Выпуск 143 от 11.10.2006. Тема "Аналитика"
Днепропетровские предприниматели уже давно отвоевали себе место под солнцем, однако с местом ведения своего бизнеса по-прежнему остаются проблемы. Особенно остро вопрос поиска подходящей штаб-квартиры стоит перед представителями малого и среднего бизнеса. Высокая стоимость профессионального офисного «квадрата», стартующая от $1,5 тыс., заставляет таких бизнесменов обращаться на «вторичку» и искать варианты поскромнее. Но и в этом сегменте не все складывается оптимистично. Хороший офис в хорошем месте – дефицит, да и цены стали покруче. Это связано, прежде всего, с подорожанием жилья, а также с возросшей активностью бизнес-ориентированной части населения. Что же предлагает сегодняшний рынок и на какие цены можно рассчитывать? За более подробной информацией мы обратились к Светлане Прохоренковой, руководителю департамента коммерческой недвижимости компании RealNest, и Сергею Переведенцеву, эксперту департамента коммерческой недвижимости.
- Насколько сложно сейчас снять помещение под офис?
- Светлана Прохоренкова: Намного проще это можно было сделать в начале года, когда предложений было побольше, а арендные ставки поменьше. Если в феврале в центральной и околоцентральной части Днепропетровска можно было снять помещение с хорошим ремонтом в нежилом фонде за $13-16/кв. м, то сейчас такие «квадраты» предлагают за $15-20. Причем, спрос на офисы с арендной ставкой до $15/кв. м значительно превышает предложение. В целом арендные ставки ведут себя спокойно и менее подвержены ценовым колебаниям, по сравнению с торговыми площадями. Если говорить о новых офисных центрах, то здесь ставки тоже поднялись, но незначительно – в среднем, с $17/кв. м до $20/кв. м. Хотя встречаются предложения и подороже. Так, некоторые владельцы новых административных центров выставляют площади на первых этажах, которые идеально подходят под офисные помещения, по цене $25/кв. м. Находятся и такие, кто просит за «евроотремонтированный» «квадрат» не ниже $50, но подобные предложения автоматически не интересны для арендатора. Собственники таких площадей скорее «прощупывают» рынок, чем пытаются найти реального претендента.
- К каким площадям арендаторы проявляют наиболее высокий интерес?
- Светлана Прохоренкова: Надо сказать, что спрос на новые и перепрофилированные либо требующие переоборудования офисы находится в паритетном соотношении. Другое дело, что в условиях небольшого объема предложений арендатору очень сложно подобрать то, что отвечает его запросам. Зачастую он выбирает не то, что нравится, а то, на что хватает средств. Как правило, малый и средний бизнес интересуют небольшие площади – от 20 до 100 кв. м – в нежилом фонде на «красных линиях», с отдельным входом. Выбор таких вариантов с каждым годом сокращается, особенно в центре города и на прилегающих улицах. Достаточно востребованы подготовленные помещения в бывших НИИ или административных зданиях старой постройки, а также отдельно стоящие здания. Арендаторам, чьи возможности ограничены, приходится выбирать площади в жилых домах, часто без отдельного входа. Ставки аренды таких помещений пониже, но и недостатков побольше: помещение не отвечает офисным стандартам, парковка не охраняется, не исключены проблемы с коммуникациями, а также со свободным доступом в здание. Но поскольку особо перебирать вариантами не приходится, такие недостатки не кажутся смертельными. К тому же основным фактором, определяющим выбор, все-таки является приемлемая цена.
Более солидные компании довольно тщательно подходят к выбору, поскольку презентабельность офиса становится показателем надежности и успешности компании. В основном они отдают предпочтение офисным помещениям от 200 до 400 кв. м в специализированных бизнес-центрах. Несмотря на достаточно высокую арендную плату, бизнесмены готовы идти на любые расходы – ведь работать в грамотно организованном пространстве престижно и удобно. Однако несмотря на то, что деловых центров в городе строится немало, потребность в современных площадях остается неудовлетворенной. Особенно в офисах класса «В». Между тем для развивающихся компаний это самый желанный товар. Неслучайно такие площади, скажем, в деловом центре «Рождественский» не пустуют: достаточно высокий уровень комфортности здесь сочетается с приемлемыми ценами – от $12 до $15/кв. м. Учитывая нехватку современных офисных площадей будущие арендаторы и покупатели стараются «застолбить» подходящее местечко еще задолго до сдачи здания в эксплуатацию.
- Как выглядят цены в сегменте продаж?
- Сергей Переведенцев: Рост цен на жилье неизбежно влечет за собой подорожание офисных площадей. Особенно внушительно выглядит стоимость помещений, выведенных из жилого фонда.Так, в районе проспекта Кирова, ул. Рабочей, Карла Либкнехта такие помещения предлагаются за $1 тыс.-$1,5 тыс./кв. м, тогда как покупка квартиры под офис обойдется в пределах $800 -1100/кв. м. Стоит отметить, что в конце прошлого года стоимость офисного «квадрата» в $1 тыс. казалась шокирующей. В начале нынешнего произошел психологический перелом, и цена от $1,5 тыс. до $2 тыс./кв. м считается нормальной. На такой уровень цен сегодня адекватно реагируют покупатели и готовы рассматривать предложения. Как правило, это офисы в центральных и прилегающих к центру районах, нежилом фонде, с хорошим уровнем ремонта, в рабочем состоянии, не требующие дополнительных капиталовложений. Спрос на такие офисы почти в два раза превышает предложение. В целом по рынку цены, в зависимости от района, площади и класса помещения, находятся в диапазоне от $900 до $2,5 тыс./кв. м. Наиболее дорогими считаются клиентские офисы, где стоимость «квадрата» доходит до $4,5 тыс. Более дешевые варианты – до $1 тыс./кв. м - можно найти в отдаленных от центра города районах, правда, они либо вообще не пользуются спросом, либо слабо востребованы. В основном, это цокольные этажи в старых домах либо полуподвальные помещения, находящиеся вдали от транспортных и пешеходных потоков. К слову, в последнее время заметно увеличилась доля предложений подвальных площадей, однако охочих обосноваться в таких офисах практически нет.
- Насколько велика емкость сегодняшнего офисного рынка?
- Сергей Переведенцев: На начало года общий объем городских офисных площадей составлял примерно 1 млн. кв. м. Около 70% помещений эксплуатируются для собственных нужд и не поступают на рынок. Примерно 30% площадей «крутятся» на рынке аренды. Две трети общего объема составляют офисы класса С и D. В основном, это площади в НИИ и админзданиях, а также перестроенные под офисы объекты. Рыночная доля современных офисных площадей составляет около 10% и представлена преимущественно объектами, построенными за последние два года. Объем предложений свободных помещений увеличивается ежегодно в среднем на 30 тыс. кв. м.
- Как будет складываться ситуация в ближайшее время?
- Сергей Переведенцев: В ближайшие год-два в Днепропетровске будут сданы крупные профессиональные офисные центры общей площадью более 100 тыс. кв. м. Это без учета офисных площадей, расположенных в составе жилых комплексов. Появление такого объема приведет к насыщению рынка и, безусловно, повлияет на ценовую политику «вторички». Арендодателям придется либо улучшать услуги, либо снижать арендные ставки. Но это в будущем. А пока офисный «квадрат» дешеветь не собирается.
Беседовала Валентина ПОПОВА
А также по теме "Аналитика":
- Почем арендовать офис в Днепропетровске?
- Офисный рынок в октябре
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены сохраняют стабильность
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: доля хороших квартир сокращается
- На рынке жилья – летнее спокойствие
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: почем квартиры в Днепропетровске?
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: спрос на квартиры минимален
- Рынок недвижимости: спрос на жилье снова падает
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: шаг вперед – два шага назад
- РЫНОК СКЛАДОВ: спокойствие с перспективой на лучшее
- Производственно-складской сектор: СТАВКИ АРЕНДЫ СТАБИЛЬНЫ
- Почем торговые площади в Днепропетровске?
- Рынок жилья: спрос и цены ПОШЛИ ВВЕРХ
- Аренда торговых объектов: ставки идут в рост
- В прошлом году цены на офисы упали почти на 15%
- Аренда офисных площадей: вчера и сегодня
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены движутся вниз
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: цены окончательно стабилизировались
- Рынок жилья: цены ныряют глубже
- РЫНОК ЖИЛЬЯ: затишье продолжается
- Рынок жилья: выгодно ли сейчас покупать квартиру?
- Рынок жилья: вопреки сезонности цены снижаются
- Рынок жилья: рост цен – 6,5%
- Торговые площади: цены идут вверх
- Арендные ставки на офисы снова пошли на снижение
- Рынок жилья: спрос падает, объем предложений растет
- Рынок жилья: спрос падает, объем предложений растет
- Рынок жилья: спрос – вниз, цены – вверх
- За I квартал цены на склады снизились на 23,6%
- Торговая недвижимость: снижение цен продолжается
- Офисная недвижимость: спрос падает, а ставки растут
- Рынок жилья: вновь снижение цен на 3,2%
- Рынок жилья: цены опустились еще на 3,3%
- Рынок жилья: цены выросли на 1,5%
- Торговая недвижимость: вакантность площадей сокращается
- Почем снять квартиру в Днепропетровске?
- Цены на жилье окончательно стабилизировались
- Парадоксы рынка складской недвижимости
- Почем купить офис в Днепропетровске?
- Офисная недвижимость: арендные ставки все ниже и ниже
- Рынок жилья: цены ведут себя спокойно
- Торговая недвижимость: с начала года цены снизились вдвое
- На первичном рынке жилья без перемен
- Торговые площади: с начала года арендные ставки снизились вдвое
- Рынок жилья: незначительное снижение цен продолжается
- Аренда жилья: подходящую квартиру найти непросто
- Производственно-складская недвижимость: итоги третьего квартала
- С начала года арендные ставки на офисы снизились вдвое
- Рынок жилья: итоги сентября
- Офисный рынок: спад продолжается
- Арендаторов торговых «квадратов» становится все меньше
- Продажа торговой недвижимости: предложений становится больше
- Рынок жилья: итоги лета
- Аренда жилья: цены вырастут вслед за «коммуналкой»
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок земли: пока вне игры
- Складская недвижимость пустует
- Торговая недвижимость: ждать ли низких цен?
- Коммерческая недвижимость: метры без прибыли
- Продажа офисной недвижимости
- Рынок жилья: рост перед падением?
- Реальность и перспективы украинского ретейла
- Аренда торговой недвижимости: игра на понижение
- Топ-10 офисных рынков, пострадавших от кризиса
- Украинские офисы лидируют в падении арендных ставок
- Аренда офисов: ныряем глубже – ищем дно
- Рынок жилья: доллар падает — цены растут!
- На арендном фронте без перемен
- Рынок жилья: а нет ли там «двойного дна»?
- Производственно-складская недвижимость: прерванный полет
- Аренда офисной и торговой недвижимости: итоги первого квартала
- Рынок жилья: итоги первого квартала
- Аренда жилья: время скидок и обилия предложений
- Продажа торговой недвижимости: спрос не растет – предложение тает
- Продажа офисной недвижимости: дно, где ты?
- Рынок жилья: итоги февраля
- Рынок земли в ожидании весны
- Производственно-складская недвижимость: от дефицита к изобилию
- Рынок жилья: итоги января
- Аренда торговой недвижимости: сегодня, завтра и вчера
- Аренда офисной недвижимости: назад, в прошлое
- Аренда, как временная альтернатива покупке
- Продажа производственно-складской недвижимости: итоги года
- Продажа торговой недвижимости: итоги года
- Продажа офисной недвижимости: итоги года
- Рынок жилья: итоги ноября
- Рынок жилья: итоги октября
- Рынок жилья: спрос оживился
- на рынке недвижимости рекордное падение спроса на жилье
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок жилья: итоги июня
- Рынок жилья: рост цен с поправкой на инфляцию
- Рынок жилья: спрос тает – цены растут
- В феврале на рынке недвижимости вновь зафиксирован скачок цен
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Рынок жилья: итоги октября
- Рынок жилья: итоги cентября
- Рынок жилья: итоги августа
- Рынок жилья: итоги июля
- Рынок жилья: итоги июня
- Рынок жилья: итоги мая
- Рынок жилья: итоги апреля
- Рынок жилья: итоги марта
- Рынок жилья: итоги февраля
- Рынок жилья: итоги 2006 года
- Рынок жилья: итоги ноября
- Рынок жилья: итоги октября
- Торговые площади: предложение падает – цены растут
- Аренда жилья: все выше и выше ставки летят
- Рынок жилья: Итоги лета
- Рынок жилья: Итоги сентября
- Рынок жилья: метры прежние - цены другие
- Рынок жилья: итоги мая
- Рынок жилья: итоги апреля
- Коммерческая недвижимость: итоги января
- Динамика цен на вторичном рынке недвижимости Днепропетровска (январь-сентябрь 2005 года)
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости.
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Днепропетровска, $ (по данным REALNEST)
- Структура и основные характеристики предложения на рынке частных домов г. Днепропетровск (период 01.02.2005//01.01.05)
- Анализ спроса и предложения на рынке частных домов г.Днепропетровск.
- Средние цены предложения на вторичном рынке недвижимости г. Днепропетровска, $ (по данным REALNEST)
- На "первичном" фронте без перемен.
- Статистика.
| |