Сегодняшняя ситуация на днепропетровском рынке жилья, как нельзя лучше, складывается в пользу продавца. Цены уверенно ползут вверх, не "отдыхая" даже летом, спрос достаточно активен и почти в полтора раза превышает предложение. Все это позволяет продавцам чувствовать хозяевами на рынке и диктовать свои условия. На волне спроса оживились даже владельцы не самого качественного жилья - "екатерининок", "коммуналок", "хрущевок" на первых и последних этажах, квартир в отдаленных районах. Сейчас такие квартиры активно выставляются на продажу и даже при неоправданно завышенной стоимости находят своих покупателей. "Амбициозный", "жадный", "бескомпромиссный" - так характеризуют нынешнего продавца покупатели. Кто же предлагает сегодня квартиры к продаже?

"Альтернативщики"

По словам Виктории Калюжной, руководителя департамента жилой недвижимости компании "Realnest", самую многочисленную группу продавцов, а это около 70%, составляют люди, желающие изменить свои жилищные условия. Другими словами, продающие старое и одновременно покупающие новое жилье. В эту группу входят те, кто занят проблемами расселения, разъезда, съезда и просто сменой района проживания. Как правило, это продавцы, переезжающие из своей маленькой (худшей) квартиры в большую (лучшую) и наоборот. Такие сделки, когда взамен продаваемой квартиры покупается другая, называются альтернативными. Сложность этих сделок в том, что продавцу приходится не только искать покупателя на свою квартиру, но и подбирать вариант нового жилья.

Сегодня, когда цены на жилье непрерывно растут, а объем предложений невелик, прогнозировать, что все пройдет гладко, довольно проблематично. Сделка может затянуться на неопределенный срок или вообще не состояться из-за несогласованности действий ее участников. Понимая всю сложность ситуации, некоторые продавцы отказываются от задатка, пока не нашли себе "альтернативу". В то же время покупателям невыгодно долго ждать, так как цены за это время уходят вперед, и они вынуждены искать другие, более приемлемые варианты.

Большинство таких продавцов, как замечает Виктория Калюжная, нереально оценивают свои финансовые возможности и возможности рынка. Так, немалая часть из них хотела бы вместо продаваемой, скажем, 3-комнатной типовой "высотки" иметь в качестве "альтернативы" добротный частный дом в хорошем районе, с хорошей транспортной развязкой. Три года назад, когда цены на дома были значительно ниже, а спрос незначителен, такой вариант был вполне возможен. Сейчас это нереально. Нереально также рассчитывать на то, что, выставив на продажу, скажем, свою 2-комнатную "чешку" на ул. Свердлова за $40 тыс., можно приобрести на вырученные деньги две "единички" в высотном доме - одну в этом же районе, а другую - например, на ж/м Победа. Учитывая то, что 1-комнатная "высотка" в районе проспекта Кирова стоит в пределах $25 тыс., оставшейся суммы хватит разве что на малосемейку на ж/м Западный или Северный. Не стоит также надеяться продать свою 2-комнатную "хрущевку" на проспекте Правды за $29 тыс., а взамен найти в этом районе аналогичную квартиру за $24 тыс. при средней цене на такое жилье - $26 тыс.

В альтернативных сделках вести с продавцом переговоры о снижении цены - дело довольно деликатное: если продавец снизит цену своей квартиры, то сам столкнется с трудностями при покупке жилья.

Прямые продажи

Примерно 30% продавцов, как сообщила Виктория Калюжная, предлагают квартиры к прямой продаже. Такие сделки не обременены никакими "цепочками" и условиями. Конечная цель - получение денег. Как правило, такие квартиры продают отъезжающие в другой город или в другую страну, хозяева подаренных или унаследованных квартир. Последним спешить некуда, поэтому они могут придержать свою квартиру в пору спада цен и выставить на продажу в момент их подъема. Договориться с такими продавцами непросто: они выставляют максимальную цену и не идут на уступки.

Инвесторы

Такие продавцы, имея собственное жилье, предлагают квартиры только для перепродажи. Как правило, они следят за ситуацией на рынке недвижимости, прекрасно ориентируются в ценах и знают, когда выгоднее всего выставить свой товар на продажу. Обычно инвесторы делают это на пике роста цен, когда стоимость "квадрата" достигает предельной планки. В числе продавцов таких квартир - люди, проинвестировавшие строительство на ранних стадиях и зарабатывающие на разнице в ценах. Если вечером бросить взгляд на окна наших новостроек, скажем, на те же "башни" жилищного комплекса "Крутогорный", то большая часть окон не светится - в квартирах никто не живет, просто в такое жилье вложены деньги. Торговаться с инвесторами - дело безнадежное, они не уступят ни гривны.

Надо отметить, что вариант с выжиданием максимальной цены ни в коем случае не подходит для продавцов, которые собираются на вырученные деньги купить потом новую квартиру. Ведь дорожать во время ожидания будет и продаваемое, и покупаемое жилье.

Играющие на повышение

Это немногочисленная группа продавцов, пытающаяся искусственно регулировать цены на жилье. Чтобы создать ажиотаж, сегодня они могут выставить свою квартиру на продажу, скажем, за $30 тыс., а через 2-3 недели - за $35 тыс. Такие продавцы не торопятся с продажей, а потому могут "играть" с ценами до тех пор, пока не найдется безумец, готовый согласиться с таким предложением. Хозяева таких квартир хорошо понимают, что в условиях дефицита квартир и роста цен покупатели не прочь рассмотреть любое предложение, пока цены не подскочили еще больше. Тем не менее, чтобы не переплатить лишнее, лучше обратиться к риэлторам, которые адекватно оценят предлагаемое жилье.

Отъезжающие на ПМЖ

Сегодня количество отъезжающих за рубеж резко поубавилось. Как отмечают риэлторы, пик миграционных процессов остался в середине 90-х. Если раньше отъезжающие продавали свои квартиры по демпинговым ценам, то теперь они неохотно идут на торг и если уж оценили свои "квадраты" в кругленькую сумму, то хоть гопак перед ними пляши - ни за что не сбросят цену. При продаже таких квартир могут возникнуть сложности, связанные с затягиванием сделки во времени по причине незапланированного сбора документов.

"Доверчивые" продавцы

Немногочисленную группу продавцов составляют лица, продающие квартиры по доверенности. В этом случае не лишним будет узнать, почему хозяин сам не занимается продажей. Бывает, это очень занятый бизнесмен, для которого слишком обременительно принимать личное участие во всех этапах подготовки и совершения сделки, что, как известно, занимает довольно много времени. Но не исключено, что хозяином квартиры может оказаться алкоголик, наркоман или недееспособный, подписавший доверенность под давлением или на каких-то невыгодных для него условиях. Нередко встречается и продажа квартиры по поддельной доверенности либо по доверенности, утратившей силу вследствие смерти доверителя. Поэтому следует насторожиться, если квартиру продает не собственник, а его представитель по доверенности. Обязательно нужно встретиться с законным хозяином квартиры, чтобы он лично подтвердил полномочия доверенного лица, а также объяснил, почему он поручил продажу своей собственности именно ему. Если мотивы выдачи документа вам не понятны - лучше воздержитесь от сделки. Учтите, что лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может ее отозвать, тем самым прервав ход уже совершающейся сделки. Риэлторы крайне осторожно относятся к таким квартирам и советуют покупателям совершать сделку только с помощью специалистов.

"Черные маклеры"

Особую категорию продавцов составляют так называемые "черные маклеры", или попросту говоря - мошенники. Как правило, они работают в одиночку, охотясь на жилье алкоголиков, наркоманов, престарелых. Незаконно завладев таким жильем, они выставляют его на продажу по ценам ниже рыночных, чтобы быстрее сбыть свой товар. С этой целью мошенники даже приводят квартиру в более-менее приличный вид. Нередко бывшим хозяевам подыскиваются дешевые квартиры - малосемейки в самых отдаленных районах города.

Если вам предлагают дешевое жилье, не спешите радоваться. Тщательно проанализируйте ситуацию. Если есть сомнения - отложите сделку. А лучше всего - доверьте свои проблемы риэлторам, в компетенции которых не только проверка всех уязвимых моментов сделки, но и профессиональное проведение торга.

Валентина ПОПОВА

Набережная обретет новую жизнь.
Продавцы на рынке жилья.
Договор аренды: нюансы расторжения.
ВОПРОС - ОТВЕТ
Гений места. Парки (Часть IV). Зеленый центр индустриального мегаполиса.