Рынок жилья: итоги октября | |
Выпуск 147 от 08.11.2006. Тема "Аналитика"
Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска
Октябрь оправдал прогнозы о повышении цен на вторичном рынке жилья. Цены на квартиры различных районов росли неравномерно. Центр подорожал незначительно - порядка 0,6%, или $10, что объясняется увеличением предложений в два раза по сравнению с сентябрем. Количество квартир в приближенной к центру части города по-прежнему ограничено на рынке, отсюда и значительный рост цен – более 10%. Средняя стоимость 1кв.м превысила отметку $1000. Цены на квартиры в отдаленных от центра районах вели себя однообразно. Предложение в «спальных» районах медленно увеличивается, но его недостаточно для «сдерживания» цены. Рост цен здесь составил 6,3%, а средняя стоимость - $897 за кв.м. (см. график 1.) «Общегородская» стоимость квадратного метра возросла за октябрь на 5,8% и составила $1168.
Комментировать динамику трудно, находя главные и второстепенные, явные и скрытые причины увеличения цен на квартиры. Спрос остается неудовлетворенным - вот основная причина роста, и решить данную проблему одним днем или месяцем невозможно. Поэтому статья отразит ситуацию на вторичном рынке без сформулированных выводов относительно проблем и путей их решения.
1-комнатные квартиры Ленинского и АНД районов на 1 ноября предлагаются по цене от $24 тыс. до $36 тыс. Индустриальный и Бабушкинский районы несколько опередили предыдущих в верхней границе стоимости квартиры - цены колеблются от $23 тыс. до $49 тыс. Кировский и Красногвардейский районы представлены 1-комнатными квартирами от $19 тыс. до $54 тыс. Предложение Самарского района ограничено на рынке продажи, средняя стоимость квартир составляет $26,5 тыс. По-прежнему лидирующим среди цен на 1-комнатные квартиры является Жовтневый район. Жилье предлагается от $31 тыс. и достигает $62 тыс. – в высотных домах, и $75 тыс. – в «сталинках».
Точка отсчета 2-комнатных квартир начинается с $27 тыс. Это, как правило, квартиры в двух- и трехэтажных домах сталинских годов постройки (в народе называемых «немками») Красногвардейского района. 2-комнатные квартиры этого же района, но в высотных домах предлагаются от $36 тыс. до $110 тыс. Левый берег (АНД и Индустриальный районы) представлены в основном квартирами в «хрущевках» с ценовой категорией от $32 тыс. до $45 тыс. А вот стоимость квартир Жовтневого и Кировского районов только начинается с $45 тыс. а заканчивается $80 тыс. Бабушкинский район богат многообразием цен – от $35 тыс. до $80 тыс., а Ленинский удивил отметкой нижней границы ценового диапазона - $38 тыс., а ведь это на несколько тысяч выше минимальных цен левого берега. Наиболее дорогостоящими являются 2-комнатные квартиры в «сталинках», цены на которые находятся в диапазоне $55 тыс.-$85 тыс., и в «высотках» - стоимость достигает $110 тыс., что подтверждает предыдущие прогнозы о том, что $100 тыс. для 2-комнатной квартиры в ближайшем будущем – это не предел.
3-комнатные квартиры, как и рынок в целом, за последний месяц шагнули вверх на несколько тысяч. И хоть цены в Индустриальном, Ленинском и Самарском районах несколько снизили нижнюю отметку цен с $39 тыс. на $36 тыс., что скорее связано с тем, что на вторичный рынок выставлены 3-комнатные квартиры в удовлетворительном состоянии, то верхняя граница диапазона цен увеличилась. Теперь максимальные цены на квартиры в этих районах и в Красногвардейском районе достигают $65 тыс. Выделился из ценовой группы АНД район. Здесь стоимость квартир находится в диапазоне $44 тыс. - $73 тыс., что на $4 тыс. больше и на $7 тыс. меньше, соответственно, предыдущего периода. Кировский район представлен на рынке разнообразием типов домов, отсюда и цены различны – от $42 тыс. до $100 тыс. Аналогичным разнообразием богат и Бабушкинский район, где стоимость 3-комнатных квартир - от $45 тыс. до $210 тыс. А вот в три с лишним раза (в два с лишним было в прошлый месяц) разнятся цены в Жовтневом районе. Квартиры в высотках представлены от $57 тыс. до $350 тыс., а в «сталинках» от $90 тыс. до $160 тыс.
Все больше на вторичном рынке появляется предложений 4-комнатных и более квартир. Это не только квартиры с улучшенными планировками в домах постройки после 2003 года, но и реконструированные «сталинки», «екатерининки». Минимальные цены на такие квартиры не изменились с предыдущего периода, а максимальные по-прежнему трудно в прямом и переносном смысле озвучивать.
Большинство жителей Днепропетровска обвиняют риэлторов в создании ажиотажа и считают прогнозы о повышении цен «ложными». Тем не менее, цены не останавливаются, а рост медленно набирает темп. Действительно ли виноваты риэлторы, если и на первичном рынке мы наблюдаем интенсивный рост, который в октябре превысил темпы вторичного рынка?
Наталья ПРОЦУН, руководитель департамента оценки компании Realnest
Анализ первичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска
В октябре зафиксирован резкий скачок цен на первичном рынке недвижимости жилого назначения. За период с 1 октября по 1 ноября 2006 года средние темпы роста составили 7,98%. При анализе «поведения цен» с дифференциацией по сроку сдачи домов в эксплуатацию прослеживается следующая динамика роста цен (см. таблицу 1).
Таблица 1.
Резкий скачок цен можно объяснить ограниченным количеством предложений на рынке. Как правило, в период с октября по март мы наблюдаем падение спроса, но в этом году ситуация изменилась. Спрос достаточно велик и на это не влияет сезонность. Это касается как вторичного, так и первичного рынка. Активность населения можно объяснить постоянным ростом цен: чем дольше покупатель откладывает покупку, тем больше она стоит в будущем. Это понимают все - и покупатель, и продавец, чем и объясняется ограниченное предложение и постоянно повышающийся спрос. Как следствие, мы наблюдаем рост цен. На первичном рынке скачок цен объясняется также очередным повышением стоимости строительных и отделочных материалов, услуг транспортировки и т. п., хотя этот аргумент все равно остается неубедительным для покупателя. Динамика изменения средней цены предложения на первичном рынке в период с января по начало ноября представлена на графике 1 и диаграмме 1. Изменение стоимости представлено тремя переменными в зависимости от срока сдачи домов в эксплуатацию, что является одним из важнейших факторов, влияющих на рост цен на первичном рынке.
*** В приведенном диапазоне стоимостей и в диаграмме изменения стоимости по месяцам не учитывались цены на квартиры и таун-хаусы, предлагаемые к продаже строительной компанией ООО «Корпорация «Перспектива» в градостроительном ансамбле «Крутогорный». Средняя стоимость квадратного метра данного ансамбля составляет около $2700 и значительно превышает верхний предел цен в других новостройках города Днепропетровска.
На рынке новостроек за последние полгода был представлен к продаже всего лишь один новый проект жилого дома. Жилой дом улучшенной планировки будет расположен в начале пр. Правды. К продаже будет предложено 96 квартир, 1,2 и 3-комнатных, общей площадью от 40 до 90 кв.м. Ввод в эксплуатацию дома назначен на октябрь 2008 года. Если говорить в целом о новых предложениях и проектах, представленных в течение 2006 года, то можно отметить, что количество новых строительных площадок значительно уменьшилось, по сравнению с количеством поступивших проектов за 2005 год. Этому способствовала нестабильная политическая ситуация первой половины текущего года, а также тот факт, что площадок под строительство остается все меньше и меньше в черте города, а в центре их и вовсе можно «сосчитать по пальцам». Поэтому до сих пор остается неудовлетворенным спрос населения. Как и ранее, приходится обращаться к предложениям вторичного рынка, но поскольку на вторичном рынке хороших домов относительно новой постройки, с хорошими планировочными решениями очень мало, то и цены на квартиры, предлагаемые в данных домах, очень велики. Вот и получается замкнутый круг…
Цены растут и, анализируя тенденции рынка за последние два года, можно сказать, что снижения или уменьшения темпов роста ожидать не стоит.
Марина СКИБА, оценщик-аналитик компании Realnest
А также по теме "Аналитика":
- Почем арендовать офис в Днепропетровске?
- Офисный рынок в октябре
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены сохраняют стабильность
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: доля хороших квартир сокращается
- На рынке жилья – летнее спокойствие
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: почем квартиры в Днепропетровске?
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: спрос на квартиры минимален
- Рынок недвижимости: спрос на жилье снова падает
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: шаг вперед – два шага назад
- РЫНОК СКЛАДОВ: спокойствие с перспективой на лучшее
- Производственно-складской сектор: СТАВКИ АРЕНДЫ СТАБИЛЬНЫ
- Почем торговые площади в Днепропетровске?
- Рынок жилья: спрос и цены ПОШЛИ ВВЕРХ
- Аренда торговых объектов: ставки идут в рост
- В прошлом году цены на офисы упали почти на 15%
- Аренда офисных площадей: вчера и сегодня
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены движутся вниз
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены окончательно стабилизировались
- Рынок жилья: цены ныряют глубже
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: затишье продолжается
- Рынок жилья: выгодно ли сейчас покупать квартиру?
- Рынок жилья: вопреки сезонности цены снижаются
- Рынок жилья: рост цен – 6,5%
- Торговые площади: цены идут вверх
- Арендные ставки на офисы снова пошли на снижение
- Рынок жилья: спрос падает, объем предложений растет
- Рынок жилья: спрос падает, объем предложений растет
- Рынок жилья: спрос – вниз, цены – вверх
- За I квартал цены на склады снизились на 23,6%
- Торговая недвижимость: снижение цен продолжается
- Офисная недвижимость: спрос падает, а ставки растут
- Рынок жилья: вновь снижение цен на 3,2%
- Рынок жилья: цены опустились еще на 3,3%
- Рынок жилья: цены выросли на 1,5%
- Торговая недвижимость: вакантность площадей сокращается
- Почем снять квартиру в Днепропетровске?
- Цены на жилье окончательно стабилизировались
- Парадоксы рынка складской недвижимости
- Почем купить офис в Днепропетровске?
- Офисная недвижимость: арендные ставки все ниже и ниже
- Рынок жилья: цены ведут себя спокойно
- Торговая недвижимость: с начала года цены снизились вдвое
- На первичном рынке жилья без перемен
- Торговые площади: с начала года арендные ставки снизились вдвое
- Рынок жилья: незначительное снижение цен продолжается
- Аренда жилья: подходящую квартиру найти непросто
- Производственно-складская недвижимость: итоги третьего квартала
- С начала года арендные ставки на офисы снизились вдвое
- Рынок жилья: итоги сентября
- Офисный рынок: спад продолжается
- Арендаторов торговых «квадратов» становится все меньше
- Продажа торговой недвижимости: предложений становится больше
- Рынок жилья: итоги лета
- Аренда жилья: цены вырастут вслед за «коммуналкой»
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок земли: пока вне игры
- Складская недвижимость пустует
- Торговая недвижимость: ждать ли низких цен?
- Коммерческая недвижимость: метры без прибыли
- Продажа офисной недвижимости
- Рынок жилья: рост перед падением?
- Реальность и перспективы украинского ретейла
- Аренда торговой недвижимости: игра на понижение
- Топ-10 офисных рынков, пострадавших от кризиса
- Украинские офисы лидируют в падении арендных ставок
- Аренда офисов: ныряем глубже – ищем дно
- Рынок жилья: доллар падает — цены растут!
- На арендном фронте без перемен
- Рынок жилья: а нет ли там «двойного дна»?
- Производственно-складская недвижимость: прерванный полет
- Аренда офисной и торговой недвижимости: итоги первого квартала
- Рынок жилья: итоги первого квартала
- Аренда жилья: время скидок и обилия предложений
- Продажа торговой недвижимости: спрос не растет – предложение тает
- Продажа офисной недвижимости: дно, где ты?
- Рынок жилья: итоги февраля
- Рынок земли в ожидании весны
- Производственно-складская недвижимость: от дефицита к изобилию
- Рынок жилья: итоги января
- Аренда торговой недвижимости: сегодня, завтра и вчера
- Аренда офисной недвижимости: назад, в прошлое
- Аренда, как временная альтернатива покупке
- Продажа производственно-складской недвижимости: итоги года
- Продажа торговой недвижимости: итоги года
- Продажа офисной недвижимости: итоги года
- Рынок жилья: итоги ноября
- Рынок жилья: итоги октября
- Рынок жилья: спрос оживился
- на рынке недвижимости рекордное падение спроса на жилье
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок жилья: итоги июня
- Рынок жилья: рост цен с поправкой на инфляцию
- Рынок жилья: спрос тает – цены растут
- В феврале на рынке недвижимости вновь зафиксирован скачок цен
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Рынок жилья: итоги октября
- Рынок жилья: итоги cентября
- Рынок жилья: итоги августа
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок жилья: итоги июня
- Рынок жилья: итоги мая
- Рынок жилья: итоги апреля
- Рынок жилья: итоги марта
- Рынок жилья: итоги февраля
- Рынок жилья: итоги 2006 года
- Рынок жилья: итоги ноября
- Почем снять-купить офис?
- Торговые площади: предложение падает – цены растут
- Аренда жилья: все выше и выше ставки летят
- Рынок жилья: Итоги лета
- Рынок жилья: Итоги сентября
- Рынок жилья: метры прежние - цены другие
- Рынок жилья: итоги мая
- Рынок жилья: итоги апреля
- Коммерческая недвижимость: итоги января
- Динамика цен на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска (январь-сентябрь 2005 года)
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости.
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Днепропетровска, $ (по данным REALNEST)
- Структура и основные характеристики предложения на рынке частных домов г. Днепропетровск (период 01.02.2005//01.01.05)
- Анализ спроса и предложения на рынке частных домов г.Днепропетровск.
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Днепропетровска, $ (по данным REALNEST)
- На "первичном" фронте без перемен.
- Статистика.
| |