RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Ипотечное кредитование «Добро пожаловать или ...»
Выпуск 27 от 02.06.2004. Тема "Финансы. Банки. Ипотека"

С каждым днем ипотека все увереннее завоевывает рынок. Преимущества использования кредита при решении жилищных проблем очевидны - покупатель сразу становится собственником квартиры, а расплачивается постепенно.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основными источниками финансирования становятся средства организаций-застройщиков, граждан, а также заемные средства – прежде всего кредиты банков.

Сегодня вопросы финансирования строительства и ипотечного кредитования актуальны, как никогда. Статистика свидетельствует, что растет спрос на недвижимость, увеличиваются темпы роста первичного рынка, заметно активизировался вторичный рынок недвижимости. Одним из самых важных условий дальнейшего развития этого сектора экономики является доступность денежных ресурсов в форме долгосрочных кредитов для всех участников рынка.

Кредитные организации (коммерческие банки) Украины уже начали программы по финансированию строительных организаций, возрастает интерес банков к ипотечному кредитованию, многие застройщики предлагают схемы оплаты недвижимости «в рассрочку». Стабильная экономическая ситуация способствует развитию цивилизованных механизмов сотрудничества на рынке недвижимости.

Однако несовершенство национальной законодательной базы не позволяет кредитным организациям использовать в полной мере многие схемы финансирования строительства недвижимости, выработанные в мировой практике. До сих пор отсутствуют эффективные механизмы аккумулирования свободных денежных средств для вложения на рынке недвижимости.

До недавнего времени этот вид кредитования «работал», в основном, на вторичном рынке. Ведь при покупке недвижимости на стадии строительства деньги нужны сегодня, а квартира переходит в собственность некоторое время спустя. Естественно, в этой ситуации квартира не может служить залогом. Однако в настоящее время и этот факт перестал быть существенным препятствием для развития ипотеки на первичном рынке.

Большинство игроков ипотечного рынка работают с первичным жильем не один год. Но если раньше кредит на приобретение квартиры в строящемся доме можно было получить только с условием, что здание возведено не менее чем на 30%, то сегодня банки рассматривают возможность кредитования объектов и на более ранних этапах строительства.

Все кредитные организации работают практически по одному «сценарию», (в том числе и по новостройкам). Потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов (заявление-анкета, паспорт, индивидуальный налоговый номер (ИНН), справки о платежеспособности и т.д.) и, если принимается положительное решение о выдаче ссуды, вносит первичный взнос в размере 25-50% от стоимости покупаемого жилья. Оставшуюся сумму предоставляет банк - с условием, что в течение определенного времени (обычно десять-пятнадцать лет) деньги ему будут возвращены.

Основные операторы
ипотечного кредитования

Для получения кредита необходимо знать рыночную стоимость любой собственности, которая предлагается в залог. Только сертифицированные оценщики имеют право на проведение независимой оценки собственности. Поэтому банки прибегают к услугам компаний-агентов рынка недвижимости, имеющих таких специалистов в штате или производят оценку самостоятельно.

Помимо этого, банки и агенты по продаже недвижимости близко сотрудничают по программам кредитования под залог. Это сотрудничество одинаково выгодно для банков, агентов по продаже недвижимости и их клиентов. Банки заинтересованы в сотрудничестве с брокерами, потому что они привлекают в банки потенциальных клиентов. Кроме того, клиент, которого привлек брокер, является более осведомленным и понимает банковские процедуры, т.е. владеет условиями кредитования (пакет документов, сроки, процентные ставки).

При сотрудничестве с банком, как правило, агентство берет на себя обязательство по предварительной проверке пакета документов, что снижает риск покупателя квартиры и облегчает работу служащих банка.

В свою очередь, агенты по продаже недвижимости имеют возможность расширить свою клиентуру и объем своих услуг вследствие того, что клиенты банка получают возможность приобретать недвижимость или другое имущество. Следовательно, для клиентов сотрудничество банка с агентами по продаже недвижимости тоже очень выгодно. Клиент, который пользуется услугами компании - агента по продаже недвижимости, получает полный комплекс услуг. Агент по продаже недвижимости помогает найти квартиру или дом самого высокого качества, проверяет документацию, приводит клиента в банк, помогает оформлять пакет документов для получения кредита. Между прочим, сотрудничая с агентом по продаже недвижимости, клиент защищен от различных видов обмана.

Заинтересованность банков в инвестировании строительных проектов и ипотечных программ зависит от динамичности стратегии и кредитной политики банка. Учитывая бурный рост цен на рынке недвижимости, особенно на жилье, ожидается бурный рост развития ипотечных программ. Многие банки уже осознали привлекательность и эффективность инвестирования средств в строительные проекты и успешно сотрудничают со строительными компаниями. Так, банк «Аваль» по ипотечным программам сотрудничает с ХК Киевгорстрой», имеют такие программы ПриватБанк, “Укрсоцбанк”, “Кредит- банк”, банк “Аркада” и другие.

Несмотря на заявления отдельных риэлторских компаний о том, что цены на жилье достигли пика и прогнозируется их спад, в Днепропетровске не падает спрос на жилье и офисные помещения, в банках растут заявки на ипотечные кредиты. Предполагается создание в Украине специализированных ипотечных банков с участием иностранного капитала.

На рынке вторичного жилья, как правило, банки работают самостоятельно. Основные банки: ПриватБанк, «Укрсоцбанк», «Аваль», «Укрсиббанк», «Райффайзен Банк».

Если обобщить основные условия кредитования физлиц разными банками под покупку жилья, то они следующие: максимальный срок кредита, как правило, не превышает десяти лет, минимальный первоначальный взнос – 20-50% от стоимости квартиры, процентная ставка по кредиту – не ниже 14% годовых в валюте и 20-24% годовых в гривне.

Существует два варианта приобретения жилья в кредит на первичном рынке:

1. Покупка уже готовой квартиры (построенный и сданный в эксплуатацию дом).
2. Финансирование строительства квартиры через так называемую инвестиционно-кредитную схему (клиент берет кредит, отдает деньги строительной организации и начинает выплачивать кредит банку – с самого начала или во время строительства дома). По второй схеме работают ПриватБанк с «Миссией», «Созидатель» с «Аркадой».

 Для покупки готовой квартиры в кредит клиент должен заключить с банком два договора: кредитный и договор ипотеки.

Инвестиционно-кредитная схема предусматривает заключение трех: кредитного, договора инвестирования и договора ипотеки на строящееся жилье, иногда заключается тройственный договор-поручительство со строительной компанией.

Когда квартира будет готова (построена, и дом сдан в эксплуатацию), но кредит не погашен, клиент должен внести изменения в договор ипотеки уже готового жилья, а так же предоставить правоустанавливающие документы по квартире. После этого клиент получает квартиру в «неполную» собственность. Это означает, что клиент может владеть и пользоваться квартирой, но не имеет права распоряжения на нее (продать, сдать в аренду, обменять, подарить и оформить право наследования).

Покупка уже готовой квартиры в кредит (сроком на пять лет при первоначальном взносе за квартиру 30-40% ее стоимости), обойдется примерно на 25-35% дороже, чем, если бы вы оплатили всю стоимость квартиры сразу без кредита. При этом расчеты действительны лишь для валютного кредита (с процентной ставкой в 14% годовых) без учета курсовых рисков. По гривневым кредитам процентная ставка выше, поэтому номинально и удорожание квартиры будет ощутимее. Хотя сравнивая удорожание квартиры по кредиту и аренду жилья, необходимо отметить, что оплата по кредиту бывает меньше арендной платы и клиент оплачивает квартиру, которая является его собственностью.

Более пристального внимания заслуживает вопрос удорожания жилья в случае его покупки по схеме «Аркада» – «Созидатель», которая предполагает беспрецедентно низкий процент – 10,5% годовых, а для вкладчиков банка «Аркада» – 10% годовых. Однако при этом расчетной валютой кредита является единица инвестиций «Один», к которой привязана стоимость 1 кв. м жилья, возведенного « Созидательем «. Курс «Одина» (определяется и время от времени пересматривается банком «Аркада») выражается в гривнях и привязан не только к официальному уровню инфляции, но и к цене стройматериалов. А такая привязка валюты кредита, как считают многие банкиры, в сегодняшних экономических условиях может привести к значительному удорожанию приобретаемой квартиры.

На рынке кредитования физлиц под покупку нового жилья существуют и другие операторы, условия работы которых несколько отличаются от указанных банковских схем.

При выборе банка «второстепенные» условия схем могут оказаться ключевыми. Банковские комиссионные и одноразовые расходы клиента, связанные с оформлением права собственности на квартиру, существенно колеблются от банка к банку и могут составить от 100 грн. до 800 долларов и выше. Поэтому их сумма и объем покрываемых ими услуг, механизм начисления платы за одноразовые услуги (процент от сделки или фиксированная величина) и процедура выплаты (сразу или частями) также являются весомыми факторами выбора схемы того либо иного оператора.

Помимо одноразовых расходов, к значимым условиям схем жилищного кредитования следует отнести механизм выплаты процентов (ежемесячно или поквартально) и тела кредита (равными платежами суммы кредита или равными платежами долга по кредиту).

Например, по инвестиционно-кредитной схеме банка «Аркада» до введения дома в эксплуатацию клиент выплачивает только проценты, а после – равномерно ежеквартально начинает погашать кредит и проценты.
Определенную роль в принятии решения о выборе банка-партнера может сыграть и срок рассмотрения заявки клиента на получение кредита, а также перечень документов, необходимых для подачи в банк, который тоже может существенно отличаться.

Напоследок остается добавить, что по условиям большинства банков-кредиторов, на этапе строительства объекта необходимо застраховать не только жизнь и здоровье заемщика, но и строительные риски.

В следующих выпусках издания мы постараемся более детально осветить услуги по ипотечному кредитованию ведущих банков на рынке недвижимости Днепропетровска.

Газета «Недвижимость в Движении» благодарит за консультацию по вопросу ипотеки Начальника департамента кредитования физических лиц Днепропетровского регионального управления ПриватБанка Терещенко Андрея Ивановича.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продается капитальный дом р-н пр. Петровского
Без комиссии. ПРОДАМ ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ ЦЕНТР.ул. Мечникова.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2544