Уважаемая София, Вы одновременно и дочь своих родителей, и сособственник квартиры, в которой с ними проживаете. В результате приватизации на четверых Вам принадлежит 1/4 часть квартиры, находящейся в общей с родителями и братом долевой собственности. Исключительно Ваше с мамой согласие, причем в письменном виде, да к тому же еще и нотариально засвидетельствованное, будет являться правовым основанием для осуществления Вашими отцом и братом желания разменять квартиру, при котором денежный эквивалент Вашей доли в общей собственности не должен будет пострадать.

Главный нюанс, который Вам не следует забывать, да это и невозможно, поскольку он проходит красной нитью через все области права в Украине: следует воздерживаться от злоупотребления своим правом, в частности правом отказа другим лицам реализовать свое право.

Во всяком случае, своим отказом от раздела квартиры ни Вы, ни Ваша мама не сможете воспрепятствовать отцу и брату реализовать их право собственности на свои доли в квартире путем их отчуждения с последующим приобретением на вырученные деньги иной жилой недвижимости.

У Вас есть два варианта поведения:

– либо убедить отца и брата отказаться от размена квартиры;

– либо найти денежные средства для приобретения у отца и брата их долей в квартире по рыночным ценам на основании Вашего преимущественного права сособственника.

Обязанность оплатить коммунальные услуги, полученные предыдущим собственником, не может быть Вам навязана. Требование коммунальных служб к Вам о погашении денежного долга предыдущего собственника квартиры является незаконным и исполнению не подлежит.

Вы можете не принимать к погашению долг прежнего собственника, начав отношения с коммунальными службами с чистого листа, либо же Вы можете погасить имеющийся перед ними долг прежнего собственника, обратившись к нему за компенсацией понесенных Вами расходов. Как лучше – решать Вам. Может, Вам придется даже обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Но как бы Вы не поступили, рекомендую предварительно тщательно изучить имеющийся договор купли-продажи квартиры на предмет отсутствия в нем условия о переводе на Вас долга по коммунальным платежам, дабы окончательно убедиться в правомерности своей позиции.

Ребенком является физическое лицо до достижения им возраста совершеннолетия (18 лет – обычно). Права ребенка на имущество и на жилье закреплены в статьях 17 и 18 Закона Украины «Об охране детства» в подтверждение нормы статьи 25 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), согласно которой гражданской правоспособностью, или способностью иметь гражданские права и обязанности, обладают все физические лица с момента их рождения.

Что же касается гражданской дееспособности или способности своими действиями приобретать для себя гражданские права и самостоятельно их осуществлять, а также создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их невыполнения, то согласно статье 30 ГКУ ею обладает только то физическое лицо, которое осознает значение своих действий и может руководить ими.

До 14 лет ребенок считается малолетним лицом, обладающим частичной гражданской дееспособностью согласно статье 31 ГКУ, не дающей права на совершение сделок с недвижимостью.

Лицо в возрасте от 14 до 18 лет, считающееся несовершеннолетним, в соответствии с требованиями статьи 32 ГКУ обладает неполной гражданской дееспособностью и имеет право на совершение праводеяния относительно недвижимого имущества при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия родителей (усыновителей) или попечителя и разрешения органа опеки и попечительства.

Также согласно п.40 «Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» при совершении праводеяний, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоров по разделу, обмену жилого дома, квартиры при участии лиц, над которыми установлена опека или попечительство, нотариус проверяет наличие разрешения органа опеки и попечительства на заключение таких договоров.

Таким образом, ребенок имеет право подписи договора купли-продажи квартиры с 14 лет, но только лишь при наличии согласия родителей и разрешения органа опеки и попечительства.

Виктор Богачев,
руководитель юридического департамента