RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Строить - хорошо, а управлять - лучше!
Выпуск 24 от 12.05.2004. Тема "Юридическая консультация"

По словам специалистов-маркетологов, сегодня рынок строительный по привлекательности для инвесторов находится на втором месте после рынка продуктов питания. Но постепенно, инвесторы приходят к выводу, что инвестиции в управление не менее прибыльны, чем строительство. Аналитики рынка говорят о том, что эта сфера бизнеса еще не достаточно сформирована и потому отечественные инвесторы осторожничают.

Круто, но путано и непонятно ...

Высокий спрос на недвижимость в Украине, по утверждению исследователей строительного рынка, еще не гарантирует правильный подход в управлении ею и процессом строительства на разных его этапах: от разработки концепции объекта до поиска арендаторов. Настойчивое стремление отечественных девелоперов делать все и самому - от закладки фундамента и до поиска арендаторов, отказываясь при этом от услуг специализированных компаний, иногда, создавая их как дочерние предприятия - характерная особенность и днепропетровского рынка. Реализовав однажды строительную идею от проекта до продажи, компании уже не согласны выполнять лишь какую-то часть в общей цепочке возведения объектов недвижимости. Как следствие - трудности при продаже объекта, не говоря о таких явлениях, как не вовремя сданный в эксплуатацию объект, ошибочный подбор арендаторов.

Делай деньги, а остальное все - девелопмент

Ультра-современное слово "Девелопмент" в переводе с английского языка означает развитие. Относительно недвижимости, это понятие включает в себя разработку, внедрение инвестиционных проектов, и их продвижение.

Теоретически это - подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Такой бизнес требует сравнительно крупных инвестиций с длительным циклом, здесь произведенный продукт долгое время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, реагирующий на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя, однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

Специалисты утверждают, что в Днепропетровске только 20% компаний-строителей предваряют свою деятельность комплексным исследованием рынка (опять же коммерческой недвижимости), заказывая подобные исследования специальным компаниям. Остальные 80% строительства, ведется по "угадыванию" изменений и поворотов на рынке, основанном на интуиции и опыте, а не на четком просчитывании, либо строительные компании своими силами проводят всевозможные исследования в рамках девелоперской деятельности. Серьезных расчетов и исследований рынка жилого строительства в нашем городе, практически не проводит ни одна строительная компания.

Чаще всего на днепропетровском рынке недвижимости инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами.

Управление по-днепропетровски выглядит просто и надежно - построил - продал.

На этом, управление недвижимостью в понимании местных девелоперов заканчивается. Самыми зинтересовнными в освоении рынка управления недвижимостью являются все-таки собственники недвижимости, не имеющие времени и опыта работы на рынке недвижимости. Чтобы способствовать формированию такого важного сегмента рынка как управление недвижимостью, важно правильно понимать этот термин.

Суть его состоит в том, что хозяин помещения поручает Агентству, на определенных Договором поручения условиях, сдать помещение в аренду и на протяжении срока действия Договора поручения осуществлять все контакты с арендатором, следить за выполнением ими взятых на себя обязательств. Также владельцам зданий (сооружений), предлагается разработка индивидуальной стратегии привлечения арендаторов; контроль за программой сдачи помещений в аренду и профессиональную ее организацию; заключение и ведение договоров об аренде и сбор арендной платы; организацию профилактического и технического обслуживания; регулярное предоставление оперативной отчетности собственнику недвижимости о деятельности управляющей компании по эксплуатации объекта. Все, что потребуется от Арендодателя - приходить в договоренное время за арендной платой.

Практика показывает, что если агентство не просто находит Арендатора, за которого не несет ответственности, а работает с помещением на протяжении всего срока аренды, то количество конфликтов и неисполнение сторонами своих обязательств значительно уменьшается. Необходимо учитывать и тот факт, что управление недвижимостью - это не материальный продукт, а услуга, которая оказывается не только по отношению к недвижимости с юридической точки зрения. Объектом управления являются здания и сооружения, примыкающий участок земли, оборудование, которое не является недвижимостью само по себе, т.е. все "сопутствующие" моменты, которые "привязаны" к зданию. Поставить точки над "I" , необходимо еще потому, что почти все крупные строительные группы города, имеют смутное представление о подобном бизнесе, поскольку все они в основе своей - строители, создающие не услуги, а материальный продукт.

Управдом - друг человека

В далекие советские времена управлением занимались различные ведомства, имеющие в ведении административные здания и жилые дома, в основном - ЖЭКи, ЖПЭТы. Новым в этом бизнесе можно считать, качественно иной подход.

Сравнивая Днепропетровск с Москвой, специалисты отмечают, что в отличие от наших северных соседей, где каждый занимается своим делом - строитель строит, риелтор - продает, у нас в пределах нормы ситуация, когда инвесторы и строительные компании занимаются также и поисками риелторов, а точнее сами продают, сдают в аренду, то что построили. Такую схему деятельности, можно объяснить очень осторожным подходом к новому виду деятельности, коим является управление недвижимости.

В результате - управляющего новым объектом фактически нет, так как т.н. "управляющий" занят основным своим бизнесом - строительством.

Еще одна схема, действующая на местном строительном рынке - компания, еще на стадии стороительства объекта, создает, т.н. "родственное" предприятие, исполняющее функции управляющего, занимаясь при этом всем: от подбора арендаторов, до систем безопасности.

Делать деньги из домов - это целое искусство, которым владеет управляющий недвижимостью. Он содержит дом в чистоте, уборщиц дома в строгости. В хорошо управляемом здании все лампочки исправны, лифты работают, стены чистые, неприятных запахов нет.

Но к этим "сияющим звездам" приходится добираться через тернии как представителю этих услуг, обычно риелторским агентствам, так и потребителю, собственнику недвижимости или строительной фирме.

Сегодня, к сожалению, не существует методологической основы, регулирующей управление недвижимостью, а также отсутствует система подготовки специалистов по управлению недвижимостью. Многие крупные собственники недвижимости не обладают информацией о предоставлении услуг в области управления недвижимостью, и возможно, слабая интеграция участников рынка - это всего лишь следствие вышеизложенных причин.

Материал подготовила -
Галина Артемьева






+380 56 79-000-79
   Объявления
Предлагается к продаже земельный участок 22 га. Расположен в 30 км от Днепропетровска
Квартира в ЖК Кипарисный. S = 80 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0884