RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
Выпуск 156 от 29.01.2007. Тема "Рынок недвижимости"

Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?


В сфере недвижимости – традиционное затишье. Продавцы и покупатели ведут себя инертно, количество сделок можно пересчитать по пальцам. Такая ситуация вполне обычна для января, открывающего новый сезон на рынке недвижимости. Правда, введение налога на сделки несколько подпортило атмосферу на рынке. Нотариусы заявили о своей неготовности оформлять договоры купли-продажи больших  квартир, а продавцы жилья, до конца не разобравшись в новых правилах налогообложения, продолжают терзать риэлторов бесконечными вопросами. Однако на многие из них ни риэлторы, ни нотариусы, ни даже налоговики не знают ответа. В самой сложной  ситуации оказались нотариусы, которые превратились в налоговых агентов. Оставшись один на один с проблемными нормами Закона «О налоге с доходов физических лиц» и не получив необходимых разъяснений, нотариусы воздерживаются от удостоверения сделок, подпадающих под налогообложение. Многие считают, что в нынешних условиях лучше не следовать Закону, чем формально его выполнять, а потом расплачиваться за  последствия собственным имуществом. Что же не устраивает нотариусов в новом законе?

 

Сегодняшняя обстановка на рынке недвижимости повторяет ситуацию двухгодичной давности. Тогда в связи с вступлением в силу противоречивых статей Закона «О налоге с доходов физических лиц», касающихся налогообложения, нотариусы на свой страх и риск оформляли сделки. По старой редакции Закона, ставка налога составляла 13% и рассчитывалась по сложной формуле, доступной разве что для экономиста. Условия налогообложения были настолько запутаны, механизмы не отработаны, а ответственность настолько велика, что нотариусы устроили всеобщую забастовку. Действие злополучных статей было приостановлено, Закон был отправлен на доработку. И вот  в новой редакции Закон появился 1 января. Теперь все выглядит  гораздо проще, и ставки при продаже недвижимости не столь обременительны – всего 1% от суммы сделки, да и то не каждой. Пятью процентами придется поделиться с государством только в случае второй и всех последующих продаж, а также при отчуждении коммерческой недвижимости (см. таблицу). Сам расчет налога довольно прост, если не элементарен. Да и нотариусы теперь должны только насчитать налог, а не удерживать и выплачивать его, как предписывали прежние правила. Но, как оказалось, «доработанные» статьи Закона принесли нотариусам не меньшую головную боль. Прежде всего, нотариусы не согласны с ролью налогового агента и финансовой ответственностью за неверный расчет и уплату налога. По их мнению, непродуманные нормы ст.11 Закона толкают их на заведомо ошибочные действия, в результате чего им придется расплачиваться из своего кармана. А цена ошибки, согласно Закону, обходится недешево: штрафные санкции в размере 200% от суммы недоимки плюс доплата самой недоимки. К слову, в 2005 году, во время короткого действия норм Закона, некоторые днепропетровские нотариусы заплатили за ошибку сполна. Получатель же доходов от продажи недвижимости, по Закону, освобождается от обязанности погашения налогового долга.

Но самое главное, что не устраивает нотариусов, это отсутствие в Законе четко прописанных механизмов налогообложения. Наиболее проблемный вопрос - какую брать оценку недвижимости при расчете налога и кто должен рассчитывать эту стоимость? Ведь от этого зависит правильность расчета процента налога. (Когда верстался номер, появилась информация о том, что оценка недвижимости может быть возложена на БТИ, а земельных участков - на Управления земельных ресурсов. Эти учреждения должны иметь в своем составе профессиональных оценщиков.)

Не меньше трудностей возникает и при продаже домовладений, и операций с землей, и при установлении факта первой продажи, неясно и то, как отслеживать уплату налога, и т.д. Естественно, в таких условиях многие нотариусы не рискуют оформлять сделки, которые облагаются налогом. Как стало известно, с начала года еще ни одной подобной сделки в Днепропетровске совершено не было. Да и о каком оформлении может идти речь, если, как сообщила Инна Яковлева, заместитель начальника отдела нотариата Днепропетровского областного управления юстиции, налоговая до сих пор не всем нотариусам предоставила расчетные счета, куда должен направляться налог. Именно по этой причине один из нотариусов отказался оформлять договор-купли продажи крупногабаритной квартиры, когда к нему явились участники сделки сразу же после праздников. Но самое парадоксальное в том, что налоговая до сих пор так и не определилась, по месту регистрации какого субъекта перечислять налог, что уже вызвало  массу проблем. Так, в Кривом Роге при удостоверении сделок банки отказались принимать налоговые платежи из-за неясностей с расчетным счетом. А вот когда все эти вопросы будут окончательно разрешены, и рынок наберет деловую активность – пока не знает никто.

Специалисты районных налоговых служб, куда мы обратились за комментариями, считают, что нормы Закона четко не выписаны и требуют урегулирования со стороны ГНАУ. Однако налоговая не спешит разъяснять, как работать нотариусам, и ведет себя молчаливо в сложившейся ситуации. Представители ГНАУ считают, что все необходимые разъяснения нотариусы получили еще в прошлом году, нужно только лишь внимательно читать Закон и выполнять свои обязанности. Но как бы скрупулезно нотариусы не вчитывались в ст.11, четкого ответа на многие вопросы они по-прежнему не находят…

А пока нотариусы ждут разъяснений от ГНАУ, попытаемся с помощью наших экспертов объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию.

Инна ЯКОВЛЕВА, заместитель начальника отдела нотариата Днепропетровского областного управления юстиции:

- Еще в конце прошлого года областное управление юстиции совместно с украинской нотариальной палатой организовали для нотариусов специальный семинар с целью разъяснений норм Закона «О налоге с доходов физических лиц» и функций нотариусов как налоговых агентов. Также представителями областной налоговой администрации велась дополнительная разъяснительная работа, были подготовлены специальные памятки по процедуре начисления налога. Как бы то ни было, но закон принят, и его необходимо выполнять. Но почему нотариус должен взваливать на себя функцию налогового агента, если это вообще не входит в его компетенцию? Теперь нотариус обязан рассчитать налог, проверить его уплату в бюджет, к тому же нотариус будет лишний раз подвергаться проверке со стороны налоговых органов. Ситуация осложняется тем, что в законе нет четко прописанного порядка начисления налога, а ГНАУ по этому поводу пока не дала никаких разъяснений. У нотариусов же возникает много неясных вопросов, но действовать на свое усмотрение они не намерены: в случае ошибки именно нотариус будет нести финансовую ответственность. До сих пор нотариусам непонятно, как начислять налог, если, к примеру, продается жилой дом с хозпостройками. Закон предписывает, что нужно исходить из общей площади жилого дома. А как рассчитывать  надворные постройки, которые также продаются и имеют свою стоимость – закон не указывает. Если это нежилая площадь, значит, ее можно отнести к «другой недвижимости»? Но тогда налог с таких построек должен взиматься  по ставке 5%?! На этот счет в законе точных  разъяснений нет. Неурегулированы также вопросы налогообложения при продаже жилого дома с приватизированным земельным участком. Если, согласно закону, считать это «иншим майном», то сумма налога составит 5% от стоимости.

Также у нотариусов возникают вопросы, какой орган должен осуществлять оценку недвижимости в соответствии со статьей 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц»: то ли это Бюро технической инвентаризации, то ли эксперт-оценщик. Разъяснений опять нет. Нет их и по поводу того, на какой расчетный счет перечислять налог: по месту регистрации плательщика налога или по месту нахождения налогового агента? А как быть, если плательщик налога зарегистрирован в другом городе или является нерезидентом? Отсутствие единого расчетного счета порождает неразбериху, с которой уже столкнулись банки.

Вот почему сразу же после праздников нотариусы сделали запросы в налоговую инспекцию по поводу разъяснений спорных моментов. Однако ответа до сих пор так и не получили. Полагаю, что ситуация нормализуется к концу января.

Владимир НЕСЕН, частный нотариус:

- В статье 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц» четко расписано, какие объекты недвижимости и по какой ставке облагаются налогом. К тому же Областная налоговая инспекция предоставила нотариусам методические разъяснения по процедуре начисления налога. Поэтому особых вопросов новые правила налогообложения у меня не вызывают. Тем более, что процедура начисления налога значительно упрощена по сравнению с прошлой редакцией Закона и не требует сложных математических расчетов.

Если продаваемая квартира подпадает под налогообложение, то как налоговый агент я должен рассчитать процент налога и поверить факт его уплаты продавцом недвижимости. Кроме того, перед оформлением сделки я обязан проверить в Госреестре сделок какой по счету объект продает продавец, так как от этого зависит сумма налога. После удостоверения договора купли-продажи я обязан направить в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика налога информацию о такой сделке и об уплате налога. Правда, типовой формы такого уведомления пока нет.

Поскольку основная масса  квартир не превышает 100 м, то потенциальные продавцы таких объектов могут спать спокойно: налог при продаже малогабаритных квартир платить не нужно.


Сергей КАЛИНОВИЧ, частный нотариус:

- Я не согласен с тем, что на меня возложили функции налогового агента. Нужно рассчитывать налог, проверять факт его уплаты… Я не бухгалтер, а нотариус, и должен выполнять нотариальные действия согласно Закону «О нотариате». А обязанности налогового агента – это лишняя нагрузка, которая занимает время, к тому же накладывает большую ответственность. Ведь в Законе «О налоге с доходов физических лиц» немало темных пятен, а без их прояснения невозможно безошибочно определить сумму налога.  В принципе сам расчет налога несложный, но эта операция в действиях нотариуса – инородная.

Я не отказываюсь удостоверять сделки, подлежащие налогообложению, но все равно роль налогового агента меня не устраивает.

Дмитрий МОВЧАН, юрисконсульт Днепропетровского филиала ДП «Информационный центр» Министерства юстиции Украины:

- Новые правила налогообложения – это попытка законодателей пополнить государственный бюджет. Но зачем на нотариусов возлагать обязанности налогового агента – не совсем понятно. Скорее всего, в лице нотариуса государство просто нашло крайнего за уплату налога. Ведь в случае неправильного расчета или неуплаты налога нотариус будет платить недоимку и штраф из своего кармана.

Законодатели действительно четко не выписали нормы Закона «О налоге с доходов физических лиц». Не совсем понятно, исходя из какой суммы должен начисляться налог и какой орган уполномочен определять оценочную стоимость недвижимости. К сожалению, БТИ – это не тот орган, который имеет право проводить оценку недвижимости, тем более, что в его компетенции определение только балансовой, а не рыночной стоимости. Для этого есть профессиональные специалисты-оценщики, имеющие соответствующую лицензию. Неточная система проведения оценки будет вынуждать нотариусов перестраховываться и начислять налог, исходя из максимально возможной стоимости  недвижимости (зачастую завышенной). И вообще, нотариусы теперь будут весьма предвзято относиться к сделкам, подпадающим под налогообложение. Они прекрасно понимают, что в случае просчета их будет донимать налоговая инспекция.

Учитывая менталитет нашего населения, можно предположить, что крупные сделки будут оформляться по-другому – не через нотариусов. Если при продаже больших объектов сумма налога окажется внушительной – дешевле будет оформить сделку путем судебной процедуры. На сегодняшний день законодательство позволяет использовать такие механизмы.

Что касается мнения нотариусов о том, что передача сведений о сделке в налоговые органы нарушает тайну нотариального действия, то это не совсем точно. Прежде всего потому, что сообщаются такие сведения не третьим сторонам, а уполномоченному органу государственной власти. К тому же лицо, в отношении которого будут переданы сведения в налоговую инспекцию, де-факто дает такое согласие, когда уплачивает налог перед удостоверением сделки купли-продажи недвижимости.


Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа квартиры с капитальным ремонтом в Центре
Предлагается к продаже приватизированный земельный участок 2,5 ГА
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0808