| Мартовская стабильность может оказаться обманчивой | |
Выпуск 117 от 29.03.2006. Тема "Рынок недвижимости"
Похоже, предвыборные баталии и ожидание перемен в стране не слишком сказались на рынке аренды коммерческой недвижимости. Во всяком случае, с начала года не произошло особых событий, которые бы кардинально повлияли на уровень арендных ставок. В данный момент ситуация остается стабильной, арендные ставки практически не изменились, по-прежнему спрос превышает предложение. Правда, по сравнению с последним кварталом прошлого года, когда спрос на коммерческие объекты превышал предложение в 2-3 раза, этот показатель значительно снизился и сегодня находится в соотношении 1,2:1. А теперь попытаемся рассмотреть ситуацию в каждом сегменте отдельно.
Объекты производственно-складского назначения
Как и прежде, большой спрос сохраняется на производственно-складскую недвижимость, что вызвано растущим интересом к этому сегменту рынка и ограниченным объемом предложений. Проблема состоит в острой нехватке качественных производственных и складских помещений, поскольку промышленный сектор в Днепропетровске развивается активно. Этот фактор обеспечит стабильность спроса как минимум до начала 2007 года. Однако, рынок аренды интересен только в том случае, когда объект аренды предлагается в хорошем техническом состоянии и не требует существенных затрат на ремонтные работы, а таких помещений в городе на данный момент фактически нет либо они уже сданы в долгосрочную аренду.
Дефицит качественных площадей в этом сегменте коммерческой недвижимости определяет достаточно высокие цены. В подавляющем большинстве случаев они не адекватны техническим характеристикам объекта.
Так, стоимость аренды 1 кв. м производственных и складских площадей в зависимости от местонахождения и технического состояния колеблется от $2 до $10. В отдаленных от центра районах, на жилмассивах арендные ставки составляют $2-5/кв. м. В районе рынков ставка на складские помещения может колебаться на уровне $5-8/кв. м. Что касается новых профессиональных складских помещений класса «А», то по причине почти полного отсутствия таковых на рынке арендаторы готовы платить за такую площадь по $10/кв.м.
Учитывая нехватку производственно-складских помещений на рынке и крайне малые объемы строительства новых площадей, можно предположить, что в ближайшее время спрос на такие объекты будет оставаться стабильно высоким.
Офисная недвижимость
С начала марта на рынке офисной недвижимости наблюдался некоторый спад деловой активности. И хотя в марте количество перепрофилированных под офис площадей увеличилось на треть по сравнению с желающими в них обосноваться, большинство таких помещений не отвечают современным требованиям и многим арендаторам уже не подходят. Более привлекательными становятся профессиональные новые площади класса «А» и «В», однако сегодня они в большом дефиците.
Наиболее востребованными, как и ранее, являются площади от 100 до 200 кв. м., расположенные в районах, приближенных к центру города, с выполненным косметическим ремонтом. Арендные ставки на такие площади находятся в диапазоне $10–16/кв. м. Интересны, но недоступны для большинства арендаторов офисные площади, расположенные в центральной части города в районе пр. К. Маркса. В этом районе арендные ставки колеблются на уровне $12-25/кв.м. Нижний предел соответствует площадям с невысоким уровнем ремонта и отсутствием дополнительного сервиса, а верхний – высокому уровню обустройства и сервиса. Определенный интерес представляют офисные помещения малой площади в удовлетворительном техническом состоянии, расположенные на 12-ом квартале, ж/м Победа, Тополь, Красный Камень, Коммунар, пр-т Правды, ж/м Солнечный и других районах. Как правило, это выведенные из жилого фонда квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов. Арендные ставки таких помещений находятся на уровне $7-12 за 1 кв. м.
Недвижимость торгового назначения
Сегмент торговой недвижимости более насыщен по сравнению с офисной и производственно-складской. Это связано с постоянным пополнением рынка новыми профессиональными торговыми центрами, площади которых, как правило, не продаются, а сдаются в аренду. В период с января по март острого дефицита малометражных площадей не наблюдалось. А вот спрос на площади 200-400 кв. м по-прежнему остается неудовлетворенным. В целом, спрос на торговые объекты превышает предложение примерно в 2 раза, поскольку арендные ставки в новых ТЦ, как и прежде, достаточно высоки и составляют в центре города $40-150/кв. м., в районах, приближенных к центру - $30-100/кв. м., тогда как в старом фонде ставки составляют $25-60/кв. м. и $15-25/кв. м. соответственно. А в отдаленных от центра районах арендная ставка колеблется в диапазоне $8-20/кв. м.
На данный момент определяющим фактором при выборе торгового помещения является месторасположение и уровень арендной ставки. Сегодняшние ставки достигли своего пика, и для многих мелких и средних арендаторов становится нерентабельно снимать помещения и вести торговую деятельность. На основании вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что роста арендных ставок на объекты торгового назначения не будет.
Единого мнения о том, как в этом году будет складываться ценовая политика на рынке аренды коммерческой недвижимости, нет. Развитие ситуации будет зависеть от того, какой вектор выберет новое правительство. В случае благоприятного экономического и политического климата в стране снижения арендных ставок ожидать не стоит. Уже к маю ситуация окончательно прояснится, и только тогда можно будет с высокой долей достоверности спрогнозировать дальнейшее поведение цен на рынке аренды коммерческой недвижимости.
Диапазон арендных ставок на вторичном рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска ($/1кв.м.) (март 2006 года)
Марина СКИБА, оценщик-аналитик компании «RealNest»
Другие статьи выпуска: | |
est", 
