Строительные схемы: плюсы и минусы | |
Выпуск 193 от 24.10.2007. Тема "Строительство и архитектура"
Строительные схемы: плюсы и минусы
Самая главная проблема, которая стоит перед любым предприятием, начинающим строительство, звучит так: где взять деньги? Действующее законодательство предлагает достаточно много способов решения этой непростой задачи. Между тем, по мнению редактора всеукраинского бухгалтерского журнала «Баланс» Валентины ВЕРХОГЛЯД, из-за несовершенства законодательства все они имеют свои подводные камни.
- Валентина Михайловна, в какой мере защищает закон интересы застройщика и инвестора?
- В принципе, целью всех нормативных актов, регулирующих взаимоотношения в сфере строительства, является защита добросовестных инвесторов. Однако применяя эти правильные и справедливые нормы на практике, предприятия сталкиваются с совершенно неожиданными трудностями из-за нечеткой их прописки законодателем. Механизмы финансирования строительства жилья регулирует Закон №978, кроме того эту сферу регулирует Закон Украины «Об инвестировании», а также целый ряд подзаконных актов, регламентирующих выпуск и обращение целевых облигаций по строительству, работу фондов финансирования строительства, совместную деятельность при строительстве.
- В чем особенность схемы «совместная деятельность»?
- Эта схема предполагает ситуацию, когда несколько компаний объединяют свои ресурсы для осуществления строительного проекта и создают СД, своеобразное образование, которое ведет самостоятельный учет, но не является юридическим лицом. В результате работы СД появляется жилой дом или торговый комплекс, на который все участники СД имеют право совместной собственности. Завершающим этапом существования СД должно стать выделение в натуре доли каждого из участников и оформление ими прав собственности на свое имущество либо продажа целостного комплекса от имени СД с последующим разделом полученных денег между участниками СД. Эта схема позволяет решить проблему финансирования строительства, не прибегая к помощи банков и не привлекая на этапе строительства средств физических лиц. Как правило, СД объединяет компанию, имеющую достаточные средства для финансирования проекта, компанию-застройщика, а также уполномоченного участника, который ведет учет по СД и осуществляет координационные функции.
- Какие недостатки этой схемы, на Ваш взгляд, самые существенные?
- Подводными камнями для СД являются проблемы налогообложения. Дело в том, что, с одной стороны, СД является налогоплательщиком, с другой - в законе четко не прописано, считать ли деятельность СД по созданию недвижимости для ее участников хозяйственной с позиции налогового учета. А это важно для формирования у СД валовых затрат и налогового кредита по НДС. Кроме того, в процессе создания СД могут возникать разногласия между юристами и бухгалтерами. Так, при создании СД юристы предлагают включить деловую репутацию или деловые связи как взнос компании-участника в СД. Разумеется, это очень важные составляющие успешного строительного проекта, но в украинском учете четко нет раздела, под который попадает этот «нематериальный» актив.
- В Днепропетровске несколько строительных компаний работают по облигационной схеме строительства жилья. Насколько интересен такой механизм для застройщика?
- Эта схема позволяет строить, не прибегая к банковским кредитам. Застройщик или финансирующая строительство компания выпускает ценные бумаги, которые впоследствии обмениваются на недвижимость. К сожалению, в действующем законодательстве не прописан механизм обмена облигаций на недвижимость. Поэтому компании, которые используют в своей работе эту схему, вынуждены заключать с владельцами облигаций договоры мены ценных бумаг на построенную недвижимость. Хотя передача готовой недвижимости должна быть просто средством погашения (оплаты) облигаций. Возникают и налоговые проблемы. Потому что, с одной стороны, есть отдельный налоговый учет выпуска и погашения облигаций, есть отдельный налоговый учет ценных бумаг (для хождения облигаций на вторичном рынке), но, тем не менее, главное налоговое ведомство рассматривает деньги, полученные на этапе выпуска облигаций, как предоплату за будущую недвижимость. Разумеется, деньги, полученные от размещения облигаций, поступают на счет застройщика в самом начале строительства, еще до того, как были произведены все расчеты с поставщиками и строителями. Но предприятия вынуждены заплатить с этой суммы все налоги, а потом строить на те средства, что останутся. Разумеется, затраты, понесенные при строительстве, будут учтены как валовые, но получить обратно деньги из бюджета может быть делом весьма и весьма нелегким.
- Какие возможные проблемы связаны с Фондом финансирования строительства?
- Эта схема применяется только при строительстве жилья. Как правило, Фонд финансирования строительства (ФФС) создается банком и аккумулирует средства физических и юридических лиц, желающих профинансировать строительство жилья, которое они в будущем получат в собственность. На этом этапе уже существует проект дома, и доверители могут «зарезервировать» за собой понравившуюся квартиру. Пока деньги находятся в банке, они не облагаются никакими налогами. И из этих денег по мере необходимости идет финансирование строительства. При этом возникает определенная двойственность в налоговом учете предприятия-застройщика, которое одновременно выступает и генподрядчиком (ведет строительство). С одной стороны, компания-застройщик, осваивая деньги, обязана поэтапно начислять налоговые обязательства по НДС, а это, как известно, предполагает выписку налоговых накладных на имя заказчика работ, в роли которого в данной ситуации приходится выступать управителю ФФС. Но вот дом построен. И юридические лица, профинансировавшие строительство квартир в нем, хотят, и по закону имеют на это право, получить от застройщика налоговую накладную по факту получения своей части дома (квартиры), чтобы в будущем получить налоговый кредит. Механизм переориентации налоговых обязательств застройщика по НДС перед ФФС на обязательства перед доверителями в законе попросту не прописан.
- А как быть, если покупатель будущей квартиры захочет ее продать?
- Если планы доверителя изменились, он может вернуть свои деньги, воспользовавшись механизмом уступки имущественных прав. Некоторые доверители рассматривают свои взносы в ФФС как доходные инвестиции, намереваясь продать свои имущественные права по более высокой цене, когда цены на недвижимость вырастут. В этом случае доверитель оформляет договор уступки имущественных прав и регистрирует его в ФФС. Тут и возникает налоговая проблема. С одной стороны, имущественное право – это всего лишь предоплата, которая еще никак не отразилась в налоговом учете будущего владельца квартиры. Но вот уступка доверителем своих имущественных прав на будущую квартиру, по мнению налоговой, является продажей товаров и облагается 20% НДС. При этом НДС уплачивается на каждом этапе цепочки перепродаж имущественных прав. Если последний покупатель, который и получит построенную квартиру, захочет получить у застройщика налоговую накладную и отразить налоговый кредит по НДС, он получит накладную на ту сумму, которую внес первый доверитель в цепочке, т.е. без учета спекулятивной составляющей. Конечно, получив недвижимость, доверитель, может ее продать и вернуть затраченные деньги, но ему все равно придется заплатить налоги с разницы между ценой первоначального взноса в ФФС и ценой продажи квартиры.
Комплексное финансирование строительства
С 1 января 2008 года АКБ «Укрсоцбанк» внедряет комплексную программу финансирования застройщиков. На аккредитованный в Укрсоцбанке проект будет устанавливаться общий лимит его финансирования, включая одновременно:
- лимит на корпоративное кредитование застройщика или РЕПО;
- лимит на кредитование физических лиц;
- в отдельных случаях лимит на инвестирование АКБ «Укрсоцбанк» и другие дополнительные опции.
«Причиной возникновения комплексной программы финансирования является потребность застройщиков в комплексном качественном и профессиональном обслуживании в одном банке (от корпоративного кредитования застройщиков до кредитования покупателей недвижимости у этих же застройщиков)», - объясняют в банке. Общая процедура установления лимита финансирования будет предполагать:
- проведение аккредитации застройщика и его проекта;
- определение финансовых инструментов;
- определение графика продаж недвижимости;
- определение инструментов банковского мониторинга по целевому использованию застройщиком привлеченных средств.
- Как же не платить больше?
- Мы с вами увидели, что от использования всех перечисленных строительных схем главный выигрыш получают бюджеты всех уровней. Единственная схема, которая способна уменьшить налоговые риски на строительное предприятие, - строительство за собственные или кредитные средства. Конечно, банковские кредиты стоят недешево, однако в этом случае у застройщика есть возможность еще до начала строительства просчитать все затраты и трезво оценить свои риски и возможности.
Беседовала Ольга ПАЛИЙ
Застройщики теряют рентабельность?
Сегодня застройщики оказались зажатыми в ценовые ножницы. С одной стороны, достигнута предельная планка стоимости жилья, с другой – себестоимость строительства все еще продолжает увеличиваться. За последний год стройматериалы в зависимости от их вида в среднем подорожали на 15–50%. С ростом цен на энергоносители расходы строительных компаний будут также повышаться. Как утверждают в Минрегионстрое, почти 80% стройматериалов украинские застройщики сейчас закупают за рубежом, что сказывается на себестоимости квадратного метра. «Как только наши строительные компании перейдут на отечественные материалы, цены на жилье значительно снизятся», – считает глава министерства Владимир Яцуба.
Застройщики объясняют свою заинтересованность в импортных материалах дефицитом отечественной продукции. Пользуясь дефицитом материалов, в последние годы местные производители регулярно повышали отпускные цены на свою продукцию, а застройщики закладывали увеличение себестоимости в цену конечной продукции – квартиры.
Рентабельность строительства снижается также из-за быстрого подорожания земельных участков, тогда как разрешительные процедуры по-прежнему остаются сложными и непрозрачными.
Чтобы подтолкнуть развитие строительства, необходимо сделать рынок открытым, ввести прозрачные схемы распределения земли через инвестиционные конкурсы, а также четко придерживаться законодательства о земельных аукционах. Как только такая схема будет отлажена, инвесторы начнут приобретать землю на первичном рынке – у государства, а не у перекупщиков.
А пока ведущие компании вынуждены будут либо смириться с более скромными прибылями, либо уступить место конкурентам. Кстати, в Европе нормальным считается показатель рентабельности строительного бизнеса на уровне 25–30%.
А также по теме "Строительство и архитектура":
- ВОРОНЦОВКА: взгляд в будущее
- ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИЙ ДОМ: современные решения
- Почему в Днепропетровске не строят паркинги?
- На Левобережном-3 построят жилье по доступным ценам
- Дом из соломы: дешево и сердито
- Дорожно-ремонтная лихорадка
- Строительные проекты ищут инвесторов
- В Днепропетровске открыли набережную с фонтаном и местный «Монмартр»
- В поселке Опытный построили дом для молодых семей
- ФРАНЦУЗСКАЯ КАРУСЕЛЬ: диковинка или камень в архитектуру города?
- СПОРТКОМПЛЕКС «МЕТЕОР»: большие перемены
- Как строят жилье в регионе
- Каждая 22-я семья Днепропетровщины нуждается в жилье
- Днепропетровщина «обросла» недостроями
- На проспекте Воронцова появится крытый рынок европейского типа
- Левобережная набережная станет местом отдыха и прогулок горожан
- Cтроительство съезда с Кайдакского моста обойдется в 1 млрд. грн.
- В Днепропетровске формируется левобережный центр города
- Неудобства на улице Шмидта продлятся до сентября
- ГРАДСОВЕТ: проектов – меньше, заказы – мельче
- ПОЧЕМУ В ДНЕПРОПЕТРОВСКЕ НЕТ КРЕМАТОРИЯ?
- Незавершенки исследуют и достроят
- На западном берегу Крыма построят 100 отелей
- Окружную дорогу будут строить частями
- Игорь СОКОЛОВ: «Новый закон меняет правила игры на строительном поле»
- В Днепропетровске займутся ремонтом внутриквартальных дорог
- ПРОСПЕКТ ПРАВДЫ: большая реконструкция
- Небоскреб близ Днепродзержинска? А почему бы и нет!
- Улицу Шмидта ждет новая жизнь
- Памятников архитектуры стало больше
- МАФы: новые правила игры
- На жилмассиве Левобережный-3 появится доступное жилье
- Городская застройка: что в планах?
- В районе улицы Благоева могут появиться небоскребы
- Что ждет строительный рынок Днепропетровска?
- В Днепропетровске построят гребной канал европейского уровня
- Кому нужны памятники архитектуры?
- В Днепропетровске откроют новый приют для бомжей
- Стройки Днепропетровска: что, где, когда?
- Владимир ЯЦУБА: «Главная задача сегодня – сократить стоимость жилья»
- Сдан в эксплуатацию новый жилой дом
- Доступное жилье. А есть ли оно?
- На Днепропетровщине появятся 5 новых заповедных зон
- «Социальное жилье»: перезагрузка
- Что планируют построить в Днепропетровске?
- ОБЪЕЗДНОЙ ДОРОГЕ – БЫТЬ?
- Новые проекты застройки Днепропетровска
- Что ждет застройщиков и покупателей жилья?
- Объемы строительства на Днепропетровщине немного подросли
- В Днепропетровске построят ритейлпарк
- Кузнец из Васильковки хочет установить у въезда в Днепропетровск кованые ворота
- Экогородки на берегах Днепра: выдумка архитекторов или реальность?
- Рынок жилья: спросу – просторно, ценам – спокойно
- Леонид Турчин: «Не так страшен кризис, как выход из него»
- Борис Медгауз: «Строить – значит жить»
- Объекты-рекордсмены Днепропетровска
- В Днепропетровске появится зона отдыха с аквапарком
- Застройщики будут сдавать квартиры с «голыми» стенами
- В Днепропетровске построят жилой квартал «Паланка»
- БУТИК-Отель для бизнес-элиты
- Храм станет подиумом для гигантской скульптуры Иоанна Крестителя
- На строительном рынке – медленная разморозка
- Губернатор намерен вернуть к жизни строительную отрасль
- Через два года Днепропетровск будет с новым аэропортом
- На жилмассиве Фрунзенский вырастет новый микрорайон
- Кафе «Десертное» ждет реконструкция
- Формат квартиры: что выбирают днепропетровцы?
- Незавершенки: как и за что достроят?
- В Харькове построят супербиблиотеку по проекту днепропетровских архитекторов
- Чем опасен пенопласт?
- Архитектура большого города. Взгляд из Парижа
- Новая квартира: сколько копить, чтобы купить?
- Сколько квартир может «съесть» Днепропетровск?
- О чем расскажут стены домов
- Вместо торгового центра – автосалон
- Когда появится доступное жилье?
- За какие деньги строили в прошлом году
- Мировой рынок жилья восстанавливается
- Что делать с холодными домами?
- Парку имени Шевченко готовят новую жизнь
- Феномен Ванкувера, или Город, в котором жить хорошо
- Строители просят помощи у новых властей
- Новые проекты городской застройки
- Днепропетровск ищет инвесторов в Эмиратах
- Микрорайон "Владимирский": пригородные перспективы
- Что ждет строительный рынок в новом году?
- 95 семей-«очередников» получили квартиры в ж/к «Олимпик-2»
- Храм Святого Иосифа ждет реконструкция
- «Кризис строительной отрасли. Кто виноват? Что делать?»
- Что мешает строительному рынку подняться с колен?
- Получить стройразрешение станет проще
- В Днепропетровске построят новый жилой район на территории 100 га
- Как узаконить самострой?
- Строить можно быстрее и дешевле
- МФК «Менора» будет завершен в 2011 году
- Судьбу «Славянского базара» может повторить каждый объект
- Новую «Славянку» построят «по-быстрому»
- Почему «зависло» строительство метро?
- Строительный рынок меняет правила игры
- Что строят в Днепропетровске за бюджетные деньги
- Леонид Турчин: «На строительном рынке останутся профессионалы»
- Юлия Саенко: «В архитектурной сфере — вынужденная передышка»
- Государство загоняет застройщиков в кризиc
- Недострои выйдут из комы?
- КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ: выбери себе скидку
- Инвесторы отменяют разработку новых архитектурных проектов
- Объемы строительства жилья в Днепропетровске упали почти на 70%
- Стройки движутся и не движутся
- «Globe International Holding» построит в Днепропетровске правильный коттеджный поселок
- Евро–2012: прощай, планов громадье?
- В Севастопольском парке появится Лазаревский храм
- Высотки в центре города будут строить по правилам
- Что спасет застройщиков?
- Реконструкция центра города: плотнее, выше и масштабнее
- На Набережной Победы построят 5-звездочный отель
- Что дадут городу Правила застройки
- Днепропетровские архитекторы получили очередные награды
- Незавершенки: денег хватит только на половину строек
- Жилмассив Фрунзенский застроят высотным жильем
- Строительный бум. Послесловие
- Спрос на офисы падает —разработка строительных проектов продолжается
- Красноповстанческая балка: здесь будет город-сад?
- В Днепропетровске появится «испанский» спортивно-парковый комплекс
- Квартира в рассрочку — альтернатива ипотеке
- Новые правила сдачи новостроек: за и против
- Застройщики ищут поддержки у городских властей
- Новым проектам – быть?
- Что происходит на строительных площадках города?
- Речпорт реанимируют, на месте воинских частей построят жилье
- Квартира в новостройке: покупать или подождать?
- На улице Щорса построят 5-звездочный отель
- Строительный рынок болен, но не смертельно
- Днепропетровск застроят «звездными» отелями
- СТРОЙпланы правительства
- Реконструкция вокзала: много шума. Пока ничего
- По новому бульвару к новому стадиону
- Гаетан Сью: «Прошлое – это история, будущее – загадка, а настоящее – презент»
- В Днепропетровске открылся гипермаркет «Караван»
- Евро–2012: где поселят VIP–гостей?
- Жилой комплекс «Пихтовый»
- Почему замедлилось строительство в Украине?
- О вводе в эксплуатацию объектов в Днепропетровске
- Реконструкция сквера им. Ленина обойдется в 29 млн. грн.
- На проспекте Пушкина построят крупный офисный центр
- Об инвестициях в жилищное строительство
- Дом у Голубого озера – жизнь в удовольствие!
- В Днепропетровске построят паркинг под улицей Челюскина
- На «Воронцовке» построят «город в городе»
- Закон позволит приватизировать комнаты в общежитиях
- Днепропетровск может потерять центральный автовокзал
- Жители крупных городов вынуждены сами заботиться о своем здоровье
- Гостиница «Днепропетровск» пойдет под снос
- В Золотых Ключах внедрена новая программа
- ХХIII Конгресс МСА: архитектура должна быть тихой, но говорить громким голосом
- Что делать с устаревшим жильем?
- Цены на новое жилье падать не будут
- Коттеджный микрорайон «Самарь»: инвесторы идут в провинцию
- Жилье «под ключ»:так строят во всем мире
- Большая стройка: объекты под грифом «Евро-2012»
- Большому городу – большие проекты
- Доступное жилье: обещания или реальность?
- «Список губернатора»: приказано строить
- Дома в небесах: игра с высотой
- 5 объектов, которые изменили лицо Днепропетровска
- Гигантоманию провоцируют инвесторы
- Что мешает застройщикам строить доступное жилье
- Леонид Турчин: «Жилья де-люкс в Днепропетровске нет».
- Новости градсовета. 23 проектных решения
- Коттеджный бум
- Проспект Карла Маркса: новые горизонты
- В Днепропетровске будут строить по правилам
- «Детский мир»: из глубины истории
- Сквер им. Ленина благоустроят, старые кварталы обретут новую жизнь
- ЕВРОстройка
- Городские кварталы ждут большие перемены
- «Перелицензируют» только недобросовестных строителей?
- В Днепропетровске будут строить качественно и безопасно
- Отельные перспективы
- Евро-2012: в Польше хуже со стадионами, но лучше с инфраструктурой
- Застройщики и горожане: в поисках компромисса
- Турки построят жилой комплекс на жилмассиве Победа
- На Левобережье появится новый микрорайон
- Евро-2012: лучше меньше, но лучше
- Юлия Саенко: «Промзоны уйдут за пределы города»
- Евро-2012: застройщикам обещают «зеленый свет»
- Жильцы «хрущевок» боятся реконструкции
- Золотые Ключи: время перемен
- Таунхаузы: дорого, но очень хочется
- ...И проспект Карла Маркса встретится с Днепром
- «Новая Победа»: строим и живем правильно
- Реконструкция Днепропетровска в контексте Евро-2012
- Все включено!
- Дорога, дорога, осталось немного...
- Днепропетровск будет жить по новому Генплану
- Пятница, 13-е, на Градсовете…
- Город будет красивым!
- Днепропетровск застроят небоскребами
- Жилмассив Солнечный тянется к небу
- Застройщики и горожане не слышат друг друга
- Какого цвета генплан?
- Где жить и учиться с комфортом
- На Набережной появится храм, фонтан и много зелени
- Новый Генплан Днепропетровска появится в июле
- Днепропетровск готовится к Евро-2012
- «Статус» обязывает. Новый проект компании «Консоль»
- Октябрьская площадь станет Соборной
- Жилмассив Приднепровск: большие перемены
- Градостроительные перспективы
- Какие квартиры выбирают днепропетровцы
- Общественные слушания:диалог или война?
- Офисный рынок: время перемен
- Стадион «Металлург»: большие перемены
- «Вавилон» - город в городе
- Застройщик и горожане: великое противостояние
- Сеть ТРЦ «ДАФИ»: Новые ступени развития
- В Днепропетровске открылся второй МЕТRО
- Городские проекты: что? где? когда?
- Архитектурная столица собирает профессионалов
- Днепропетровск обновленный
- «Золотые ключи» – победитель всеукраинского конкурса
- Бегом из города
- Игорь Богданов: «Днепропетровск - город больших планов и больших возможностей»
- Что бы вы хотели построить в Днепропетровске?
- Комплекс «Парус»: бизнес-городок на берегу Днепра
- Давайте жить красиво!
- Промзоны, на выход!
- Дом, которого нет
- Беззаконие в законе, или Строительные прегрешения.
- В Генплан Днепропетровска заложили светлое будущее
- Фонды финансирования строительства – минимум рисков для инвесторов
- Строительные компании Днепропетровщины создали Строительную палату
- «Элита-центр» - афера XXI века
- Турция благословила «Олимпик-2»
- Павел Качур: «Путь застройщика к строительной площадке станет проще»
- В Днепропетровске запущен первый в Украине завод по производству деревянных конструктивов
- Зачем нужна классификация нового жилья
- Новые квартиры по новым нормам
- Петр Декальчук: "Днепропетровск - город неиспользованных возможностей"
- "Фасад": комфорт и уют в вашем доме
- "ЗОЛОТЫЕ КЛЮЧИ": новое качество жизни
- Коттедж за городом: перспективы инвестиций
- За пять лет на Днепропетровщине построят 2,9 млн. кв. м жилья
- Пройдемся по Набережной, свернем на Европейский ...
- "Единички": маленькие, но по $25 тысяч
- Жилищное строительство: реалии и перспективы
- "Парус" превратится в многофункциональный комплекс
- Объемы строительства не упадут, инвестиции не иссякнут
- Днепропетровские строительные объекты отмечены высокой наградой.
- "Созидатель" на пути к городу мечты.
- Город строится - значит живет.
- Набережная обретет новую жизнь.
- На месте фабрики "Мрія" появится "MIXED-USE"-проект.
- В Днепропетровске появится первый в Украине завод по производству деревянных конструктивов.
- "Строим вместе": виртуальные квартиры в виртуальном доме.
- Генплан Днепропетровска: тормоз коммунизма.
- В Днепропетровске начат Крупнейший в странах Европы строительный проект.
- Нам доверяют строить города.
- Development - это искусство...
- Новый год под знаком созидания.
- Объединяя континенты... Прикоснитесь к грандиозному успеху под названием "Босфор".
- Высотное строительство в Киеве: от идеи к реализации.
- Третья международная выставка "HI-TECH HOUSE 2004"
- Созданный для Вас.
- Торговая недвижимость для успешного бизнеса. Новые проекты от компании "Консоль".
- Недвижимость для бизнеса от строительной компании "Консоль".
- "Civilization" - проект новой эпохи.
- Дома, которые строит "Консоль".
- Торговый комплекс "Сити-Центр".
- Им доверяют строить города.
- Строительство массового жилья в Днепропетровске.
- У каждого времени свое лицо.
- Новое качество ведения бизнеса - ЦИВИЛИЗАЦИЯ.
- Город теряет лицо.
- По прогнозам «синоптиков» - строительный бум переносится?
- На Юбилейном начинается строительство жилого микрорайона.
- Создание ассоциации строительных компаний в Днепропетровске.
- Наследство Франсуа Мансара.
| |