RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Что имеем – не храним?
Выпуск 145 от 25.10.2006. Тема "Рынок недвижимости"

В этом году существенных изменений на днепропетровском рынке складской недвижимости не произошло. Спрос по-прежнему в два раза превышает предложение, а основную долю рынка все так же составляют необустроенные помещения советских времен. Несмотря на растущий интерес к профессиональным площадям, новые складские комплексы только-только появляются на рынке, однако их количество не вызывает оптимизма. Так, в этом году, кроме введенного в строй «десятитысячника» класса «А» на ж/м Березинский, в городе обещает появиться подобный объект в районе Запорожского шоссе, остальные немногочисленные проекты запланированы на 2007-2008 годы. В такой ситуации потребители вынуждены довольствоваться предложениями вторичного рынка и хранить свой товар не в самых лучших условиях. О том, где и как найти подходящий склад и насколько перспективен рынок складских площадей, мы попросили рассказать Аллу МАНЕВСКУЮ, эксперта отдела коммерческой недвижимости компании RealNest.

— Алла Борисовна, с чем связан высокий интерес потребителей к складской недвижимости и что может предложить сегодняшний рынок?

— Спрос на складские помещения двигают многие факторы. Прежде всего, это заметный подъем производства в регионе, бурное развитие торговли, приход крупных торговых сетей на днепропетровский рынок. К сожалению, складской сектор, в отличие от торговых и офисных площадей, не может похвастаться обилием профессиональных помещений. Сегодня их объем составляет чуть больше 100 тыс. кв. м. Львиную же часть объектов составляют помещения в бывших промышленных зданиях постройки 70-80-х годов, а также подвалы, ангары, овощные базы, которые приспосабливаются под склады. Такие объекты можно найти практически в любом районе города, однако большинство из них мало кого устраивают, так как не отвечают современным требованиям. Как правило, в них нет специальных погрузочных платформ, не говоря уже о паллето-местах, нет и оборудования, регулирующего температуру и влажность, не всегда можно рассчитывать и на современные инженерные коммуникации, удобные подъездные пути.

— Что легче: снять или купить помещение?

— На рынке складов по-прежнему преобладает аренда. Потребители не горят особым желанием приобретать необустроенные склады в собственность, тем более, что выбор небольшой, а цены достаточно высоки. В зависимости от местоположения, площади и уровня технического состояния объекта цена «квадрата» варьируется от $350 до $1000. В основном к продаже предлагаются подвальные и цокольные этажи, отдельно стоящие здания, требующие значительных капиталовложений. К примеру, на углу улиц Калиновой и Тверской сейчас предлагается помещение под склад площадью 1233 кв. м на территории бывшей овощной базы за $455 тыс. Однако несмотря на привлекательную площадь и наличие рампы, помещение «грешит» рядом недостатков: высота потолка - 6,5 м, отопления нет, холодильная камера – в нерабочем состоянии. Не предусмотрены здесь и благоустроенные помещения для персонала, что также снижает привлекательность объекта.

А как у них?

- В России максимальные базовые ставки аренды складских помещений составляют $115–140 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
- В среднем на рынках Европы аренда склада международного уровня обходится в $70–100 за 1 кв. м в год.

Если говорить об аренде, то выбор в этом сегменте побольше, правда, и ставки внушительные. Если в прошлом году можно было снять перепрофилированное под склад помещение в пределах $2-5/кв. м, причем ставка в $5/кв. м считалась завышенной, то сегодня такие площади предлагают от $4 до $10/кв. м. А в новых складских комплексах аренда «квадрата» обойдется в $12 в месяц.

— Какие площади пользуются особым спросом у арендаторов?

— Наибольшей популярностью пользуются склады до 2 тыс. кв. м, правда, в последнее время наблюдается тенденция увеличения спроса на объекты больших площадей. Метраж выбираемой площади обычно зависит от профиля и величины компании. Как правило, мелких предпринимателей интересуют склады от 50 до 100 кв. м, которые бы находились в непосредственной близости к торговой точке или офису. Средние компании предпочитают площади от 500 до 1 тыс. кв. м. В основном, их выбирают компании, занимающиеся оптовой торговлей стройматериалами, фармпрепаратами, продуктами питания, бытовой и электронной техникой. К выбору склада они подходят особенно тщательно и ищут площади в популярных районах с хорошим транспортным сообщением, преимущественно в зданиях с нежестким пропускным контролем, чтобы клиент без труда мог попасть на территорию склада. Более крупные компании претендуют на площади от 2 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м, с потолками 8-10 м, полным набором всех коммуникаций, с возможностью организации офиса, расположенные вблизи транспортных магистралей. Таких складов практически не предлагается на рынке, и компании вынуждены их строить «под себя».

— Насколько требователен сегодняшний арендатор?

— При выборе склада арендатор заявляет о тысяче и одном требовании. В числе главных – удобное местоположение с хорошей транспортной развязкой, наличие всех коммуникаций, отопительного оборудования, возможность разместить стеллажную систему и т. д. В последнее время все четче прослеживается тенденция выбора склада с оборудованными, комфортными помещениями для персонала. Однако в процессе просмотра арендатор может легко изменить своим предпочтениям, так как найти готовый склад, соответствующий всем требованиям, довольно проблематично. Иногда арендатор может сделать до десятка просмотров, но так и не найти адекватного предложения.

— Почему, несмотря на огромный спрос, инвесторы не спешат строить новые складские комплексы?

— Существует несколько причин, которые тормозят развитие рынка. Во-первых, инвесторам выгоднее строить жилые и торговые комплексы как более доходные и быстро окупаемые. Складские же комплексы не дают быстрых «всходов». Во-вторых, у инвесторов еще не сложился четкий «портрет» современного склада, а те проекты, которые сейчас реализуются в нашем городе, это всего лишь – проба концепции, хотя они позиционируются как объекты международного класса. В-третьих, это «земельная» проблема, связанная с нехваткой свободных участков. Ведь территории для строительства складов требуются большие, а большинство незанятых земель – сельскохозяйственные. К тому же процесс оформления документов на строительство сложен и длителен.

— И тем не менее, специалисты говорят, что у рынка складов светлое будущее. Каким оно видится вам в ближайшие годы?

— В настоящее время инвесторы внимательно присматриваются к рынку и активно интересуются земельными участками от 1,5 до 3 га за чертой города, рядом с разветвленными транспортными магистралями. Спрос на такие участки в 3 раза превышает предложение. Сейчас в стадии строительства находятся до 5 современных комплексов, которые в следующем году появятся в районе Донецкого, Запорожского шоссе. Учитывая неудовлетворенный спрос и дефицит качественных площадей, можно предположить, что складской сектор будет развиваться в сторону профессиональных объектов. Что касается арендных ставок, то до конца года они останутся стабильными.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Кировское. Собственный берег и дом в дачном кооперативе.
Квартира в ЖК Кипарисный. S = 80 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0743