RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Оценка недвижимости: рекомендации специалиста.
Выпуск 26 от 26.05.2004. Тема "Разное"

КАПИТАЛ ПРИОБРЕСТИ И НЕВИННОСТЬ СОБЛЮСТИ

Оценка квартир

Многие из нас, желая купить или продать собственное жилье, самостоятельно определяют стоимость настоящего (будущего) места обитания. Однако мало кто может похвастается 100%-ной уверенностью в названной им стоимости. Как правило, все мы хотим услышать или подтверждение, или отрицание, но обязательно "независимое" мнение.

Сегодня информация о купле-продаже недвижимости более чем доступна. Об этом можно узнать из объявлений в газетах, журналах, на уличных столбах, а также просмотрев аналитику цен на жильё, комментарии риэлторов и т.д. Однако всё это не совсем то подтверждение, которое хотелось бы получить. Всегда хочется услышать мнение специалиста о стоимости именно вашей собственности. Вот тогда мы звоним в агентство недвижимости и просим ориентировочно подсказать стоимость объекта (вашей квартиры), описывая по телефону все характеристики, которые считаем нужными, а именно:

- адрес (район и улицу);
- этажность дома и "ваш" этаж;
- число комнат;
- общую площадь;
- жилую площадь;
- площадь кухни;
- состояние.

Риэлтор называет "какую-то" стоимость и тут возникает несколько ситуаций:

Вы продавец

- Вы слышите стоимость, которая Вас удовлетворяет - это замечательно. Теперь Вы весьма довольны собой и своими знаниями и принимаетесь за определенные действия.

- Вы слышите стоимость, которая меньше той, на которую рассчитывали: "Это возмутительно!". Вы понимаете, что специалист недооценивает вашу "драгоценность", или же начинаете сомневаться в его компетентности.

- Вы слышите стоимость, которая больше той, на которую рассчитывали - это великолепно. Тогда уж с полной уверенностью на получение денежных средств вы предлагаете Агентству продать вашу недвижимость. Но. Проходит время, и квартира не продается. На вопрос: "Почему так долго?", риэлторы называют ряд недостатков вашей квартиры, и вы в недоумении, потому что именно они и назвали ту самую заветную сумму.

Вы покупатель

- Вы слышите стоимость, которая Вас удовлетворяет - это замечательно. Теперь Вы абсолютно довольны собой и своими знаниями и принимаетесь за определенные действия.

- Вы слышите стоимость, которая меньше той, по которой собираетесь приобрести: "Это возмутительно!". Вы понимаете, что не владеете ситуацией на рынке недвижимости, вас легко обвести вокруг пальца.

- Вы слышите стоимость, которая больше той, за которую собираетесь приобрести - это великолепно. Тогда уж с полной уверенностью приобретаете объект.

Ситуации, в которых вы довольны, и мнение риэлтора вас удовлетворяет, бывают не так часто, как хотелось. Что делать в этом случае?

Выход есть - это независимый эксперт-оценщик. Он НЕ занимается куплей-продажей недвижимости, ОДНАКО, тесно работая с риэлторами и сталкиваясь с оценкой недвижимости каждый день, - объективно и беспристрастно, избегая влияния собственного интереса, определяет стоимость как незаинтересованная сторона, что является необходимым условием профессиональной этики оценщиков (из протокола Украинского Общества Оценщиков).

Не отрицаю, что каждый из вас может назвать характеристики, влияющие на стоимость. Но поверьте, не все достаточно точно знают степень влияния этих характеристик на стоимость в целом. Только на основании статистики цен можно с достаточной точностью говорить о доле их влияния. Сборники по оценке недвижимости приводят примеры такой зависимости. Например: первый этаж снижает стоимость квартиры на 10%, отсутствие телефона - на 5%, отсутствие балкона - на 3% и т.д. Однако такие данные не являются ценной информацией, так как неясно какую именно стоимость нужно уменьшать на перечисленные проценты.

Одной из отличительных свойств оценщиков от риэлторов является то, что оценщик обязательно должен идентифицировать объект (то есть наглядно проанализировать). Именно при осмотре выявляются те особенности, достоинства и недостатки, которые могут существенно повлиять на стоимость.

 Итак, обобщим преимущества специалистов в области оценки:

- Независимое мнение, учитывающее опыт риэлтора;
- Идентификация (осмотр) недвижимости;
- Анализ статистики цен на недвижимость;
- Специализированное образование по оценке, являющееся обязательным (постановление ФГИУ);
- Применение нескольких методов оценки с обоснованным выбором той или иной стоимости.

Необходимость в оценке возникает также при покупке квартиры в кредит. Вы обращаетесь в банк с заявлением на получение кредита, а он, в свою очередь, хочет слышать мнение специалиста о стоимости вашей квартиры. Таким специалистом выступает оценщик.

Вы хотите застраховать вашу недвижимость - её стоимость снова будет определять оценщик.

Заглядывая вперед, можно сказать, что все квартиры и частные дома в скором будущем должны будут подлежать оценке. Об этом свидетельствует вступивший в силу Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц".

Оценка коммерческий недвижимости
помещения под офис, магазин, склад, производственную базу, базу отдыха, СТО, кафе, банк и т.д.

За последние 5 лет очень быстрыми темпами развивается малый и средний бизнес, для ведения которого, как правило, необходимо иметь недвижимость либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. Для выбора такой недвижимости нужно приложить немало усилий и потратить достаточно времени. За помощью можно обратиться в агентство по недвижимости. Но и тут будет возникать вопрос, "…действительно ли она столько стоит?", "…действительно ли она подходит для моего бизнеса?". И снова консультантами выступают оценщики. 

Именно они определяют рыночную стоимость с учетом главного принципа - принципа наиболее эффективного использования, то есть того использования имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом, рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными. (Национальный стандарт №1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав" Постановление КМУ №1440 от 10.09.2203 г.). При расчете рыночной стоимости анализируются не только цены предложения или купли-продажи, но и арендные ставки на подобные объекты недвижимости. Таким образом, оценщик получает несколько вариантов стоимости, обоснованно выбрав при этом только одну - наиболее реально и объективно отражающую стоимость недвижимого имущества.

Вы являетесь собственником недвижимости, которая не используется вами для получения денежных средств и хотите ее продать, но также вы не хотите иметь проблем с налоговыми органами. Пример: При продаже основных фондов налоговики могут предъявить претензии о том, что цена является заниженной. Цену "чистой сделки" поможет определить оценщик. Экспертное заключение, в данном случае, будет выступать страховкой, так как независимое мнение оценщика будет свидетельствовать о действительной рыночной стоимости предмета договора купли-продажи, которым выступает недвижимое имущество. Вам не придется доказывать, что цена была завышена или занижена - у вас будет основание - " Выводы о рыночной стоимости недвижимого имущества".

Когда же вы - физическое лицо, владеющее нежилым помещением и хотите его продать. Оформляя документы в БТИ, вам необходимо обратиться к оценочной фирме для получения отчета о рыночной стоимости объекта, так как в документах обязательно должна указываться его стоимость.

Какая связь с оценщиком, если вы хотите взять кредит для развития вашего бизнеса и у вас есть недвижимость? Экспертное заключение о его стоимости станет вашим помощником в привлечении дополнительного капитала путем взятия кредита. Это ускорит ваши переговоры с банковскими сотрудниками и поможет рассчитать размер получаемого кредита.

Итак мы видим, что наряду с обязательными случаями проведения оценки (ст. 7 ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной деятельности в Украине" №2658-III от 12.07.2001 г.), существует множество других причин, по которым следует обращаться к оценщику для получения в виде результата - стоимости собственного имущества (недвижимости). Наиболее распространенные:

- оценка для принятия решений по принимаемой в залог недвижимости (при получении кредита);
- оценка для целей страхования;
- оценка для установления справедливой цены сделки при оформлении договора купли-продажи основных средств (недвижимости);
- оценка при ликвидации активов;
- оценка при безвозмездном получении имущества;
- оценка при обмене на подобное или неподобное имущество;
- оценка для целей финансовой и бухгалтерской отчетности;
- многие другие.

Существуют определенные ситуации, при которых обязательным является экспертное заключение. Но зачастую для принятия решения о купле-продаже недвижимости Продавцу и Покупателю нужна простая экспресс-оценка. Так в чем же разница между экспертным заключением и экспресс-оценкой? Разницу мы предоставили в виде таблицы.

Не зависимо от того, какой вид услуги вы предпочтете и на чем остановите свой выбор, это всегда будет качественно оказанная услуга, за которую оценщик несет ответственность.

Итак, вы решили обратиться к оценщику, не забудьте:

1. Удостовериться в наличии сертификата субъекта оценочной деятельности.

2. убедиться, что он выдан именно Фондом Государственного Имущества Украины.

3. убедиться, что сертификат не является просроченным, так как он выдается сроком на три года и может быть аннулирован. Оценщики обязаны не реже одного раза в два года повышать квалификацию по программе повышения квалификации. Невыполнение этого требования является основанием для остановки действия квалификационного свидетельства оценщика.

4. заключить договор на проведение оценки, который является обязательным условием для проведения оценки. В данном соглашении должно быть указано: имущество, подлежащее оценке; цель, с которой проводится оценка; вид стоимости имущества, что подлежит определению; дата оценки; срок выполнения работ из оценки имущества; размер и порядок оплаты работ; права и обязанности сторон договора; условия обеспечения конфиденциальности результатов оценки, информации, использованной во время ее выполнения; ответственность сторон за невыполнение или неподобающее выполнение условий договора; порядок решения споров, которые могут возникнуть во время проведения оценки и принятия заказчиком ее результатов.

5. обратить внимание на сроки выполнения оценки: обещание сверхбыстрого выполнения заказа - это спешка, которая может привести к ошибкам.

6. решить последний вопрос - стоимость услуг. Цены на рынке оценочных услуг более или менее сформировались, и если за оценку обыкновенной квартиры с вас требуют более 70 $, то это завышенная цена.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа элитного участка в с.Песчанка по ул.Самарская со своим берегом
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПРИМУЛА” Общая площадь 221,8 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0785