| «Люди в черном» на рынке недвижимости. | |
Выпуск 21 от 14.04.2004. Тема "Риелторские услуги"
 Для всех стран СНГ характерна проблема «черных» маклеров. У них – одинаковые приемы, расчитанные на психологию постсоветских обывателей, последствия их деятельности тоже весьма сходны. Московские журналисты задались целью выяснить: кто же они – «черные» представители риелторского мира.
Если перед вами стоит задача купить или продать недвижимость, и путем обзвона газетных объявлений вы попытаетесь хотя бы приблизительно определиться в ситуации на рынке, знайте: примерно 25% возникнувших контактов окажутся контактами с «черными» маклерами. Причем предложенные ими варианты будут самыми привлекательными.
Это вообще их метода: опубликовать какую-нибудь приманку (цена – хорошая, район – великолепный, планировка – самое то) и ждать, кто клюнет. А как только клюнет, выяснить, чем клиент дышит. Ваша беседа вряд ли будет короткой. Разведав планы и возможности, поговорив о том о сем, собеседник не даст о себе забыть, и через некоторое время вы вновь услышите в трубке голос, который предложит что-нибудь новенькое. Разобраться – риелтор это или маклер-нелегал, даже если вы понимаете в чем собственно разница, будет достаточно сложно. Иногда последние при встрече предоставляют визитки ныне действующих преуспевающих фирм.
По мнению специалистов, каждая седьмая сделка проходит через такие руки. Это немало. И потому в отношении «черных» маклеров в риелторских кругах можно услышать нечто типа «они мешают нам жить». Мешают, потому что демпингуют – берут за услуги меньше, переманивают клиентов. Возможности для этого есть: маклер – это одиночка, которому не надо кормить штат, накладные расходы минимальны. Возможности, между прочим, тоже. Но об этом позже.
Итак, маклеры и официально действующие риелторы – конкуренты. Но нельзя сказать, что между ними всегда возникают агрессивные противоречия. Более того, часто они являются партнерами в сделках. То есть, по сути, время от времени заинтересованы друг в друге. Если маклер, представляющий интересы стороны, ведет себя корректно, хорошо понимает ситуацию, то все может пройти совершенно нормально. Но в том-то и дело, что так бывает далеко не всегда.
По мнению риелторов, самое неприятное заключается в том, что маклеры абсолютно нетехнологичны. Из-за своей невысокой квалификации они редко могут просчитать ситуацию. Там, где не надо, нагнетают обстановку. Водят в агентство множество каких-то людей, видимо, считая, чем больше народа, тем легче отстоять свои интересы. Сложные сделки им совершенно не по силам. Психологически они очень часто представляют собой таких «павок корчагиных» или героев, бросающихся на амбразуру. Встанут в 5 утра, назанимают очередей во все учреждения, надают взяток. Каждая сделка для них – подвиг. То есть спокойно, без нервотрепки они работать не могут. Идеальный «черный» маклер, если воспринимать это явление как данность, для нас тот, кто просто называет свою сумму, и больше ни во что не вмешивается. «Сейчас среди маклеров все реже встретишь, грубо говоря, тетку с авоськами. Но то, что это люди в большинстве своем малоквалифицированны – факт. Хотя публика эта в своем составе неоднородна. Многоликие «индивидуалы» «Черное» маклерство – это свобода, о которой мечтают те, кто совершенно не может и не хочет работать в фирме. Если заняться классификацией этого вида работников рынка недвижимости, то картина возникнет такая. Первая группа – те самые тетки с авоськами – весьма немногочисленна, и век их на рынке, скорее всего, недолог в силу полного непрофессионализма. Вторая группа – откровенно криминальные элементы, не брезгующие размножением липовых свидетельств о праве собственности, сбором задатков сразу у нескольких клиентов и отбытием в неизвестном направлении. Есть еще «риелторы», которые интересуются только квартирами алкоголиков. Это – уголовщина, но ее на рынке, к счастью, становится меньше.
 Существуют и две другие категории специалистов. Они заслуживают большего внимания. Самые многочисленные работники агентств недвижимости – так называемые «перекати-поле». Техника проста: два-три месяца работы в одной фирме, два-три месяца в другой, снятие одной базы данных (адресов выставленного на продажу жилья), другой базы. Несколько неудавшихся сделок (а на самом деле – вполне удавшихся, только без участия родной фирмы). Так и работают они годами, не накапливая особого умения, не погружаясь в таинства профессии, может быть, из-за природной поверхностности, может быть из-за медлительности или лени (все-таки работа в фирме обязывает к дисциплине и выполнению неких обязательств).
Почти каждая фирма столкнулась за годы своей деятельности с этой категорией лиц, и, чтобы не попасть на очередного скитальца, члены Московской ассоциации-гильдии риелторов (МАГР) составили в свое время так называемые «черные» списки. Система полезная, но вряд ли она в состоянии решить все проблемы: в МАГРе 65 фирм, а в Москве – 1500, или даже больше. Таким образом, нигде не фиксируемые «летучие голландцы» время от времени всплывают в коридорах приличных агентств недвижимости с вполне конкретными целями. Они-то и вызывают самое большое раздражение нормальных специалистов. Потому что как неожиданно приходят, так же неожиданно и уходят. При своих интересах.
Четвертая группа – совершенно особенная. О ней риелторы говорят с уважением. Это – суперпрофи. Их мало, буквально единицы и специализируются они на каком-то очень ограниченном сегменте: например, загородных домах на определенном направлении. Или квартирах в одном локальном районе, например, на Патриарших прудах или, скажем, Сретенке. Сидит там, эдакое всевидящее око, какой-нибудь Василий Алибабаич, знающий район буквально наизусть – каждую коммуналку, любую подворотню, помнит все планировки, а заодно и всех жильцов, бывших и настоящих. Но кроме этого знания обладает Василий Алибабаич еще одним ценным качеством – понимает, как вести сделку, имея дело с риелторами, без дела не лезет, уважает интересы партнеров и о своих не забывает. Многие такие маклеры в последнее время приводят в фирмы клиентов оформлять сделку.
На лицо – двойной стандарт, скажет читатель: маклеры хорошие, маклеры плохие. Может быть, большая принципиальность в отношении незаконных предпринимателей помогла бы риелторскому сообществу хоть в какой-то степени решить эту проблему? Хотя уместна и такая постановка вопроса: почему эти проблемы должны решать риелторы, а не правоохранительные органы? Информационный вопрос Обрисовать проблему общения с маклерами рядовых граждан, с чего мы и начали, сложнее и проще одновременно. То, что возможности последних весьма ограничены абсолютно ясно. А это важно: чтобы проверить «чистоту» квартиры – надо иметь источники информации, надо, в конце концов, понимать, что вообще проверять. Рассказывает Екатерина Устинова, директор АН «Полиграфжилстрой»: «Однажды ко мне обратился мой приятель, человек весьма и весьма обеспеченный. В одной из крупных московских фирм он покупал дорогой загородный дом и попросил просмотреть документы на этот объект недвижимости. По бумагам изъян обнаружился довольно быстро. Выяснилось, что когда-то объект принадлежал одному Министерству. Каким образом дом перешел в руки частного лица, тогдашнего владельца, и был перепродан, оставалось тайной. Сделка из-за отсутствия этой очень важной информации оказалась под вопросом.
Пришлось просить фирму выяснить все. И скажу совершенно определенно: на выяснение ушли 2 недели. Только после восстановления всей цепочки событий стало понятно – дом покупать можно. А теперь зададим вопрос: под силу ли было получить подобную информацию «черному» маклеру? И главное: юристы фирмы проявили халатность, не попытавшись до конца выяснить вопрос чистоты объекта. Но руководство компании заставило их это сделать. А кто заставит маклера?». Вопрос, как говорится, риторический.
Риелторы, работающие на вторичном рынке жилья, вынуждены искать и находить самые разные каналы информации для проведения качественных операции с недвижимостью. Можно назвать 20 пунктов, когда такая потребность реально возникает и необходимо сделать запрос в иностранные консульства, МИД (например, выдавалась ли за границей доверенность на продажу недвижимости) и пр. Были в практике риелторов даже случаи обращения в места заключения. Чтобы получить необходимые данные, важно иметь опыт, репутацию, и, конечно, с нелегалами в этих инстанциях никто общаться не будет.
Чаще всего сделки с жильем являются альтернативными – гражданин А продает квартиру и покупает с доплатой другую, которую продает Б. Б в свою очередь покупает жилье гражданина В, который желает разъехаться со своей семьей и нашел две квартиры, одна из которых продается гражданином С, который тоже с доплатой что-то покупает и т.д. Ситуации с юридической точки зрения иногда бывают осложнены чрезвычайно. Собираются несколько юристов, иногда даже из разных агентств, чтобы найти способ не развалить всю цепочку. Сохранить ее удается подчас только благодаря хорошей квалификации. Когда действующим лицом оказывается «черный» маклер, риски повышаются. Иногда, чтобы сделка не сорвалась, фирмы вынуждены идти на выполнение его требований, работая даже себе в убыток. Риск – благородное дело? Любая сделка с недвижимостью – это в какой-то степени риск. Купля-продажа через «черного» маклера – риск в сто раз больший. Почему же находятся желающие иметь с ними дело? Андрей Сабуров, президент компании «Огни Москвы – Мегапир», уверен: «Все понимают, что рыночные технологии сложны и со временем проще не становятся. Но ведь есть же, скажем, любители экстремальных видов спорта? Отчасти этим я объясняю интерес к услугам черных маклеров». Если провести аналогию, обращение к маклерам можно сравнить с обращением к знахарям и знахаркам. Нельзя сказать, что все они – аферисты. Они могут и вылечить. Но какую ответственность они несут, если результаты окажутся негативными? Да, услуги специалистов медицинского центра стоят дороже. Но ведь квалифицированное обследование, постановка диагноза, подбор препаратов того стоят.
 Любое оказание услуг в условиях цивилизованного рынка происходит при заключении договора. В договоре есть важные пункты: «Обязанности сторон», «Ответственность сторон». «Черные» маклеры обходятся без всего этого. Так что претензии, случись что, предъявить, по сути, будет не к кому. В договоре купли-продажи фигурируют продавец объекта и покупатель. Претензии при разбирательствах могут быть предъявлены друг к другу. А могут – и к риелтору. Кроме того, он может выступать в суде в качестве третьего лица. Многие риелторские фирмы имеют еще и страховки, а некоторые операторы рынка совершенно добровольно провозгласили принцип «за все в ответе»: любой ущерб тем самым они намерены возместить за собственный счет, что фиксируется договором. Да, позволить себе такое могут очень крупные структуры, руководители которых стремятся к определенной рыночной культуре. Требовать культуры поведения от нелегала было бы странно.
Можно посчитать, что тема несколько раздута: рынок наш, семимильными шагами движущийся в нужном направлении, вот-вот изживет это явление. Останется 2-3 нелегала, и погоды на рынке делать они не смогут. Так считал автор этих строк. И, как выяснилось, ошибался. Андрей Сабуров: «Маклеров становится меньше, но позиции их сильны. Они дискредитируют звание честного риелтора и наносят огромный вред нашей профессии». Екатерина Устинова: «Маклеров, по моим наблюдениям, не становится меньше хотя бы даже в силу полной безнаказанности их деятельности: я не слышала ни об одном случае наказания налоговой инспекцией или правоохранительными органами за незаконное предпринимательство на рынке жилья». По материалам «Мир и Дом»
| |
est", 2023
