RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Как правильно сдавать квартиру в наем?
Выпуск 154 от 27.12.2006. Тема "Юридическая консультация"

Как правильно сдавать квартиру в наем?

В редакцию нашей газеты поступает много писем с просьбой рассказать о правовых аспектах найма жилья. Сегодня мы поговорим о тонкостях договора найма жилого помещения, которое находится в частной собственности.

Что является предметом договора найма жилья?
Сегодня заключение договоров найма жилого помещения регулируется как нормами главы 6 Жилищного кодекса УССР, так и нормами главы 59 ГК. Предметом договора найма жилья могут быть принадлежащие на праве собственности наймодателю квартира, жилой дом, их части любых размеров. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения непригодные для проживания подсобные помещения, которые сдаются в наем только вместе с жильем.

В какой форме заключается договор?
Статья 811 ГК предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. Пунктом 1 статьи 209 ГК определено, что сделка, которая осуществлена в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных законом или договоренностью сторон. Из этого следует, что нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения необязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:
Для наймодателя (арендодателя):
- избежание судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства.
Для нанимателя (арендатора):
- при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких-либо запретов;
Для обеих сторон:
- расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.

Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией, так как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус обязан уведомить налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договоры аренды удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с пунктом 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, необходимо будет получить справку-характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть изменения планировки.

Как осуществляется передача в наем квартиры, если она находится в общей совместной собственности супругов?
В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права  владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением. Исходя из логики данных норм, каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. Это значит, что при передаче имущества в наем одним из супругов согласие второго супруга все-таки должно быть предоставлено. В  какой же форме может быть выражено такое согласие?

Исходя из норм части 1 статьи 202 ГК, согласие одного из супругов является односторонней сделкой. Сделки могут быть заключены в письменной или устной форме. Часть 1 статьи 205 ГК предусматривает, что стороны имеют право выбора формы сделки, если иное не установлено законом.

Форма договора найма жилого помещения предусмотрена нормами статьи 811 ГК, поэтому независимо от суммы, участников, срока действия данный договор должен быть заключен в письменной форме. Таким образом, согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.

Предусматривает ли закон порядок  расчетов за снимаемое жилье?
Расчеты между гражданами - физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода.
Осуществление наличных расчетов желательно подтвердить нотариально удостоверенной распиской. Часть 5 статьи 762 ГК предусматривает, что внесение платы за наем осуществляется ежемесячно, если стороны не определят иной порядок.

Можно ли сдавать квартиру в наем для размещения в ней офиса?
На практике очень часто заключают договоры найма квартиры, то есть жилого помещения с целью размещения офиса. В настоящий момент правомерность использования жилого помещения по иному назначению, нежели для проживания, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, ЖК содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд промышленного характера». Поскольку определения «нужд промышленного характера» нет, можно только предполагать, что под этим подразумевается. Но если обратиться к нормам статьи 813 ГК, можно сделать вывод, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания физических лиц (например, своих работников).

Исходя из вышеизложенного, аренда жилых помещений для хозяйственной деятельности не допускается. Это заключение подтверждается также пунктом 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ № 572 от 8 октября 1992 года. Его нормами установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Следовательно, жилое помещение необходимо перевести в нежилое.

В каком размере должен платить налог предприниматель, если он занимается сдачей жилья в наем?
Возможность минимизации налогов при сдаче в наем недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица — предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо - предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 13% (с нового 2007 года — 15%). При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала.

При составлении и оформлении договоров найма желательно все-таки воспользоваться услугами юристов, так как нормы законодательства Украины неоднозначны и для принятия правильного решения необходимы профессиональный подход и практические знания.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа. Магазин крупного формата. Г.Днепродзержинск, центральный район.
Продам 4 комнатную квартиру по улице Комсомольской, сталинка.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0897