Двор возле многоквартирного дома является его придомовой территорией. Но не каждый двор люди называют общим. Такое название обычно присваивается тому двору, территория которого находится в общем совместном пользовании нескольких соседствующих семей, т.е. его земельный участок используется членами этих семей для прохода к своей квартире, для парковки личных автомобилей либо в иных личных целях, но с учетом обязательного согласия соседей по двору.

Отсюда следует правовой вывод: «Земельная территория общего двора находится в общем совместном (коллективном) владении и пользовании нескольких субъектов права собственности и/или права пользования». В Вашем случае субъектами права пользования территорией общего двора являются жильцы многоквартирного (7 квартир) дома.

Вопрос о приватизации земли в Вашем общем дворе, по всей видимости, связан с желанием приобрести в частную собственность определенную часть земельной территории общего двора, а не с желанием документального оформления доли каждого субъекта права в коллективной собственности этих субъектов на всю территорию общего двора. Именно поэтому Вас интересует результат распределения участков между участниками приватизации; определение границ желаемого Вами участка.

Вопросы, возникающие у граждан в отношении приватизации, регулируются в первую очередь нормами таких законов: «Земельный кодекс Украины» (далее – Закон-1); «Гражданский кодекс Украины» (далее – Закон-2); «О приватизации государственного имущества» (далее – Закон-3); «О приватизации государственного жилищного фонда» (далее – Закон-4).

Нормами этих законов индивидуальная приватизация части земельной территории общего двора не предусматривается. Объясняется это, по всей видимости, упреждением возникновения напряженности в обществе, связанной не столько с элементами межчеловеческой зависти, сколько с элементами ограничения жизненного пространства для жителей многоквартирных домов, пользующихся земельной территорией общих дворов из соображений жизненной необходимости.

Дабы не создавать напряженности, но все же достичь желаемого экономического результата в виде денежных поступлений за пользование землей от единого собственника или пользователя всей земельной территории общего двора, с 2001 года действует Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон-5). Именно благодаря Закону-5, правом приватизации придомовой территории обладают только зарегистрированные ОСМД. Но чтобы жильцы многоквартирного дома получили право собственности на придомовую территорию без создания и регистрации ОСМД, необходимо следующее.

Согласно статье 10 Закона-4, собственники приватизированных и неприватизированных квартир многоквартирных домов обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием … придомовой территории в соответствии со своей частью в имуществе дома.

Таким образом, земли придомовой территории переданы государством в постоянное платное пользование жильцам многоквартирного дома, приватизировавшим в нем квартиры, без заключения договора и без определения срока пользования.

Отсюда и из ст.344 «Приобретательная давность» Закона-2 следует, что приобретение придомовой территории многоквартирного дома в частную собственность из коммунальной или государственной возможно не в порядке приватизации, а за давностью пользования и исключительно по решению суда (даже при наличии согласия нынешнего собственника земли о смене ее собственника).

Срок давности пользования земельной территорией, дающий право на признание права собственности на нее, определен в ст.119 Закона-1 сроком в 15 лет: «Граждане, добросовестно, открыто и беспрерывно пользующиеся земельным участком в течение 15 лет, но не имеющие документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах норм, определенных …» в ст. 121 Закона-1.

Все бы ничего, но в Вашем случае есть одно «но» в лице ЖЭКа.

Дело в том, что правом приобретательной давности обладают исключительно граждане, и на ЖЭК это право не распространяется. А поскольку дробление придомовой территории на отдельные (индивидуальные) земельные участки возможно только после перехода общего двора из коммунальной или госсобственности в общую совместную собственность жильцов многоквартирного дома по приобретательной давности, то предварительно следует дождаться приватизации всех квартир в этом доме, дабы ЖЭК не усложнял спорность ситуации.

Процедура смены собственников будет стоить суммы судебных расходов, расходов на регистрацию и оформление прав на землю придомовой территории и займет она не менее 3 месяцев, если всем процессом заниматься самостоятельно.

Виктор Богачев,
руководитель юридического департамента