Любой юрист, у которого есть мало-мальски опыт работы, имеет в своем запасе пару, тройку историй, о том, как своим вмешательством он спас семью от развода, фирму от развала и т.д. 

     Некоторые из Вас сталкивались с ситуациями, когда консультации юристов были недостаточно качественными, и в последствии Вы с недоверием относитесь к консультациям юристов. 

     А другие, наоборот, при малейшем недоразумении обращаются к юристу или адвокату и весьма довольны.

     Но как не крути, а сегодняшний день ставит нас в жесткие рамки необходимости знать и соблюдать Закон.

     В данной статье я не буду «лить воду на свою мельницу», и убеждать Вас, что без юриста при покупке, продаже, обмене недвижимости Вы не обойдетесь, потому что это действительно так.

     А в качестве примера предлагаю Вам рассмотреть ситуацию, которая сложилась на сегодняшний день вокруг государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости.

     Нововведения в Гражданский Кодекс Украины (далее - ГК) заставляют в корне пересмотреть процесс проведения сделки купли-продажи недвижимости.

     Статьей 182, 657 ГК указано, что право собственности на недвижимые вещи возникает, переходит и прекращается после государственной регистрации.

     Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации.

     Все просто, скажут граждане, и раньше так было, нотариус, а потом в БТИ.

     Но вопрос, то вот в чем: до 01.01. 2004 года Вы становились собственником, уже с момента нотариального заверения договора купли-продажи. 

     А теперь… Вы пришли в нотариусу, подписали договор, обменялись деньгами и расписками. 

     Поздравляем… Вы не стали счастливым обладателем недвижимого имущества.А станете Вы им, только после государственной регистрации договора в БТИ.

     Есть позиция, что государственная регистрация носит только формально-административный характер. Но тем не менее, от этого собственником Вы быстрее не станете и спокойней Вам тоже не будет.

     И проблема не только в том, что Продавец может оказаться «нехорошим человеком», проблема еще и в том, что за время пока Ваши документы находятся в БТИ (а это от 30 дней и более, если не срочно), какой-нибудь неожиданный родственник вполне может наложить арест на УЖЕ Вами приобретенную квартиру, или еще лучше, что-то вполне может произойти с квартирой.

     В последнее время, некоторые покупатели сформировали свою позицию по этому вопросу в следующем: «Как зарегистрируем, тогда и расплатимся!»

     В свою очередь позиция продавца на данную проблему тоже вполне понятна «Вы на рынок ходите? Ходите. Продукты покупаете? Покупаете. Там ведь Вы сначала деньги платите, а потом колбасу получаете. Так что ж Вы с квартирой по-другому хотите?». В пользу такой позиции говорит и используемое в подавляющем большинстве случаев положение в договоре купли-продажи: «Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора». Если продавец поставил свою подпись под таким документом, то в дальнейшем рычагов воздействия на нерасплатившегося покупателя у него может и не оказаться. Поэтому понятна заинтересованность продавца получить деньги до подписания договора.

     В случае, если сделку ведёт агентство, то покупатель и продавец обычно соглашаются именно на ту схему расчётов, которую практикует данное агентство. Стороны справедливо полагают при этом, что защита их интересов и обеспечение безопасности при проведении расчётов и есть одна из основных функций агентств по недвижимости.

     Если же покупатель с продавцом нашли друг друга самостоятельно и в результате переговоров убедились, что их взгляды на проблему передачи денег диаметрально противоположны, то начинается трудный путь к компромиссу. Как правило покупатели более предрасположены к уступкам, чем продавцы. Возможно, это связано как раз с тем, что в тексте договора указывается о полном завершении расчётов к моменту его подписания.

     Однако, если стороны не уверены в достаточной мере в искренности намерений друг друга, то им остаётся воспользоваться услугами третьего лица - агентства или кредитного учреждения (банка) - которому до подписания договора и передаётся на хранение полная сумма. Важно, чтобы доверие к такому третьему лицу было и у покупателя, и у продавца. Варианты участия этого «финансового посредника» могут быть различными: от пассивного (банк предоставляет сторонам сейфовую ячейку «под два ключа») до контролирующего (агентство по мере исполнения сделки производит частичные выплаты продавцу).

     А почему же, спросите Вы, в договоре обязательно указывать, что расчёт полностью произведён до его подписания? Что заставляет стороны лукавить, ставя свои подписи именно под такой формулировкой в то время, когда деньги ещё не получены продавцом, а находятся, скажем, в банке, в агентстве или даже вовсе у покупателя? Желание облегчить оформление и незнание законодательства - вот причина этого стереотипа.

     Что будет, например, если стороны установят в договоре: «Расчёт сторонами производится в течение двух дней после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое имущество.»?

     В этом случае орган регистрации просто напросто откажет Вам в регистрации права собственности до момента произведения окончательных расчетов.

     И связано это даже не с односторонним желанием БТИ, а с отсутствием четкой схемы прописанной в законодательстве.

     Возвращаясь к основной теме статьи и подводя ее итог, хотелось бы заметить, что разобраться с такой проблемой или выбрать приемлемый вариант расчетов, все таки лучше при помощи юриста.

А выбор как всегда за Вами.

Утром – деньги, вечером – стулья!
Квартиры и мошенники: Должно ли продолжаться шоу?
Проспект с Екатериной Славской. (Часть 12)
Закон без вариантов.