23 июля 2010 года вступили в сиу изменения к Инструкции «О порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» (утвержденные Приказом Министерства по вопросам жилищно­коммунального хозяйства Украины от 01.06.2010 г. №167). Наиболее важным изменением в Инструкции является новая процедура оценки объектов жилого фонда.

Как было раньше

Ранее при проведении оценки объектов недвижимости Бюро технической инвентаризации руководствовалось «Сборником укрупненных показателей восстановительной стоимости для оценки строений и сооружений, принадлежащих гражданам в городской местности Украинской ССР», который был утвержден еще в 1982 году. Соответственно в технических паспортах указывалась стоимость объекта в десятки раз меньше, чем реальная стоимость квартир и домов. Не секрет, что в договорах купли-продажи в большинстве случаев указывали балансовую, а не реальную стоимость квартиры или дома. Причина – существенное уменьшение накладных расходов, связанных с проведением сделки.

Как сейчас

В настоящий момент БТИ оценивает малоэтажные объекты (1-4 этажа) на основании «Сборника укрупненных показателей стоимости восстановления функциональных объектов аналогов» (утвержденного Приказом Фонда государственного имущества в 2004 году). А при оценке многоэтажных домов (5 и более этажей) определяет восстановительную стоимость квартиры, руководствуясь действующими методиками проведения оценки объектов недвижимого имущества. В результате на сегодняшний момент балансовая стоимость квартир и домов, пусть и не будет равна реальной рыночной, но столь резкого отличия уже тоже не будет.

К примеру, ориентировочная балансовая стоимость трехкомнатной квартиры в кирпичном доме 80-х годов постройки, общей площадью 75 кв.м будет равна 150 000 грн. Однокомнатная «хрущевка» общей площадью 30 кв.м будет стоить 40000 грн. Если очень грубо прикинуть, можно сделать вывод, что балансовая стоимость объектов возрастет в 3 раза и, как следствие, в 3 раза увеличатся накладные расходы при оформлении договоров отчуждения имущества.

Зачем нужен класс дома

Существенным фактором, влияющим на формирование балансовой стоимости, является определение класса дома на основании Единого классификатора жилых зданий, утвержденного Госстроем 30.09.98 №215. Согласно классификатору все жилые дома делятся на 6 классов.

1 класс – капитальные здания (срок службы 150 лет) с каменными или кирпичными стенами, толщиной в 2,5 -3,5 кирпича; с железобетонным или металлическим каркасом и железобетонными перекрытиями; высотой от пола до потолка 3 м и выше; с полным набором инженерных коммуникаций; при этом срок эксплуатации дома не превышает 50% его срока службы или был проведен капитальный ремонт.

2 класс – капитальные здания (срок службы 125 лет) с кирпичными стенами, толщиной в 1,5 -2,5 кирпича; с железобетонными перекрытиями; высотой от пола до потолка 2,7– 3 м; с полным набором инженерных коммуникаций; при этом срок эксплуатации дома не превышает 50% его срока службы или был проведен капитальный ремонт.

3 класс – крупнопанельные, крупноблочные дома или дома, построенные из местных строительных материалов (срок службы 100 лет), с железобетонными или деревянными перекрытиями; высотой от пола до потолка 2,5-2,7 м; с полным набором инженерных коммуникаций; при этом срок эксплуатации дома не превышает 50% его срока службы или был проведен капитальный ремонт.

4 класс – крупнопанельные, крупноблочные дома или дома, построенные из местных строительных материалов (срок службы 100 лет), с железобетонными или деревянными перекрытиями; высотой от пола до потолка 2,5 м; при этом срок эксплуатации дома не превышает 50% его срока службы или был проведен капитальный ремонт.

5 класс – дома, построенные из монолитного шлакобетона, шлакоблоков, ракушняка или других местных строительных материалов (срок службы 70 лет), с железобетонными или деревянными перекрытиями; высотой от пола до потолка 2,5 м.

6 класс – дома, построенные из облегченных конструкций, сборно-щитовые, глинобитные, деревянные и другие, срок службы которых не более 30-50 лет.

При этом, если срок эксплуатации здания превышает 50% срока службы и капитальный ремонт здания не проводился, то класс дома понижается на один уровень. То же происходит, если дома, относящиеся к 1 или 2 классу, имеют деревянные перекрытия либо дом оснащен не всеми коммуникациями. Этажность зданий при определении класса зданий не учитывается.

Елена САФРОНОВА,
директор компании RealNest