Куда движется мировой рынок недвижимости | |
Выпуск 210 от 05.03.2008. Тема "Зарубежная недвижимость"
Куда движется мировой рынок недвижимости
Мировой рынок жилья вступает в новый этап развития. Национальные правительства все чаще отказываются от либеральных рыночных догм и начинают проводить социально ответственную жилищную политику.
«На рынке недвижимости надулся пузырь. Даже люди с приличными зарплатами не могут себе позволить купить квартиру. Цены на жилье нереальны!» – примерно так говорят и в России, и в Украине о квартирном вопросе. Однако точно в таких же словах сейчас обсуждают текущее положение на рынке жилья во многих странах мира. Дело в том, что 2000–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. Украина, как и Россия, получается, все эти годы находились в общем потоке, только у нас общий тренд был усилен местными особенностями: монополизмом и низкими объемами строительного рынка, крайне слабой жилищной политикой государства. Каковы же главные тренды мирового рынка жилья и куда направлен основной вектор развития?
Ралли завершено
Один из главных трендов последнего десятилетия – значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996-го по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на 300%. За тот же период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000-го по 2005-й, произошло в Испании. Радует европейцев только Германия. Жилье здесь практически не дорожало, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем, большой запас социального жилья и рынок, не склонный к спекуляциям.
В США в течение пяти лет на рынке жилья наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80-х средняя стоимость домохозяйства составляла примерно $60 тыс., то в 2005 году цифра была уже $200 тыс.
Однако, похоже, десятилетний тренд «на повышение» завершен. В США уже с начала 2007 года цены понемногу опускаются. Это полугодичное падение со значительным снижением спроса переросло в августе в сильный ипотечный кризис, который распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. За 2007 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам - на 24%. Однако большинство аналитиков уверены, что кризис только начинается. В частности, увеличивается количество исков о банкротстве домовладельцев: в 2007 году более 2 млн. семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. В текущем году банкротств будет не меньше.
Вопрос о будущем европейских рынков жилья можно сформулировать так: последуют ли они за Америкой? Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: через кризис ликвидности на финансовых рынках (в Европе, в частности, выросли ставки по ипотечным кредитам) и через ожидания рецессии в американской и мировой экономике. Похоже, Европа уже начала реагировать на американскую историю. Цены на жилье во второй половине 2007 года в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Что же все-таки будет с рынками недвижимости Европы и Америки? Если бы дело происходило лет двадцать назад, можно было бы с достаточной долей уверенности предсказать сценарий «перегрелись – остываем». Цены бы несколько опустились, после чего рынок бы вновь восстановился. Однако в условиях большой связности рынков и увеличившейся зависимости от финансового сектора сделать прогноз очень сложно. Кроме того, сбивает с толку то, что параллельно пузыри надулись и на других рынках – энергоносителей, металлов, продовольствия. Это может говорить о схожих причинах механизма раскрутки цен, а значит, о том, что вопросы будущего рынка недвижимости зависят в значительной степени теперь не от поведения местных игроков, а от политики финансовых властей ведущих стран (ФРС США и центробанков).
За доступное жилье
Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное снижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и сегодня покупку жилья даже через ипотеку может себе позволить все меньшее и меньшее число жителей. К примеру, в США в 2000 году средние цены на вторичное жилье составляли примерно 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 году – уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала почти в два раза. Отсюда новая тенденция: в развитых странах усиливается «борьба за доступное жилье» и все активнее строится социальное жилье.
Отсутствие для большинства граждан возможности купить жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза: так, в начале 2008 года в Мадриде прошли стихийные молодежные демонстрации под лозунгами доступного жилья. В Испании человек со средней зарплатой в 1500 евро не может приобрести квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30–35 лет жить с родителями, поздно заводят семьи – в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.
Как реагируют правительства на снижение доступности жилья? Самая естественная реакция – поиск ответа на классический вопрос «кто виноват?». Власти ряда европейских стран создали в 2006–2007 годах правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересует, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем. Так, в Испании в прошлом году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и программы, разрабатывающие тему доступного жилья.
Однако поиск виноватых не снимает усиления социальной направленности жилищной политики. Яркий пример – США, страна с вроде бы самым либеральным рынком. Здесь прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья, по данным вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, выросли за три года с $20 млрд. до $23 млрд. Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам». После длительного перерыва вновь начали строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке. Согласно новой программе доступного жилья, за 6 лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.
С конца 70-х годов муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако премьер-министр в июне 2007 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Бюджет федеральной жилищной программы вырос сразу на 3 млрд. фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд. фунтов стерлингов ($16 млрд.). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн. домов, из них 500 тыс. - муниципальных.
В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.
Удивительная синхронность старта мощных программ по социальному жилью в очень разных странах легко укладывается в единый тренд. Маятник качнулся, и, похоже, рынки входят в новую фазу развития. Теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики.
Транс-граничные сделки
Мировой рынок недвижимости становится все более глобальным и связным. Англичане скупают Болгарию, Кипр и Португалию, казахи – Дубай, россияне – Лондон и Черногорию. Трансграничные сделки с недвижимостью проводились всегда, но они исторически были прерогативой состоятельных людей. Сейчас ситуация изменилась в корне. Средний класс стал массово покупать недвижимость за рубежом в семидесятые. Тогда Испания открыла двери для иностранцев и превратилась в дачу для всей Европы. Однако в последние три-пять лет частные инвесторы очень осмелели. Объем этого рынка и география покупок невероятно выросли. Сегодня только в странах Средиземноморья развиваются сотни крупных проектов, рассчитанных на иностранцев.
При этом конкуренция за деньги частных инвесторов постоянно увеличивается: все новые и новые страны открывают свои рынки для иностранцев. Успех Дубая вдохновил страны Персидского залива. С конца 2005 года иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в священных мусульманских городах Мекке и Медине в Саудовской Аравии. Сегодня здесь уже ведется строительство около 15 жилых комплексов, причем цены начинаются с $80 тыс. за кв. м, что делает местную недвижимость одной из самых дорогих в мире.
Новая география мировой стройки
Еще одна тенденция мирового рынка недвижимости – изменение географии строительства. Новые точки строительного бума – Азия и страны Персидского залива. Именно в урбанизированных зонах прибрежного Китая и Южной Азии, по прогнозам, уже через двадцать лет сконцентрируется половина населения планеты.
Европа, где население не растет, а обеспеченность жильем высока, не может похвастаться глобальными проектами. Более того, объемы строительства в некоторых странах падают. Так, в Западной Германии объем строительства за десять лет сократился более чем в два раза, а в Восточной Германии – более чем в три. При этом себестоимость весьма высока, что тоже не располагает к мегапроектам: по данным исследования архитектурного журнала Wonderland, стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома в Западной Европе составляет 1430 евро, в Восточной Европе – 780 евро.
Главная по объему стройплощадка мира – Китай. Непостижимым образом китайцы при их населении умудряются строить по 1 кв. м жилья на человека в год. Интересно, что Китай не только вкладывает огромные средства в жилищное строительство ($2,1 трлн. в 2006 году), но и умело регулирует рынок. Так, когда в 2005 году рынок в Шанхае оказался перегретым, власти серией оперативных мер (запрет на получение второго ипотечного кредита, повышение ставок и первоначального взноса по кредитам, введение дополнительного 5% налога на продажу жилья в течение первого года после покупки) смогли отсечь спекулянтов от рынка и предотвратить разрастание пузыря.
Один из наиболее масштабных градостроительных феноменов на планете – проект застройки Дубая. В Дубае делается ставка на массовое строительство выдающихся зданий. Здесь в большом количестве вырастают новые «чудеса света»: единственный в мире семизвездный отель «Парус», огромный горнолыжный склон в торговом центре посреди пустыни, самое высокое здание мира «Бурж Дубай», дом с поворачивающимися этажами и проч. Поражают и объемы строительства. На небольшом участке суши (береговая линия всего 50 км) сегодня сконцентрировано свыше 30 тыс. строительных кранов. Более того, каждый четвертый высотный кран мира трудится именно здесь. Объемы инвестиций в недвижимость исчисляются сотнями миллиардов долларов ежегодно.
Алексей Щукин, «Эксперт» (в сокращении)
| |