| Отвод земли по-днепропетровски | |
Выпуск 142 от 04.10.2006. Тема "Рынок земли"
 Сегодня есть два актива, к которым особенно неравнодушен инвестор, - это недвижимость и земля. Но если самые привлекательные «квадраты» уже раскуплены, то охота за стремительно дорожающими «сотками» в самом разгаре. «Покупайте землю, ее больше не производят» – знаменитая фраза Марка Твена становится все актуальнее. Такой повышенный интерес к земле во многом объясняется строительным бумом – разные структуры и частные лица хотят перевести землю под коммерческую или жилую застройку. Однако ситуация с «земельным вопросом» складывается далеко непросто и не всегда в пользу приобретателя.
Земля гуляет по рынку
Сегодняшняя практика выделения земельных участков под строительство грешит «непрозрачностью», и как бы громко власти всех уровней не заявляли о своих намерениях навести порядок в земельном вопросе, прогресса в этой сфере пока не наблюдается. Результат? Результат простой: отвод земли напоминает земельный супермаркет, где все продается и все покупается. Причем выигрывает тот, кто имеет связи со властью или доступ к выдаче разрешений. Как правило, застройщики стремятся как можно больше получить площадок под строительство. Однако это не значит, что все они будут использованы по назначению или останутся у строителей. При сегодняшнем дефиците земельные участки с успехом выбрасываются на рынок и становятся предметом спекуляций, переходя из рук в руки. Вполне реально отвести земельный участок с подготовленной проектной документацией, заплатив за это, скажем, $20 тыс., а впоследствии продать за $700 тыс. и выше, в зависимости от местоположения земли. Такой «черный базар» при отсутствии конкурентных предложений самым неблагоприятным образом сказывается на стоимости жилья и объемах строительства. Так, в первом квартале 2006 года днепропетровские застройщики лишь на 65% реализовали свой план.
В свою очередь, сложность и длительность процедуры землеотвода влечет другую проблему – самозахват земельных участков. По данным Генпрокуратуры, в Украине 300 тыс. га земли самовольно захватили физические или юридические лица. Еще 10 тыс. га используется не по назначению. Предприимчивым гражданам или крупным застройщикам проще и дешевле заплатить штраф, чем официально оформить необходимые документы. Так, на 4 сессии днепропетровского горсовета первый заместитель мэра города Анатолий Крупский подтвердил «свежий» факт самовольного захвата земли площадью 0, 1144 га под строительство на улице Паникахи. У застройщика - НПО «Созидатель»- разрешения на строительство на этом участке не оказалось.
Зона повышенного внимания
Отдельная тема – как депутаты днепропетровского горсовета, используя свой статус, рассматривают и согласовывают вопросы отвода земельных участков (в том числе вопросы приватизации; предоставление земли в пользование по фактическому размещению недвижимости и для строительства новых объектов; согласованию их места размещения). Свою обеспокоенность положением дел в этой сфере высказал на 4 сессии горсовета начальник Днепропетровского управления земельных ресурсов, депутат горсовета Евгений Бачев. «Такого беспредела и правового нигилизма в вопросах рассмотрения проектных решений по отводу земли, - заявил Евгений Бачев, - я не помню за все 12 лет моего депутатства». По словам депутата, сегодня «почти все комиссии проявляют особый, повышенный интерес к земле, и вместо того, чтобы упрощать процедуру отводов, еще более ее усложняют». В частности, грубо нарушаются Земельный кодекс и Закон «О местном самоуправлении в Украине» (ст.46, ч. 5) в части сроков проведения сессий по рассмотрению земельных вопросов. Вдобавок не соблюдаются сроки и процедура рассмотрения этих вопросов в постоянных комиссиях. Так, за 6 месяцев этого года Комитет земельных отношений горсовета подготовил 567 проектов решений: 414 – по вопросам передачи земельных участков в пользование/собственность, 143 – по предварительному согласованию мест размещения объектов. На предыдущей сессии горсовета депутаты утвердили всего лишь 47 решений. А на последней 4 сессии из подготовленных 649 проектов решений на рассмотрение попало только 107. Такую ситуацию мэр города объяснил рядом объективных причин, в числе которых – политические дрязги, связанные с выборами, неподготовленность новых депутатов к работе. В то же время Евгений Бачев акцентировал внимание еще на одной – совершенно необъяснимой с точки зрения установленного регламента горсовета. Если согласно регламенту проекты решений по землеотводам рассматриваются профильной постоянной комиссией горсовета, то откуда на всех этих проектах решений оказались две дополнительные визы – председателя и секретаря постоянной комиссии по вопросам архитектуры и градостроительства?
Сам себе режиссер
Такой же произвол, по словам Евгения Бачева, и в вопросах по предоставлению земельных участков по фактическому размещению объектов недвижимости. Вместо того, чтобы дать собственникам возможность спокойно приватизировать землю, члены постоянной комиссии по вопросам социально-экономического развития, бюджетов и финансов задаются вопросом: а какой доход получит бюджет от безоплатной приватизации такой земли? Если доходы не «светят», то и согласовывать подобные вопросы ни к чему. В итоге, из 80 проектов решений по приватизации земли на сессию попало всего лишь 5. А по согласованию строительства новых объектов и их места размещения, как сообщил Евгений Бачев, положение еще хуже.
Кроме того, некоторые постоянные комиссии, не являясь профильными, ведут игру на «чужом поле». Вместо того чтобы заниматься своими прямыми обязанностями, такие комиссии, как по вопросам строительства и архитектуры и по вопросам ЖКХ, приглашают на «собеседование» заказчиков, не имея на то особых полномочий. Если заказчик не является – его вопрос повисает в воздухе…
По мнению специалистов, земельные проблемы давно требуют урегулирования как на государственном, так и на местном уровне. Способов наведения порядка – множество. Было бы желание.
Валентина ПОПОВА
Мнение эксперта
Игорь СОКОЛОВ, заслуженный строитель Украины, президент Корпорации МСК:
- Самая большая проблема Днепропетровска – отсутствие Генерального плана развития города. Между тем только в соответствии с Генпланом городские власти должны выделять земельные участки с конкретным их использованием. Тогда процедура выделения земли будет происходить «незаинтересованными лицами», а значит прозрачно и без взяток. Но когда существует «теневой» рынок, и в городе практически не осталось ни одного «неокученного» клочка земли, тем более, что на «черном» рынке он уже имеет свою стоимость, - это финиш. Когда бизнесмены обмениваются денежными знаками – это отношения. Но если в эти отношения вступает чиновник, – это уже коррупция. И не нужно все валить на законодательство – оно у нас не хуже, чем в других странах. Сам процесс землеотвода прописан четко и внятно. Но как только дело доходит до техусловий, пожарников, санэпидемстанции и пр., это загоняет проект в тупик. И тогда проект спасают путем «благотворительности». А это уже игра не по правилам. Земельные проблемы во много решают аукционы. Однако механизм их проведения еще не отработан. К тому же, на мой взгляд, нельзя всю землю пускать по такому пути. Ведь есть участки, интересные для пользователя, но есть и такие, что даром не нужны.
| |
est"