RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Как будем платить налог при продаже недвижимости?
Выпуск 153 от 20.12.2006. Тема "Законодательство"

С тех пор, как земля стала товаром, спрос на земельные наделы не угасает. А по мере того, как свободные городские «сотки» иссякают буквально на глазах, борьба за них становится все острее, а цены - все «круче». При этом самыми лакомыми кусочками остаются участки в центре Днепропетровска, где стоимость «квадрата» начинается от $10 тыс. и улетает в бесконечность. Правда, как уверяют городские власти, свободной земли в центре почти не осталось. Да и в целом в городе, по данным «Гипрограда», свободной земли под застройку всего ничего - не более 120 га. Почти вся она – на периферии. Так что совсем скоро и городские пустыри станут дорогостоящим товаром. Пока их может приобрести каждый желающий. Однако потенциальные покупатели не особо рвутся осваивать окраины, что и показал земельный аукцион, который прошел 11 декабря в здании Днепропетровского горсовета.


Прошедший земельный аукцион был третьим по счету в этом году и первым, проведенным по недавно утвержденному новому Порядку продажи земельных участков, свободных от застройки, и права на аренду земельных участков в городе. На открытые торги, в которых приняли участие 7 претендентов, было выставлено 3 земельных участка на окраинах города. Два из них обрели новых владельцев практически без боя. На один и тот же лот пришлось по два соискателя, которые не обнаружили особой активности, а без острой конкурентной борьбы какие могут быть настоящие торги? В чем же причина?

За первый лот – участок площадью 0, 3262 га в районе улицы Данилы Нечая-Подмогильного ни один из участников торгов не предложил цену выше стартовой (430 тыс. грн). Торги не состоялись. Претенденты оказались психологически не готовы выложить деньги за далеко не самую «интересную» землю в 9 км от центра города. Прежде всего потому, что участок требует дополнительных инженерных мероприятий, к тому же находится не в самом экологически привлекательном районе. В течение десятилетий на этом месте была несанкционированная свалка, которую три года назад засыпали грунтом и привели в порядок. И хотя все экспертные заключения вполне положительные, претенденты не рискнули побороться за лот.

На второй участок, площадью 0,3628 га, по улице Журналистов, в 6 км от центра города, стартовая цена - около 650 тыс. грн., также претендовали два участника. В ходе торгов цена больше, чем на один шаг, не возросла. В результате участок был продан на 5% дороже стартовой цены. Скажем прямо, этот участок также не отличается особыми достоинствами. Несмотря на, казалось бы, привлекательный район и небольшую отдаленность от центра города, участок грешит рядом ограничений для строительства: рядом проходят линии электропередач, газопровод высокого давления, теплотрасса, к тому же уровень углубления в грунт не должен превышать 3 м. И все же победитель торгов остался доволен приобретением: квадратный метр земли, на которой он планирует разместить складские помещения под мебельный бизнес, ему обошелся всего лишь в $35.

Что касается третьего лота - земельного участка в Приднепровске площадью 0, 3720 га, стартовая цена 460 грн., то он вызвал интерес у трех участников. На 13 шаге земля ушла с молотка за 757 тыс. грн.

Надо сказать, что изначально на торги планировалось выставить 4 лота. Однако участок площадью 0,6950 га по улице Березинской в районе дома №16, стартовая цена 170 687 грн. (продажа права аренды на 10 лет), не попал на аукцион по причине отсутствия заявок на участие. Несмотря на привлекательную цену, многих претендентов отпугивало существенное ограничение при последующем освоении этой территории: капитальное строительство на участке не предусмотрено.

Слабый интерес к аукциону объясняется многими причинами. Пожалуй, главная из них заключается в том, что на торги была выставлена далеко не самая перспективная земля: достаточно удаленная от центра, имеющая немало ограничений. Стоит ли говорить, что по-настоящему лакомые кусочки уходят по другим схемам! Кроме того, информация о торгах должным образом не дошла до потенциальных покупателей. Недостаток бюджетных средств на рекламу сделал свое дело: некоторые участники опоздали с заявками или оформляли их в последний день, а некоторые даже не успели побывать на участке, и все подробности узнавали непосредственно на торгах. Впрочем, складывается и другое впечатление: потенциальные соискатели всего лишь присматриваются к периферии как возможному объекту вложения капитала, а приобретают землю только «на перспективу». Кстати, на подобных участках, приобретенных на аукционах в 2004 году (ул. Паникахи, 20, Донецкое шоссе,110-111), ни один из собственников так и не приступил к строительству…

О том, как складывается ситуация на рынке земли и каковы перспективы развития земельных аукционов в Днепропетровске, мы попросили рассказать Инну ВОВК, начальника отдела рынка земли Комитета земельных отношений, и Максима ЗАМОВСКОГО, заместителя начальника Комитета земельных отношений Днепропетровского горсовета.

- Сколько всего земельных аукционов было проведено в Днепропетровске?

- И.В.: О рынке коммерческой земли можно говорить с 2002 года, когда был разработан Порядок проведения аукционов на основании Земельного кодекса. С этого времени в Днепропетровске было проведено 6 аукционов, включая декабрьский: четыре – по продаже земли в собственность и два – по продаже права аренды. Последние были проведены в этом году и принесли в бюджет 12 млн. 815 тыс. грн. Это хорошая сумма. Так, при продаже права аренды земельного участка площадью 700 кв. м по ул. Светлова стартовая цена (170 тыс. грн.) возросла до 1 млн. 16 тыс., а участка площадью 19,4 га на ж/м Фрунзенский-3 – на 11 млн. 655 тыс. Также в этом году продано путем выкупа земли под застройкой 4 участка общей площадью 0,2634 га на сумму более 1,5 млн. грн. Всего за 2003-2005 годы в городе было продано 28 земельных участков, в том числе 3 участка через аукционы, общей площадью 19,6 га на сумму более 37 млн. грн.

- Согласитесь, что при сегодняшних масштабах строительства земельных аукционов проводится слишком мало. В чем причина такой ситуации?

- И.В.: Самая большая проблема – это несовершенство нашего законодательства. Процедура продажи земли и продажи права аренды четко не прописана, отдельные нормативные акты часто противоречат друг другу. Отсутствие единых правил проведения аукционов привело к тому, что на основании отдельных нормативных положений областные города принимают свои порядки о проведении торгов. Еще одна серьезная проблема – отсутствие схемы поквартального раздела территории, без которой невозможно определить границы выставляемого на продажу участка. Кроме того, в процессе подготовки документации к аукциону возникают «трения» с Управлением земельных ресурсов, областной экологией и другими службами. Несовершенство нашего законодательства позволяет каждой структуре трактовать законы по-разному. В результате нет однозначности в принятии решений, что также тормозит работу аукционов.

- М.З.: Для нормальной работы аукционов нужно провести полную инвентаризацию городской земли. На сегодняшний день инвентаризировано только 48%. На проведение этой процедуры, по данным Управления земельных ресурсов, необходимо около 150 млн. грн. Таких денег в бюджете нет. На следующий год на эти цели выделено всего лишь 250 тыс. грн., что не позволит завершить работу. Кроме того, активной работе аукционов препятствует то, что мы не видим свободных земельных участков, которые можно выставить на открытые торги – город до сих пор не имеет муниципального земельного кадастра. В прошлом году мы начали работу по созданию такого кадастра, провели космическую съемку территории. Чтобы завершить начатую работу, необходимо 1,5 млн. грн. Опять же рассчитывать на такие деньги не приходится. Сейчас мы пользуемся информацией Государственного земельного кадастра, однако свободного доступа к базе у нас нет – каждый официальный запрос обходится до 1,5 тыс. грн. Все это тормозит развитие рынка земли. По сути, мы стали заложниками сложившейся ситуации: с одной стороны, городская власть заинтересована в организации аукционов как способе пополнения бюджета, с другой – не способствует созданию благоприятных условий для их активной работы.

Чтобы рынок земли нормально функционировал, необходимо, кроме всех прочих условий, стимулировать выкуп городской земли. Пока же предпринимателей устраивает возможность взять ее в аренду и платить от 1% до 3% в год от ее нормативной денежной оценки. Определенным стимулом для выкупа земли может послужить дифференцированный подход к оплате аренды - в зависимости от назначения земельного участка. Такие дифференцированные годовые арендные ставки депутаты горсовета наконец-то утвердили на последней сессии. К слову, депутатам понадобилось около 3-х лет, чтобы преодолеть разногласия по этому вопросу.

- И.В.: И все же, несмотря на преграды, рынок коммерческой земли будет активно развиваться. Этому будет способствовать положительный настрой депутатов, а также принятый на 6 сессии горсовета новый Порядок продажи земельных участков, свободных от застройки, и права на аренду земельных участков в городе.

- В чем новизна утвержденного Порядка об аукционах?

- И.В.: Новым Порядком предусмотрено, что все незастроенные участки, свободные для коммерческого использования, площадью от 50 кв. м, выставляются на открытые торги, независимо от количества заявок. При этом целесообразность выставления таких участков на аукцион будут определять две профильные депутатские комиссии – земельная и комиссия по градостроительству и архитектуре. Таким образом, окончательная судьба земельных участков будет зависеть от решения депутатов.

- Насколько приобретение земли через аукцион выгодно для покупателя?

- М.З.: Для покупателя это, прежде всего, экономия времени, денег и сил. Вместе с земельным участком он получает полный пакет уже согласованных документов (техпаспорт на участок, решение по землеотводу, заключение об экспертной оценке и др.). Покупатель избавляется от походов в различные инстанции - ГлавАПУ, УЗР, санэпидслужбу, управление экологии и т.д., ему не нужно согласовывать массу вопросов, платить все пошлины. Обычно эти процессы занимают около 1,5 лет. Всю эту «черную» работу делаем мы. Покупателю остается только заказать проект, утвердить его, а после - приступить к строительству. Единственный нюанс – землю он покупает с определенным целевым назначением, а значит, будущий объект должен отвечать этому назначению.

- Когда ожидать следующих торгов?

- И.В.: В настоящее время к продаже готовятся около 20 земельных участков в соответствии с новым Порядком. В первую очередь, предположительно в феврале следующего года будут выставлены на торги 6 участков, расположенные вдоль новой Полтавской трассы – Днепропетровск-Кобеляки-Решетиловка. Это достаточно интересные участки. К ним добавится оставшаяся без хозяев земля с прошлого аукциона и не попавший ранее на торги участок по улице Березинской. Все участки находятся вдали от центра города. Дело в том, что через аукцион возможна продажа только тех участков, которые свободны от застройки и от прав третьих лиц. А таких в центральной части города не осталось.

Валентина ПОПОВА

Новые ставки годовой арендной платы
за земельные участки в Днепропетровске
(действуют с 1 января 2007 года)






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект «ЛОТОС» Общая площадь 420 кв.м
Продажа дома в элитном районе города!!!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0561