RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: итоги октября
Выпуск 147 от 08.11.2006. Тема "Аналитика"

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска


Октябрь оправдал прогнозы о повышении цен на вторичном рынке жилья. Цены на квартиры различных районов росли неравномерно. Центр подорожал незначительно - порядка 0,6%, или $10, что объясняется увеличением предложений в два раза по сравнению с сентябрем. Количество квартир в приближенной к центру части города по-прежнему ограничено на рынке, отсюда и значительный рост цен – более 10%. Средняя стоимость 1кв.м превысила отметку $1000. Цены на квартиры в отдаленных от центра районах вели себя однообразно. Предложение в «спальных» районах медленно увеличивается, но его недостаточно для «сдерживания» цены. Рост цен здесь составил 6,3%, а средняя стоимость - $897 за кв.м. (см. график 1.) «Общегородская» стоимость квадратного метра возросла за октябрь на 5,8% и составила $1168.

Комментировать динамику трудно, находя главные и второстепенные, явные и скрытые причины увеличения цен на квартиры. Спрос остается неудовлетворенным - вот основная причина роста, и решить данную проблему одним днем или месяцем невозможно. Поэтому статья отразит ситуацию на вторичном рынке без сформулированных выводов относительно проблем и путей их решения.

1-комнатные квартиры Ленинского и АНД районов на 1 ноября предлагаются по цене от $24 тыс. до $36 тыс. Индустриальный и Бабушкинский районы несколько опередили предыдущих в верхней границе стоимости квартиры - цены колеблются от $23 тыс. до $49 тыс. Кировский и Красногвардейский районы представлены 1-комнатными квартирами от $19 тыс. до $54 тыс. Предложение Самарского района ограничено на рынке продажи, средняя стоимость квартир составляет $26,5 тыс. По-прежнему лидирующим среди цен на 1-комнатные квартиры является Жовтневый район. Жилье предлагается от $31 тыс. и достигает $62 тыс. – в высотных домах, и $75 тыс. – в «сталинках».

Точка отсчета 2-комнатных квартир начинается с $27 тыс. Это, как правило, квартиры в двух- и трехэтажных домах сталинских годов постройки (в народе называемых «немками») Красногвардейского района. 2-комнатные квартиры этого же района, но в высотных домах предлагаются от $36 тыс. до $110 тыс. Левый берег (АНД и Индустриальный районы) представлены в основном квартирами в «хрущевках» с ценовой категорией от $32 тыс. до $45 тыс. А вот стоимость квартир Жовтневого и Кировского районов только начинается с $45 тыс. а заканчивается $80 тыс. Бабушкинский район богат многообразием цен – от $35 тыс. до $80 тыс., а Ленинский удивил отметкой нижней границы ценового диапазона - $38 тыс., а ведь это на несколько тысяч выше минимальных цен левого берега. Наиболее дорогостоящими являются 2-комнатные квартиры в «сталинках», цены на которые находятся в диапазоне $55 тыс.-$85 тыс., и в «высотках» - стоимость достигает $110 тыс., что подтверждает предыдущие прогнозы о том, что $100 тыс. для 2-комнатной квартиры в ближайшем будущем – это не предел.

3-комнатные квартиры, как и рынок в целом, за последний месяц шагнули вверх на несколько тысяч. И хоть цены в Индустриальном, Ленинском и Самарском районах несколько снизили нижнюю отметку цен с $39 тыс. на $36 тыс., что скорее связано с тем, что на вторичный рынок выставлены 3-комнатные квартиры в удовлетворительном состоянии, то верхняя граница диапазона цен увеличилась. Теперь максимальные цены на квартиры в этих районах и в Красногвардейском районе достигают $65 тыс. Выделился из ценовой группы АНД район. Здесь стоимость квартир находится в диапазоне $44 тыс. - $73 тыс., что на $4 тыс. больше и на $7 тыс. меньше, соответственно, предыдущего периода. Кировский район представлен на рынке разнообразием типов домов, отсюда и цены различны – от $42 тыс. до $100 тыс. Аналогичным разнообразием богат и Бабушкинский район, где стоимость 3-комнатных квартир - от $45 тыс. до $210 тыс. А вот в три с лишним раза (в два с лишним было в прошлый месяц) разнятся цены в Жовтневом районе. Квартиры в высотках представлены от $57 тыс. до $350 тыс., а в «сталинках» от $90 тыс. до $160 тыс.

Все больше на вторичном рынке появляется предложений 4-комнатных и более квартир. Это не только квартиры с улучшенными планировками в домах постройки после 2003 года, но и реконструированные «сталинки», «екатерининки». Минимальные цены на такие квартиры не изменились с предыдущего периода, а максимальные по-прежнему трудно в прямом и переносном смысле озвучивать.

Большинство жителей Днепропетровска обвиняют риэлторов в создании ажиотажа и считают прогнозы о повышении цен «ложными». Тем не менее, цены не останавливаются, а рост медленно набирает темп. Действительно ли виноваты риэлторы, если и на первичном рынке мы наблюдаем интенсивный рост, который в октябре превысил темпы вторичного рынка?

Наталья ПРОЦУН,
руководитель департамента оценки компании Realnest


Анализ первичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска

В октябре зафиксирован резкий скачок цен на первичном рынке недвижимости жилого назначения. За период с 1 октября по 1 ноября 2006 года средние темпы роста составили 7,98%. При анализе «поведения цен» с дифференциацией по сроку сдачи домов в эксплуатацию прослеживается следующая динамика роста цен (см. таблицу 1).

Таблица 1.

Резкий скачок цен можно объяснить ограниченным количеством предложений на рынке. Как правило, в период с октября по март мы наблюдаем падение спроса, но в этом году ситуация изменилась. Спрос достаточно велик и на это не влияет сезонность. Это касается как вторичного, так и первичного рынка. Активность населения можно объяснить постоянным ростом цен: чем дольше покупатель откладывает покупку, тем больше она стоит в будущем. Это понимают все - и покупатель, и продавец, чем и объясняется ограниченное предложение и постоянно повышающийся спрос. Как следствие, мы наблюдаем рост цен. На первичном рынке скачок цен объясняется также очередным повышением стоимости строительных и отделочных материалов, услуг транспортировки и т. п., хотя этот аргумент все равно остается неубедительным для покупателя.
Динамика изменения средней цены предложения на первичном рынке в период с января по начало ноября представлена на графике 1 и диаграмме 1. Изменение стоимости представлено тремя переменными в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию, что является одним из важнейших факторов, влияющих на рост цен на первичном рынке.



*** В приведенном диапазоне стоимостей и в диаграмме изменения стоимости по месяцам не учитывались цены на квартиры и таун-хаусы, предлагаемые к продаже строительной компанией ООО «Корпорация «Перспектива» в градостроительном ансамбле «Крутогорный». Средняя стоимость квадратного метра данного ансамбля составляет около $2700 и значительно превышает верхний предел цен в других новостройках города Днепропетровска.

На рынке новостроек за последние полгода был представлен к продаже всего лишь один новый проект жилого дома. Жилой дом улучшенной планировки будет расположен в начале пр. Правды. К продаже будет предложено 96 квартир, 1,2 и 3-комнатных, общей площадью от 40 до 90 кв.м. Ввод в эксплуатацию дома назначен на октябрь 2008 года. Если говорить в целом о новых предложениях и проектах, представленных в течение 2006 года, то можно отметить, что количество новых строительных площадок значительно уменьшилось, по сравнению с количеством поступивших проектов за 2005 год. Этому способствовала нестабильная политическая ситуация первой половины текущего года, а также тот факт, что площадок под строительство остается все меньше и меньше в черте города, а в центре их и вовсе можно «сосчитать по пальцам». Поэтому до сих пор остается неудовлетворенным спрос населения. Как и ранее, приходится обращаться к предложениям вторичного рынка, но поскольку на вторичном рынке хороших домов относительно новой постройки, с хорошими планировочными решениями очень мало, то и цены на квартиры, предлагаемые в данных домах, очень велики. Вот и получается замкнутый круг…

Цены растут и, анализируя тенденции рынка за последние два года, можно сказать, что снижения или уменьшения темпов роста ожидать не стоит.

Марина СКИБА,
оценщик-аналитик компании Realnest






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2578