RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Леонид Турчин: «Жилья де-люкс в Днепропетровске нет».
Выпуск 213 от 26.03.2008. Тема "Строительство и архитектура"

Леонид Турчин: «Жилья де-люкс в Днепропетровске нет»

Несмотря на то, что Днепропетровск представляет собой огромную строительную площадку, жилья в городе строится недостаточно. Если в лучшие годы советских времен в городе возводилось 550 тыс. кв. метров жилья в год, то сегодня почти в 8 раз меньше. Причем большая часть «квадратов» приходится на жилье верхнего сегмента стоимостью от $1700 и выше, что недоступно для многих покупателей. Что же застройщикам мешает строить больше и каковы перспективы развития рынка в будущем? Эти и другие вопросы мы адресовали Леониду ТУРЧИНУ, заслуженному строителю Украины, генеральному директору АОЗТ «НПО «Созидатель». На долю этого предприятия приходится до 30% объемов строительного рынка Днепропетровска.

- Леонид Аркадьевич, как складывается сегодня ситуация на строительном рынке жилья?
- Судя по спросу, жилья в городе действительно строится мало. Так, в прошлом году было сдано порядка 200 тыс. кв. м жилья, из них почти 2/3 - частные дома. Получается, что многоквартирного жилья строится не более 70 тыс. кв. м в год. Между тем сегодняшний рынок способен проглотить как минимум 300 тыс. кв. м в год, не считая индивидуального жилья. На мой взгляд, потребность в таком объеме будет сохраняться в ближайшие два-три года, так что ситуация с квартирным вопросом пока остается напряженной. Во всяком случае, сегодняшний спрос на новое жилье примерно в 4 раза превышает предложение.

- Какое жилье особенно востребовано?
- Наибольшим спросом пользуется жилье эконом и бизнес-класса. Именно такое жилье, особенно эконом, более доступно для покупателей. Оно привлекательно небольшой площадью и сравнительно невысокими ценами – в среднем $1560/кв.м. Как правило, к моменту сдачи домов в эксплуатацию свободных квартир практически не остается. Примерно такая же ситуация и в сегменте более дорогого жилья.

- Что же мешает застройщикам строить больше?
- А где строить? Дайте нам площадки с подведенными коммуникациями, и рынок наполнится предложением! Свободных площадок, особенно в центре города, практически нет. Все они уже давно распределены. Кто-то получил участок действительно под строительство, а кто-то взял землю в рост с целью дальнейшей перепродажи. Только за прошлый год цены на землю выросли почти на 100%. Сейчас, когда ставки аренды на землю значительно повысились, участки стали потихоньку выбрасываться на рынок. И только дефицит и проблемы с отводом земли заставляют выкупать участки по заоблачным ценам.

- Насколько я помню, об остром дефиците земли говорят в течение последних 5 лет. Однако, судя по активному строительству в центре города, такие участки находятся.
- Центр города будет неизбежно застраиваться в основном за счет реконструкции кварталов и сноса старых домов. Если взять такие улицы, как Карла Либкнехта, Красная, то жилой фонд здесь находится в критическом состоянии, и проблема сноса под новое строительство – только вопрос цены. Но если цены на жилье поднимутся еще выше, то будут ломать и строить.

- Насколько оправданны сегодняшние цены на новое жилье?
- С каждым годом растет себестоимость строительства, и это отражается на конечной цене жилья. Сегодня себестоимость «коробочки» – без земли, инженерных сетей и т. д. составляет в пределах $800/кв. м. Но если посчитать накрутки к «коробочке», то становится не по себе. Стоимость возрастает почти на 50%! Так, отчисления на развитие инфраструктуры города, в том числе расходы на подвод сетей, в зависимости от характера объекта, составляют 25-30%. Застройщик за свои средства должен провести к дому 3-5 км кабельной продукции, построить РП, насосную станцию и т. д. Кроме того, 5% жилья и 8% офисных помещений идут на нужды города в денежном эквиваленте. Не секрет, что Антимонопольный комитет Украины, исследовав цены на рынках Киева, Одессы, пришел к выводу, что отчисления застройщиков на инфраструктуру слишком велики, что поднимает цену жилья почти на 50%. Хотя сегодня есть постановление Кабмина о том, что такие накрутки должны составлять не более 10%. С кем спорить? Подписывая договоры с городом, мы вынуждены соглашаться на такие условия.

В большой степени себестоимость строительства также формирует цена земельного участка. В один участок застройщик может вложить 5 млн. грн., а в другой – все $5 млн. Еще один фактор - растущая стоимость стройматериалов. С каждым годом они дорожают на 15-30%, что также поднимает цену квадратных метров. С учетом всех этих факторов в прошлом году рост цен на новое жилье в Днепропетровске составил в среднем 30-35%. Сегодня средняя стоимость укладывается в $1563/кв. м, а в центре города цена самого дорогого «квадрата» доходит до $4 тыс. Но если и по таким ценам жилье раскупается, значит, они еще не достигли своего предела.

- Сегодня застройщики, ориентируясь на классификацию, разработанную УСА, пытаются присваивать своим объектам различные титулы. Есть ли в городе, на Ваш взгляд, жилье де-люкс?
- Практически все жилье, независимо от класса, строится из одних и тех же материалов. Но есть факторы, которые позволяют отнести то или иное жилье к определенной категории. Прежде всего, это сам дом, его технологическое и архитектурное решение. Конечно же, местоположение, инфраструктура района. Далее - условия будущего проживания: площадь, планировка, обслуживание, инженерная начинка, охрана и т. д. Все эти «добавки» увеличивают классность жилья. Что такое де-люкс на нашем рынке - я не знаю. Такого класса жилья, на мой взгляд, пока не представлено, хотя объекты позиционируются. Когда в доме нет парковки, большой придомовой территории, условий для отдыха и других благ, обеспечивающих высокий уровень комфорта,– это не люкс. Если следовать классификатору УСА, наша компания строит в основном жилье эконом и бизнес-класса, и так его мы и позиционируем на рынке. Практика заключения сегодняшних договоров на строительство такова, что в документе класс жилья не указывается, и все его характеристики не обозначены. А если бы государство ввело это в практику, то потребитель при сдаче дома в эксплуатацию в случае отсутствия какого-то критерия классности мог бы предъявить к застройщику претензии. Поскольку сегодня такой нормы нет, то каждый застройщик, рекламируя свой объект, называет его так, как ему хочется.

- Сейчас много разговоров ведется о строительстве доступного жилья. Насколько это реально в ближайшей перспективе? Правда ли, что в городе уже определены 9 участков под такое строительство?
- Пока этот вопрос законодательно не урегулирован. Законопроект о доступном жилье будет подан в Верховную Раду только в мае, и документу предстоит пройти еще 3 чтения. Так что говорить о строительстве доступного жилья без законодательного обеспечения - преждевременно. К тому же до сих пор неизвестно, сколько семей имеют право на доступное жилье. И соответственно, сколько квартир нужно построить. Только после таких подсчетов можно определить количество земельных участков под строительство. Но есть ли в городе такие участки – тоже вопрос. Пока ситуация находится на уровне декларации и рассмотрения законопроекта. Что касается якобы выделенных 9 участков в городе, то где они расположены, кому выделены, какие дома и из каких конструктивов будут строиться – конкретизации нет.


Л. Турчин: «Выигрывать будут те застройщики,
которые обеспечивают качество строительства и качественное содержание дома»

- Как, на Ваш взгляд, можно решить жилищную проблему в городе? Правда ли, что застройщикам невыгодно строить доступное жилье?
- Надо больше строить. А для этого нужно создать благоприятные условия для застройщиков. И, в первую очередь, «открыть» для них рынок земли. Что касается доступного жилья, в этом вопросе нужно дождаться принятия соответствующего закона и подзаконных актов, которые бы четко регламентировали условия его строительства, механизм реализации. Тогда все и будет понятно.

- Насколько высока сегодня конкуренция на строительном рынке? Правда ли, что местные застройщики не оставляют шанса для «иногородних», и по этой причине «Киевгорстрой» так и не смог зайти на наш рынок?
- Конкуренция на строительном рынке действительно высока, но пока места хватает всем, в том числе и компаниям из других стран и регионов. Сейчас на рынке работают до 20 местных крупных строительных компаний, кроме того, компании из Израиля, Турции, Германии. Что касается «Киевгорстроя», то когда-то этот холдинг действительно хотел зайти на днепропетровский рынок с проектом строительства панельного жилья. Но мэр города высказал мнение, что он противник строительства панельных домов. Конечно, по сравнению с монолитно-каркасной технологией такие дома менее конкурентоспособны. Однако вполне имеют право на жизнь, если соблюдать все технологии.

- Многие покупатели жилья в новостройках считают, что плата за обслуживание в новых домах слишком велика, и это удерживает особо расчетливых от выбора в пользу новостроек. Так ли это? Какие расценки предлагают частные ЖЭКи, в частности в домах «Созидателя», и насколько их уровень сопоставим с действующими в городе тарифами?
- На мой взгляд, некорректно сравнивать тарифы на обслуживание в новостройках и домах местных советов. Дело в том, что в комплекс услуг в новых домах входит гораздо больше составляющих, которые повышают качество проживания. Однако если сравнивать одинаковый перечень услуг, общий и для домов «Созидателя» и, для домов местных советов, то увидим, что тарифы ЖЭУ АОЗТ «НПО «Созидатель» ниже. В подтверждение вышесказанному приведу несколько цифр. К примеру, в нашей высотке по ул. Баумана,10 тариф по одинаковому перечню услуг составляет 1,17 грн., а в среднем доме местных советов в этом же районе города этот показатель равен 1,43 грн. В жилом доме «Созидателя» по ул. Набережная Победы, 136 он равен 1,37 грн., а в сравниваемом с ним объекте жилого фонда города - 1,57 грн. В доме на ул. Шевченко, 4 у нас тариф по одинаковому перечню услуг равен 1,12 грн., а рядом, в сопоставимом с ним доме местных советов, стоимость услуг на уровне 1,58 грн. Как видите, наши тарифы ниже, в то время как качество наших услуг совершенно другое.

- Увеличатся ли объемы строительства нового жилья в этом году и стоит ли ждать снижения цен?
- По всей вероятности, объем ввода нового жилья в этом году существенно не изменится. А вот цены будут идти вверх. Уже с начала года они подросли примерно на 5-7%. Среди главных причин – инфляция, подорожание стройматериалов. В текущем году стоимость стройматериалов может увеличиться от 25 до 40%. Если учесть, что стоимость такой продукции составляет 50% в себестоимости строительства, то новое жилье может подорожать на 15-20%.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПЛАТАН” Общая площадь 332,5 кв.м
Сдам! Мост-Сити! 3-комнатную элитную квартиру, с паркингом!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0775