Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами? | |
Выпуск 156 от 29.01.2007. Тема "Рынок недвижимости"
Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
В сфере недвижимости – традиционное затишье. Продавцы и покупатели ведут себя инертно, количество сделок можно пересчитать по пальцам. Такая ситуация вполне обычна для января, открывающего новый сезон на рынке недвижимости. Правда, введение налога на сделки несколько подпортило атмосферу на рынке. Нотариусы заявили о своей неготовности оформлять договоры купли-продажи больших квартир, а продавцы жилья, до конца не разобравшись в новых правилах налогообложения, продолжают терзать риэлторов бесконечными вопросами. Однако на многие из них ни риэлторы, ни нотариусы, ни даже налоговики не знают ответа. В самой сложной ситуации оказались нотариусы, которые превратились в налоговых агентов. Оставшись один на один с проблемными нормами Закона «О налоге с доходов физических лиц» и не получив необходимых разъяснений, нотариусы воздерживаются от удостоверения сделок, подпадающих под налогообложение. Многие считают, что в нынешних условиях лучше не следовать Закону, чем формально его выполнять, а потом расплачиваться за последствия собственным имуществом. Что же не устраивает нотариусов в новом законе?
Сегодняшняя обстановка на рынке недвижимости повторяет ситуацию двухгодичной давности. Тогда в связи с вступлением в силу противоречивых статей Закона «О налоге с доходов физических лиц», касающихся налогообложения, нотариусы на свой страх и риск оформляли сделки. По старой редакции Закона, ставка налога составляла 13% и рассчитывалась по сложной формуле, доступной разве что для экономиста. Условия налогообложения были настолько запутаны, механизмы не отработаны, а ответственность настолько велика, что нотариусы устроили всеобщую забастовку. Действие злополучных статей было приостановлено, Закон был отправлен на доработку. И вот в новой редакции Закон появился 1 января. Теперь все выглядит гораздо проще, и ставки при продаже недвижимости не столь обременительны – всего 1% от суммы сделки, да и то не каждой. Пятью процентами придется поделиться с государством только в случае второй и всех последующих продаж, а также при отчуждении коммерческой недвижимости (см. таблицу). Сам расчет налога довольно прост, если не элементарен. Да и нотариусы теперь должны только насчитать налог, а не удерживать и выплачивать его, как предписывали прежние правила. Но, как оказалось, «доработанные» статьи Закона принесли нотариусам не меньшую головную боль. Прежде всего, нотариусы не согласны с ролью налогового агента и финансовой ответственностью за неверный расчет и уплату налога. По их мнению, непродуманные нормы ст.11 Закона толкают их на заведомо ошибочные действия, в результате чего им придется расплачиваться из своего кармана. А цена ошибки, согласно Закону, обходится недешево: штрафные санкции в размере 200% от суммы недоимки плюс доплата самой недоимки. К слову, в 2005 году, во время короткого действия норм Закона, некоторые днепропетровские нотариусы заплатили за ошибку сполна. Получатель же доходов от продажи недвижимости, по Закону, освобождается от обязанности погашения налогового долга.
Но самое главное, что не устраивает нотариусов, это отсутствие в Законе четко прописанных механизмов налогообложения. Наиболее проблемный вопрос - какую брать оценку недвижимости при расчете налога и кто должен рассчитывать эту стоимость? Ведь от этого зависит правильность расчета процента налога. (Когда верстался номер, появилась информация о том, что оценка недвижимости может быть возложена на БТИ, а земельных участков - на Управления земельных ресурсов. Эти учреждения должны иметь в своем составе профессиональных оценщиков.)
Не меньше трудностей возникает и при продаже домовладений, и операций с землей, и при установлении факта первой продажи, неясно и то, как отслеживать уплату налога, и т.д. Естественно, в таких условиях многие нотариусы не рискуют оформлять сделки, которые облагаются налогом. Как стало известно, с начала года еще ни одной подобной сделки в Днепропетровске совершено не было. Да и о каком оформлении может идти речь, если, как сообщила Инна Яковлева, заместитель начальника отдела нотариата Днепропетровского областного управления юстиции, налоговая до сих пор не всем нотариусам предоставила расчетные счета, куда должен направляться налог. Именно по этой причине один из нотариусов отказался оформлять договор-купли продажи крупногабаритной квартиры, когда к нему явились участники сделки сразу же после праздников. Но самое парадоксальное в том, что налоговая до сих пор так и не определилась, по месту регистрации какого субъекта перечислять налог, что уже вызвало массу проблем. Так, в Кривом Роге при удостоверении сделок банки отказались принимать налоговые платежи из-за неясностей с расчетным счетом. А вот когда все эти вопросы будут окончательно разрешены, и рынок наберет деловую активность – пока не знает никто.
Специалисты районных налоговых служб, куда мы обратились за комментариями, считают, что нормы Закона четко не выписаны и требуют урегулирования со стороны ГНАУ. Однако налоговая не спешит разъяснять, как работать нотариусам, и ведет себя молчаливо в сложившейся ситуации. Представители ГНАУ считают, что все необходимые разъяснения нотариусы получили еще в прошлом году, нужно только лишь внимательно читать Закон и выполнять свои обязанности. Но как бы скрупулезно нотариусы не вчитывались в ст.11, четкого ответа на многие вопросы они по-прежнему не находят…
А пока нотариусы ждут разъяснений от ГНАУ, попытаемся с помощью наших экспертов объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию.
Инна ЯКОВЛЕВА, заместитель начальника отдела нотариата Днепропетровского областного управления юстиции:
- Еще в конце прошлого года областное управление юстиции совместно с украинской нотариальной палатой организовали для нотариусов специальный семинар с целью разъяснений норм Закона «О налоге с доходов физических лиц» и функций нотариусов как налоговых агентов. Также представителями областной налоговой администрации велась дополнительная разъяснительная работа, были подготовлены специальные памятки по процедуре начисления налога. Как бы то ни было, но закон принят, и его необходимо выполнять. Но почему нотариус должен взваливать на себя функцию налогового агента, если это вообще не входит в его компетенцию? Теперь нотариус обязан рассчитать налог, проверить его уплату в бюджет, к тому же нотариус будет лишний раз подвергаться проверке со стороны налоговых органов. Ситуация осложняется тем, что в законе нет четко прописанного порядка начисления налога, а ГНАУ по этому поводу пока не дала никаких разъяснений. У нотариусов же возникает много неясных вопросов, но действовать на свое усмотрение они не намерены: в случае ошибки именно нотариус будет нести финансовую ответственность. До сих пор нотариусам непонятно, как начислять налог, если, к примеру, продается жилой дом с хозпостройками. Закон предписывает, что нужно исходить из общей площади жилого дома. А как рассчитывать надворные постройки, которые также продаются и имеют свою стоимость – закон не указывает. Если это нежилая площадь, значит, ее можно отнести к «другой недвижимости»? Но тогда налог с таких построек должен взиматься по ставке 5%?! На этот счет в законе точных разъяснений нет. Неурегулированы также вопросы налогообложения при продаже жилого дома с приватизированным земельным участком. Если, согласно закону, считать это «иншим майном», то сумма налога составит 5% от стоимости.
Также у нотариусов возникают вопросы, какой орган должен осуществлять оценку недвижимости в соответствии со статьей 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц»: то ли это Бюро технической инвентаризации, то ли эксперт-оценщик. Разъяснений опять нет. Нет их и по поводу того, на какой расчетный счет перечислять налог: по месту регистрации плательщика налога или по месту нахождения налогового агента? А как быть, если плательщик налога зарегистрирован в другом городе или является нерезидентом? Отсутствие единого расчетного счета порождает неразбериху, с которой уже столкнулись банки.
Вот почему сразу же после праздников нотариусы сделали запросы в налоговую инспекцию по поводу разъяснений спорных моментов. Однако ответа до сих пор так и не получили. Полагаю, что ситуация нормализуется к концу января.
Владимир НЕСЕН, частный нотариус:
- В статье 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц» четко расписано, какие объекты недвижимости и по какой ставке облагаются налогом. К тому же Областная налоговая инспекция предоставила нотариусам методические разъяснения по процедуре начисления налога. Поэтому особых вопросов новые правила налогообложения у меня не вызывают. Тем более, что процедура начисления налога значительно упрощена по сравнению с прошлой редакцией Закона и не требует сложных математических расчетов.
Если продаваемая квартира подпадает под налогообложение, то как налоговый агент я должен рассчитать процент налога и поверить факт его уплаты продавцом недвижимости. Кроме того, перед оформлением сделки я обязан проверить в Госреестре сделок какой по счету объект продает продавец, так как от этого зависит сумма налога. После удостоверения договора купли-продажи я обязан направить в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика налога информацию о такой сделке и об уплате налога. Правда, типовой формы такого уведомления пока нет.
Поскольку основная масса квартир не превышает 100 м, то потенциальные продавцы таких объектов могут спать спокойно: налог при продаже малогабаритных квартир платить не нужно.
Сергей КАЛИНОВИЧ, частный нотариус:
- Я не согласен с тем, что на меня возложили функции налогового агента. Нужно рассчитывать налог, проверять факт его уплаты… Я не бухгалтер, а нотариус, и должен выполнять нотариальные действия согласно Закону «О нотариате». А обязанности налогового агента – это лишняя нагрузка, которая занимает время, к тому же накладывает большую ответственность. Ведь в Законе «О налоге с доходов физических лиц» немало темных пятен, а без их прояснения невозможно безошибочно определить сумму налога. В принципе сам расчет налога несложный, но эта операция в действиях нотариуса – инородная.
Я не отказываюсь удостоверять сделки, подлежащие налогообложению, но все равно роль налогового агента меня не устраивает.
Дмитрий МОВЧАН, юрисконсульт Днепропетровского филиала ДП «Информационный центр» Министерства юстиции Украины:
- Новые правила налогообложения – это попытка законодателей пополнить государственный бюджет. Но зачем на нотариусов возлагать обязанности налогового агента – не совсем понятно. Скорее всего, в лице нотариуса государство просто нашло крайнего за уплату налога. Ведь в случае неправильного расчета или неуплаты налога нотариус будет платить недоимку и штраф из своего кармана.
Законодатели действительно четко не выписали нормы Закона «О налоге с доходов физических лиц». Не совсем понятно, исходя из какой суммы должен начисляться налог и какой орган уполномочен определять оценочную стоимость недвижимости. К сожалению, БТИ – это не тот орган, который имеет право проводить оценку недвижимости, тем более, что в его компетенции определение только балансовой, а не рыночной стоимости. Для этого есть профессиональные специалисты-оценщики, имеющие соответствующую лицензию. Неточная система проведения оценки будет вынуждать нотариусов перестраховываться и начислять налог, исходя из максимально возможной стоимости недвижимости (зачастую завышенной). И вообще, нотариусы теперь будут весьма предвзято относиться к сделкам, подпадающим под налогообложение. Они прекрасно понимают, что в случае просчета их будет донимать налоговая инспекция.
Учитывая менталитет нашего населения, можно предположить, что крупные сделки будут оформляться по-другому – не через нотариусов. Если при продаже больших объектов сумма налога окажется внушительной – дешевле будет оформить сделку путем судебной процедуры. На сегодняшний день законодательство позволяет использовать такие механизмы.
Что касается мнения нотариусов о том, что передача сведений о сделке в налоговые органы нарушает тайну нотариального действия, то это не совсем точно. Прежде всего потому, что сообщаются такие сведения не третьим сторонам, а уполномоченному органу государственной власти. К тому же лицо, в отношении которого будут переданы сведения в налоговую инспекцию, де-факто дает такое согласие, когда уплачивает налог перед удостоверением сделки купли-продажи недвижимости.
Валентина ПОПОВА
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |