RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
Выпуск 28 от 09.06.2004. Тема "Рынок недвижимости"

Покупая жилье, клиент подчас берет то, что видит – оформленные документы, заверенные нотариусом, сам объект покупки, справка БТИ, заключение эксперта об оценке данного объекта. И все. В случае чего остается надеяться только на себя.

«Дядя, у вас ус отклеился»

Что было с квартирой до того, как она попала на рынок, практически не знает никто. Что может быть с ней и с новым владельцем после его вступления в право собственности – тут могут быть варианты.

Один из вариантов – появление через какое-то время так сказать, настоящего владельца квартиры, который по каким-либо причинам отсутствовал, а его недвижимое имущество, благодаря умелым действиям мошенников было продано по подложным документам или через подставных лиц.

Кстати, подобный случай произошел не так давно в Павлограде, когда нотариусу предъявили человека, загримированного под владельца квартиры. Квартира успешно была реализована. А через два года к новым владельцам явился реальный хозяин квартиры, вернувшийся из мест лишения свободы, и самым законным образом подал в суд на… нотариуса, подписавшего бумаги. Суд обязал нотариуса возместить потерпевшему владельцу квартиры сумму, указанную в договоре о купле – продажи жилья. В данном случае нотариус совершил неумышленную ошибку в действиях, так как проверить чистоту сделки он не в состоянии, и ему пришлось возместить всю сумму. Однако эту же сумму нотариусу возместила страховая компания, застраховавшая его ответственность от неумышленных ошибок.

Поскольку вышеописанные ситуации все же происходят, страхование ответственности риэлторов и нотариусов от неумышленных ошибок, сегодня, по словам специалистов, является одним из самых распространенных видов страховых услуг. Лишиться недвижимости и заплаченных за нее денег можно не только в результате непрофессионализма риэлторов, но и вследствие фактической нереальности проверить чистоту сделки из-за недоступности информации.

При таких обстоятельствах случается, что покупатель недвижимости сталкивается с неразрешимой проблемой. Ведь все участники сделки, которые отвечают лишь за правильность оформления сделки, не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если их прямой вины в этом нет. Поэтому даже в случае покупки недвижимости через высокопрофессиональную и опытную риэлторскую компанию и грамотного нотариуса покупателю не гарантируется, что впоследствии кто-то не предъявит свои законные права на данный объект. Таким образом, и нотариус, и риэлтор могут сделать все от них зависящее, при этом риск утраты прав собственности уменьшается, но не исчезает полностью даже после проверки предыдущих сделок.

Все довольны, кроме
государства

Практически полностью оградить себя от плачевного исхода можно, застраховав свое право собственности на недвижимость, другими словами произвести титульное страхование (от английского «title» - титул, право собственности). Впрочем, не во всех ситуациях наличие титульной страховки спасает от неприятностей, поскольку во многих страховых компаниях ее действие зависит от того, кто будет подавать иск о признании недействительными прав собственности на недвижимость.

Однако то, что сегодня предлагают избранные украинские и российские страховщики, - лишь маленькая часть титульного страхования: страхование финансового риска покупателя недвижимости на случай, если сделка купли-продажи будет признана судом недействительной, причем, как правило, по иску третьих лиц. Титульное страхование в его классическом понимании гораздо шире т.к. должно, предусматривать риск потери права собственности, которое может возникнуть из любой гражданско-правовой сделки. В украинском же варианте титульное страхование пока распространяется только на договоры купли-продажи.

Право собственности может быть оспорено в судебном порядке по очень многим причинам, абсолютно не зависящим от покупателя (нового владельца) недвижимости.

Несмотря на внушительный список оснований для беспокойства, процент признаний сделок недействительными не высок. Однако это не говорит о том, что их нет. Возможно тот один процент признанных недействительными – только старт, для остальных, не нашедших еще мотивации для оспаривания сделок в судах, теоретически существует возможность, что кто-то профессионально займется нахождением слабых мест в системе перепродажи квартир. Эта деятельность гарантирует неплохую прибыль.

Например, основанием для признания договора купли-продажи недействительным может являться факт заключения договора продавцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем воспользовалась другая сторона. Специалисты утверждают, что на этом основании (трудно доказуемо, но возможно) почти 70% договоров купли-продажи могут быть признанными недействительными, поскольку для уменьшения расходов на оплату нотариальных услуг при продаже, например, квартиры, как правило, указывается цена, не соответствующая реальной рыночной стоимости. В случае признания сделки недействительной страдает и покупатель и продавец, не говоря о том, что свои налоги государство не получает.

Законодательных ограничений для осуществления страхования права на собственность в нашем государстве нет. Зато существует столько правовых противоречий в сфере недвижимости, что есть резон страховаться.

Важность правильной оценки недвижимости в полной мере, наверняка можно оценить тогда, когда «грянет гром».

В Днепропетровской области на сегодняшний день зарегистрировано 53 страховых компании, в том числе, дирекции и филиалов. Такого количества более чем достаточно, для полного покрытия рынка страховых услуг. Но, несмотря на это только 10% рынка сегодня фактически охвачено. Очевидно такая ситуация сложилась не столько из-за отсутствия у населения культуры страхования сколько из-за очень низкого общего уровня доходов населения. Люди привыкли во всех бедах винить государство, а в случае неприятностей, связанных с их движимым и недвижимым имуществом и спрашивать с последнего. Почти всегда процесс купли-продажи недвижимости осуществляется с заниженной стоимостью объекта, и при этом все остаются довольны – продавец, покупатель и посредник. Все, кроме государства.

Пытаясь сэкономить при заключении сделки купли-продажи, на невыплате некоторых налогов, многие даже не подозревают, во что может обернуться такая «экономия».

Например, новый владелец застраховал дом, квартиру, офис, а в момент наступления страхового события, заниженная реальная стоимость покупки может сыграть с владельцем злую шутку – вам возместят ту сумму, которую вы задекларировали в страховом договоре как стоимость объекта страхования и рассчитывать на полное возмещение утраченного уже не придется.

Чтобы крышу не сорвало

Во Франции на государственном уровне запрещены все сделки с жилой недвижимостью без предварительной страховки. Это делается в интересах всех собственников, проживающих в здании. Подобный вид услуг называется страхованием каркаса дома. Таким образом, государство себя обезопасило в случае непредвиденных бедствий, от бесконечных требований потерпевших граждан и возмещения им ущерба, принудив их быть коллективным страхователем. Кстати, такое страхование осуществляется до заключения сделки.

Также в Европе очень популярно страхование ответственности перед соседями – в случае, если вдруг вы кого-то затопили, или ещё что-нибудь подобное случилось по вашей вине с квартирой ваших соседей, весь ущерб покрывает страховая компания.

На фоне отечественного рынка недвижимости, эти виды страховки могут быть достаточно рискованными для страховых агентств, так как такой «клиент», пожелавший обезопасить себя может быть только один на весь дом. В Днепропетровске сейчас ведутся переговоры с владельцами и управляющими новыми жилыми комплексами по поводу коллективного страхования, и, по - мнению некоторых операторов страхового рынка, эта услуга будет иметь спрос. Однако для достижения цели необходимо активное участие городских властей. Еще один вид страхования, которым пользуются владельцы не только жилой недвижимости, но и деловые люди, владеющие коммерческой недвижимостью – это страхование отделки.

Такой вид услуг осуществляется по той же схеме – экспертная оценка всей отделки помещения, заключение договора и полноценная выплата при наступлении страхового события. Но тарифы на этот вид страховки немного выше остальных, что обусловлено повышенными рисками. Какой бы вы ремонт не сделали внутри собственного помещения, как бы вы не застраховались от соседей, чтобы не дай бог не повредить их собственность, никто не гарантирует, что соседи сделали то же самое, и в один «прекрасный» день весь ваш евроремонт не сгинет под напором воды с верхнего этажа.

Что же касается обязательного страхования, то, судя по тому, что Украина отстает по многим показателям от той же России на 2-3 года, нам этот вид страхования «не грозит» еще очень долго. Обязательное страхование в Украинском законодательстве задекларировано, но из-за отсутствия механизма действия, оно остается теоретическим.

В Москве, постепенно, начав с отдельных районов, мэрия оценила каждый квадратный метр жилой площади и застраховала его, обязав операторов рынка недвижимости в законодательном порядке принять эти условия при купле-продаже жилой недвижимости. В случае наступления страхового события, пострадавшим выплачивает убытки страховая компания, а не городской бюджет. Плата за такое страхование, как правило, не велика и вносится помесячно вместе с квартплатой отдельной строкой.

В Украине этот вид социального страхования не развит, но беспокойство отдельных граждан по этому поводу уже заметно.

К сожалению, основная масса населения не может себе позволить думать еще и о страховании всевозможных рисков. По их мнению – это дополнительная и ненужная статья расходов. А поскольку посредник заинтересован все расходы клиента свести к минимуму, то услуги страхования рисков чаще всего не предлагаются.

Существует небольшой процент людей, купивших недвижимость и желающих сохранить такой вид инвестиций, обращаясь при этом за помощью к страховым компаниям. Все остальные, в самый трудный момент жизни могут стать заложниками городского бюджета.

Операторы страхового рынка утверждают, что пассивность риэлторов не стимулирует активизацию многих видов страхования, а риэлторы, в свою очередь, кивают на страховщиков, мол, никто не знает об их деятельности. Все вместе, участники рынка недвижимости утверждают, что по многим сегментам рынок страхования полноценно еще не сформирован.

Галина Артемьева






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Предлагается в продажу Земельный участок 12 соток
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0751