RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Куда движется мировой рынок недвижимости
Выпуск 210 от 05.03.2008. Тема "Зарубежная недвижимость"

Куда движется мировой рынок недвижимости

Мировой рынок жилья вступает в новый этап развития. Национальные правительства все чаще отказываются от либеральных рыночных догм и начинают проводить социально ответственную жилищную политику.

«На рынке недвижимости надулся пузырь. Даже люди с приличными зарплатами не могут себе позволить купить квартиру. Цены на жилье нереальны!» – примерно так говорят и в России, и в Украине о квартирном вопросе. Однако точно в таких же словах сейчас обсуждают текущее положение на рынке жилья во многих странах мира. Дело в том, что 2000–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. Украина, как и Россия, получается, все эти годы находились в общем потоке, только у нас общий тренд был усилен местными особенностями: монополизмом и низкими объемами строительного рынка, крайне слабой жилищной политикой государства. Каковы же главные тренды мирового рынка жилья и куда направлен основной вектор развития?

Ралли завершено

Один из главных трендов последнего десятилетия – значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996-го по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на 300%. За тот же период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000-го по 2005-й, произошло в Испании. Радует европейцев только Германия. Жилье здесь практически не дорожало, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем, большой запас социального жилья и рынок, не склонный к спекуляциям.

В США в течение пяти лет на рынке жилья наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80-х средняя стоимость домохозяйства составляла примерно $60 тыс., то в 2005 году цифра была уже $200 тыс.

Однако, похоже, десятилетний тренд «на повышение» завершен. В США уже с начала 2007 года цены понемногу опускаются. Это полугодичное падение со значительным снижением спроса переросло в августе в сильный ипотечный кризис, который распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. За 2007 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам - на 24%. Однако большинство аналитиков уверены, что кризис только начинается. В частности, увеличивается количество исков о банкротстве домовладельцев: в 2007 году более 2 млн. семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. В текущем году банкротств будет не меньше.

Вопрос о будущем европейских рынков жилья можно сформулировать так: последуют ли они за Америкой? Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: через кризис ликвидности на финансовых рынках (в Европе, в частности, выросли ставки по ипотечным кредитам) и через ожидания рецессии в американской и мировой экономике. Похоже, Европа уже начала реагировать на американскую историю. Цены на жилье во второй половине 2007 года в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Что же все-таки будет с рынками недвижимости Европы и Америки? Если бы дело происходило лет двадцать назад, можно было бы с достаточной долей уверенности предсказать сценарий «перегрелись – остываем». Цены бы несколько опустились, после чего рынок бы вновь восстановился. Однако в условиях большой связности рынков и увеличившейся зависимости от финансового сектора сделать прогноз очень сложно. Кроме того, сбивает с толку то, что параллельно пузыри надулись и на других рынках – энергоносителей, металлов, продовольствия. Это может говорить о схожих причинах механизма раскрутки цен, а значит, о том, что вопросы будущего рынка недвижимости зависят в значительной степени теперь не от поведения местных игроков, а от политики финансовых властей ведущих стран (ФРС США и центробанков).

За доступное жилье

Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное снижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и сегодня покупку жилья даже через ипотеку может себе позволить все меньшее и меньшее число жителей. К примеру, в США в 2000 году средние цены на вторичное жилье составляли примерно 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 году – уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала почти в два раза. Отсюда новая тенденция: в развитых странах усиливается «борьба за доступное жилье» и все активнее строится социальное жилье.

Отсутствие для большинства граждан возможности купить жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза: так, в начале 2008 года в Мадриде прошли стихийные молодежные демонстрации под лозунгами доступного жилья. В Испании человек со средней зарплатой в 1500 евро не может приобрести квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30–35 лет жить с родителями, поздно заводят семьи – в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.

Как реагируют правительства на снижение доступности жилья? Самая естественная реакция – поиск ответа на классический вопрос «кто виноват?». Власти ряда европейских стран создали в 2006–2007 годах правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересует, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем. Так, в Испании в прошлом году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и программы, разрабатывающие тему доступного жилья.

Однако поиск виноватых не снимает усиления социальной направленности жилищной политики. Яркий пример – США, страна с вроде бы самым либеральным рынком. Здесь прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья, по данным вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, выросли за три года с $20 млрд. до $23 млрд. Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам». После длительного перерыва вновь начали строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке. Согласно новой программе доступного жилья, за 6 лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.

С конца 70-х годов муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако премьер-министр в июне 2007 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Бюджет федеральной жилищной программы вырос сразу на 3 млрд. фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд. фунтов стерлингов ($16 млрд.). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн. домов, из них 500 тыс. - муниципальных.

В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.

Удивительная синхронность старта мощных программ по социальному жилью в очень разных странах легко укладывается в единый тренд. Маятник качнулся, и, похоже, рынки входят в новую фазу развития. Теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики.

Транс-граничные сделки

Мировой рынок недвижимости становится все более глобальным и связным. Англичане скупают Болгарию, Кипр и Португалию, казахи – Дубай, россияне – Лондон и Черногорию. Трансграничные сделки с недвижимостью проводились всегда, но они исторически были прерогативой состоятельных людей. Сейчас ситуация изменилась в корне. Средний класс стал массово покупать недвижимость за рубежом в семидесятые. Тогда Испания открыла двери для иностранцев и превратилась в дачу для всей Европы. Однако в последние три-пять лет частные инвесторы очень осмелели. Объем этого рынка и география покупок невероятно выросли. Сегодня только в странах Средиземноморья развиваются сотни крупных проектов, рассчитанных на иностранцев.

При этом конкуренция за деньги частных инвесторов постоянно увеличивается: все новые и новые страны открывают свои рынки для иностранцев. Успех Дубая вдохновил страны Персидского залива. С конца 2005 года иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в священных мусульманских городах Мекке и Медине в Саудовской Аравии. Сегодня здесь уже ведется строительство около 15 жилых комплексов, причем цены начинаются с $80 тыс. за кв. м, что делает местную недвижимость одной из самых дорогих в мире.

Новая география мировой стройки

Еще одна тенденция мирового рынка недвижимости – изменение географии строительства. Новые точки строительного бума – Азия и страны Персидского залива. Именно в урбанизированных зонах прибрежного Китая и Южной Азии, по прогнозам, уже через двадцать лет сконцентрируется половина населения планеты.

Европа, где население не растет, а обеспеченность жильем высока, не может похвастаться глобальными проектами. Более того, объемы строительства в некоторых странах падают. Так, в Западной Германии объем строительства за десять лет сократился более чем в два раза, а в Восточной Германии – более чем в три. При этом себестоимость весьма высока, что тоже не располагает к мегапроектам: по данным исследования архитектурного журнала Wonderland, стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома в Западной Европе составляет 1430 евро, в Восточной Европе – 780 евро.

Главная по объему стройплощадка мира – Китай. Непостижимым образом китайцы при их населении умудряются строить по 1 кв. м жилья на человека в год. Интересно, что Китай не только вкладывает огромные средства в жилищное строительство ($2,1 трлн. в 2006 году), но и умело регулирует рынок. Так, когда в 2005 году рынок в Шанхае оказался перегретым, власти серией оперативных мер (запрет на получение второго ипотечного кредита, повышение ставок и первоначального взноса по кредитам, введение дополнительного 5% налога на продажу жилья в течение первого года после покупки) смогли отсечь спекулянтов от рынка и предотвратить разрастание пузыря.

Один из наиболее масштабных градостроительных феноменов на планете – проект застройки Дубая. В Дубае делается ставка на массовое строительство выдающихся зданий. Здесь в большом количестве вырастают новые «чудеса света»: единственный в мире семизвездный отель «Парус», огромный горнолыжный склон в торговом центре посреди пустыни, самое высокое здание мира «Бурж Дубай», дом с поворачивающимися этажами и проч. Поражают и объемы строительства. На небольшом участке суши (береговая линия всего 50 км) сегодня сконцентрировано свыше 30 тыс. строительных кранов. Более того, каждый четвертый высотный кран мира трудится именно здесь. Объемы инвестиций в недвижимость исчисляются сотнями миллиардов долларов ежегодно.

Алексей Щукин, «Эксперт» (в сокращении)






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам участок в Подгороднем на ул. Зеленой. 21 сотка
ПРЕМИУМ DACHA ПРОДАЖА!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0676