратное повышение стоимости аренды земли повлечет за собой подорожание квартир в новостройках. «Строительные компании, ранее заложившие в стоимость объекта прежние ставки, теперь будут вынуждены их пересмотреть. Но «потянет» ли это покупатель? Застройщиков поставили перед выбором: или поднимать цену на квартиры, или останавливать строительство. Как выйти из этого положения, пока не знает никто. Между тем, производители стройматериалов уже поговаривают о подорожании своей продукции», - прокомментировал Леонид Турчин.
вверх или вниз?
В ходе «круглого стола» Леонид Турчин высказал мнение, что повышение арендных ставок может привести к существенному выбросу земельных участков на рынок. Как следствие, цены на землю могут пойти вниз. «Тем, у кого в активе несколько земельных участков, отведенных «в рост», - говорит Леонид Турчин, - невыгодно держать землю под такие ставки: расходы на аренду съедают спекулятивный эффект. Я провел мониторинг: уже сегодня участки начали активно «сбрасывать», а завтра их начнут покупать».
В то же время, Андрей Козачек, генеральный директор риэлторской компании «Магистр-Недвижимость», не столь категоричен в прогнозах, хотя не исключает, что земельные нововведения будут влиять на корректировку конечной стоимости земли. «Долгое время земля была недооценена, - говорит Андрей Козачек. – Однако сегодняшнее повышение аренды в 6-8 раз – это очень круто. Тем не менее, вследствие такого возрастания цены на землю могут не пойти ни вверх, ни вниз, так как сегодня они и без того достаточно высоки».
Как уточнили в риэлторской компании RealNest, сегодня стоимость земли в центре и околоцентральных районах Днепропетровска колеблется от $50 тыс. до $100 тыс. и выше за «сотку». Заметного увеличения предложений пока не наблюдается, в дефиците по-прежнему хорошие участки, с выгодным местоположением и удачной конфигурацией. «Из-за дороговизны земли в центре, - отмечает Виктория Калюжная, начальник отдела жилой недвижимости компании RealNest, - наиболее высоким спросом пользуются небольшие участки - площадью 6 «соток». Более крупные участки рассматриваются редко». Что касается вопроса возможного снижения цен на землю, то, как прокомментировал Александр Собко, президент компании RealNest, вице-президент АСНУ, такой тенденции не наблюдается. Напротив, вследствие нововведений, земля только возрастет в цене.
Всю землю – на аукцион!?
Повышением земельного налога инициативы правительства не ограничились. Те же изменения к земельному законодательству, введенные в действие законом «О государственном бюджете Украины на 2008 год», предусматривают еще одно новшество – отвод всей государственной и коммунальной земли (без учета размеров, назначения) исключительно через аукционы. Спору нет: аукционы – это пополнение местных бюджетов, возможность сделать продажу земли прозрачной и менее коррупционной. Но проблема в том, что механизм проведения аукционов в стране до сих пор не разработан. Не прописан он и в Законе о госбюджете. Между тем специалисты считают, что не всякая земля может выставляться на аукцион, имея в виду не только мизерные квадратные метры, различные обременения в виде прав третьих лиц, но и землю под строительство объектов социального назначения. Более того, как отметил Леонид Турчин, в Украине до сих пор нет закона о разграничении земли на государственную и коммунальную. В результате город не знает, где чья территория и кто имеет право ею распоряжаться. Не способствует проведению аукционов и отсутствие муниципального земельного кадастра. По словам Александра Афанасьева, в Днепропетровске инвентаризировано только 50% городской земли.
Участники «круглого стола» сошлись во мнении, что нормативы об обязательности продажи земли через аукционы при отсутствии механизма их проведения парализовали процессы отвода земли в Днепропетровске, впрочем, как и по всей Украине. «Исполнительная власть не знает, каким образом отводить землю: то ли всю пускать на аукцион, то ли придерживаться Земельного кодекса, - разводит руками Александр Афанасьев. – Если следовать нововведению, то теперь без аукциона мы не можем выделить даже земельный участок под гараж инвалиду 1 и 2 группы, что предусмотрено Земельным кодексом».
Говоря о проблеме распределения земли, заместитель мэра города отметил, что передача земельных участков в аренду более выгодна, чем продажа. В этом случае город остается собственником земли, и местный бюджет получает средства от ее аренды. В случае же продажи город теряет участок.
Эксперты полагают, что земельные нововведения грешат непродуманностью и требуют немедленного согласования с нормами действующего земельного законодательства. На худой конец, необходимы переходные положения. Иначе земельные процессы еще долго будут оставаться в ступоре.
P.S. Учитывая остановку процесса отвода земли по всей Украине, на днях Президент потребовал комплексно доработать изменения к земельному законодательству, а также рекомендовал Кабмину законодательно установить критерии земельных участков, которые могут продаваться или передаваться в аренду вне аукционов.
Валентина ПОПОВА
| |
est"