С начала января 2011 года на рынке производственно-складской недвижимости Днепропетровска ощущается незначительное оживление активности, но количество фиксируемых сделок, как и ранее, остается довольно низким. Цены предложений незначительно отличаются от цен начала 2010 года. По состоянию на 1 января 2011 года, средняя цена предложения на рынке составляет $405 за 1 кв.м. В приближенных к центру районах количество предложений единично, запрашиваемая цена объектов составляет $232/кв. м. В отдаленных от центра районах – $431/кв. м. В центральных районах города предложения отсутствуют.
Первый квартал 2010 года
Прослеживая квартальную динамику цен предложений производственно-складских площадей в Днепропетровске за 2010 год, мы наблюдали следующую картину.
В первом квартале общий объем предложения, по сравнению с данными на конец 2009 года, увеличился на 21%. Спрос за аналогичный период снизился на 27%. Цены предложений на начало апреля в среднем снизились на 23,6% и составили в среднем $311 за кв.м (Табл. 1). При этом в приближенных к центру районах цены снизились на 33,1%, а в отдаленных от центра – на 21,4%.
Средняя стоимость 1 кв.м в приближенных к центру районах составила $283, в отдаленных от центра районах – $319.
Второй квартал
Во втором квартале общий объем предложения производственно-складских площадей, по сравнению с данными за первый квартал 2010 года, уменьшился на 3%. Спрос за аналогичный период снизился на 7%.
Цены предложений во втором квартале снизились примерно на 1% и составили в среднем $308 за кв.м (Табл. 1). При этом в районах, приближенных к центру, цены снизились на 21,9%, а в отдаленных от центра районах – на 0,3%.
По данным, полученным на начало июля, средняя стоимость 1 кв.м в приближенных к центру районах города составила $221, в отдаленных от центра – $318.
Третий квартал
В третьем квартале общий объем предложения производственно-складских площадей увеличился на 15%, по сравнению со вторым кварталом. Спрос за аналогичный период практически не изменился.
Цены предложений в среднем по городу повысились примерно на 14,3% по отношению к данным предыдущего квартала и составили $352 за 1 кв.м (Табл. 1). При этом в районах, приближенных к центру, цены повысились на 8,6%, в отдаленных от центра – на 19,8%.
На начало октября средняя стоимость 1 кв.м составила в отдаленных от центра районах $381, в приближенных к центру – $240.
Четвертый квартал
В четвертом квартале общий объем предложения производственно-складских площадей снизился на 10,7%, по сравнению с третьим кварталом. Спрос за аналогичный период увеличился на 8%.
Цены предложений в среднем по городу увеличились примерно на 15,1% по отношению к данным предыдущего квартала и составили $405 за кв.м (Табл. 1). При этом в приближенных к центру районах цены снизились незначительно – на 3,3%, а в отдаленных от центра районах повышение составило 13,1%.
Таблица №1: Динамика изменения цен предложений
на производственно-складские помещения ($/кв.м)
График №1
График №2
Что сейчас?
Производственный сектор. Начало 2011 года ознаменовалось относительно небольшим, но устойчивым увеличением спроса на объекты производственного назначения. Говорить о возрождении «докризисных» показателей количества реальных сделок и ценового уровня еще очень и очень рано. Однако некоторые факты достижения определенной устойчивости рынка все-таки существуют, и проявляется эта перспектива наличием потенциальных покупателей с подтвержденным деньгами спросом.
За летний период 2010 года и до сегодняшнего дня в Днепропетровске было зафиксировано около 10 сделок, касающихся объектов производственного сектора. Что интересно, формат покупаемых объектов – крупные базы (предприятия) площадью 5 000-15 000 кв.м, в черте города, в районе промышленных зон улиц Героев Сталинграда, Маршала Малиновского, Криворожского шоссе и т.д.
Что касается популярных размеров производств малого бизнеса от 500-1500 кв.м, то ситуация выглядит с однозначно внушительным списком предложений и сдержанным спросом. Цены на такие площади колеблются от $180 до $220/кв.м.
Исходя из таких цен, на приобретение производственных площадей решились крупные организации, имеющие определено весомые финансовые активы. Ранее они откладывали покупку, а теперь удачно воспользовались минимальными ценами на такие площади. Цены сложившихся продаж варьируются в пределах $90-130/кв.м. Цены же предложения в зависимости от площади и состояния объекта составляют $120-250/кв.м.
Соотношение спроса и предложения производственных корпусов сегодня находится в пропорции 1:10, при том, что предложения, равные по площади искомым, не всегда оказываются с нужными параметрами и в надлежащем состоянии. Поэтому выборка с определенной погрешностью.
По нашему мнению, в секторе продаж производственных площадей «бурных перемен» ждать не приходится. Тем не менее, не могут не радовать вновь появившиеся потенциальные покупатели. Они обещают внести положительные изменения в ситуацию на рынке.
Складской сектор. Если говорить о состоянии рынка продаж складских площадей, то здесь ситуация спокойнее, чем в производственном секторе. Даже при существенном снижении цены и массе предложений сделки единичны.
В первую очередь, сказывается влияние низких арендных ставок. Собственно, большинство тех, кто планировал покупать склад, чувствует себя гораздо комфортнее в арендованных по лояльным ставкам помещениях. Судя по всему, такая тенденция продлится как минимум до окончания существующих взаимоотношений арендодатель-арендатор, оговоренных до 2012 года.
Сейчас основным спросом пользуются малобюджетные, небольшие по площади, требующие ремонта или реконструкции здания. Потребитель настроен экономить и увеличивать полезную площадь по мере необходимости за счет перспективной застройки на прилегающей территории. Наиболее активными игроками на этом рынке выступают аптечные сети, организации строительного и мебельного профиля, торговцы бытовой техникой и т.д.
С конца 2010 – начала 2011 года цены на склады составили $130-250/кв.м, наиболее востребованные площади – 500-2000 кв.м.
Цены на складские комплексы класса «В» колеблются от $550 до $650/кв.м. Доля таких комплексов в общем объеме предложений невелика, но заметно влияет на средне-рыночный показатель стоимости, что и приводит к такому разбегу цен на рынке (см. Табл.1).
В ближайшей перспективе сектор складской недвижимости ждет сохранение прежнего небольшого уровня спроса и умеренного предложения.
Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest
Сергей ПУСТОВОЙ,
менеджер отдела коммерческой недвижимости компании RealNest
Отдел оценки:
8(056) 790 02 77
8(056) 788 65 40
8(050) 603 82 72
|
Предоставляем информационные справки:
- о рыночной стоимости недвижимого имущества на заданный период времени для суда;
- о состоянии арендных ставок объектов коммерческого назначения во всех районах города.
Оказываем услуги независимой оценки имущества, оборудования, автотранспорта.
|