RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Торговые площади: предложение падает – цены растут
Выпуск 142 от 04.10.2006. Тема "Аналитика"

Еще недавно в структуре спроса на коммерческую недвижимость лидировали офисные помещения. Сегодня ситуация выглядит иначе. Первенство стойко держат торговые объекты. Высокий интерес к таким площадям подогревает бурное развитие розничной торговли и высокий уровень доходности. Однако того, кто решил купить или арендовать, скажем, небольшой магазинчик в самом бойком месте Днепропетровска, ждет явное разочарование: выбор небольшой, а цены довольно внушительные. С начала года арендные ставки поднялись примерно на 15%, а цены продаж выросли на 40%. Подробнее о том, как складывается ситуация в сегменте торговых площадей на вторичном рынке недвижимости, мы попросили рассказать Владимира КУЗНЕЦОВА, директора АН «Инфосервис».


- Владимир Юрьевич, как выглядит сегодняшний рынок торговых площадей?

- Главная особенность рынка – крайне ограниченное количество предложений, особенно на «красных линиях». Потребность же в торговых объектах довольно высока, в разы превышает предложение и постоянно растет. Поэтому любое более-менее подходящее помещение выкупается и арендуется везде, где это возможно. Если 2-3 года назад интерес большинства покупателей был сосредоточен преимущественно на объектах в центральной и околоцентральной части города, то сегодня существенно увеличился спрос на объекты на жилмассивах. Естественно, высокий спрос и дефицит предложений диктуют самые высокие в сфере коммерческой недвижимости арендные ставки. В зависимости от района, площади и категории объекта они колеблются от $20 до $100 за «квадрат». Цены продаж тоже немаленькие – от $1 тыс. до $12 тыс./ кв.м. Тем не менее, торговые площади долго не застаиваются. В связи с ростом цен и сокращением предложений покупатели стремятся приобрести объект сегодня, так как завтра он будет дороже, а выбор более доступных площадей – меньше. В то же время рынок ведет себя спокойно, резких скачков не наблюдается – цены растут уверенно и примерно на 5-7% опережают жилой сегмент.

- Какие объекты интересны для покупателя?

- Сегодняшнего покупателя можно разделить на три категории. К первой, самой многочисленной, относятся бизнесмены средней руки, которые хотели бы начать или расширить свой бизнес. Как правило, их интересуют торговые помещения площадью до 100 кв. м под небольшие магазины, кафе, предприятия сферы обслуживания. Наиболее востребованы помещения нежилого фонда на первых этажах, расположенные в местах с интенсивным пешеходным и автомобильным потоком, а также отдельно стоящие 1-2-этажные здания с выходом на «красную линию». Самые привлекательные районы – центр и прилегающие к нему улицы, проспекты Кирова, Гагарина, Правды (до улицы Калиновой), улицы Титова, Рабочая и др. Большая часть покупателей хотели бы развивать свой бизнес именно там.

Вторая категория – это крупные и средние сетевые операторы, нуждающиеся в больших площадях – от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м. Как правило, готовых помещений в городе нет, поэтому ритейлеры вынуждены строить себе объекты. В связи с дефицитом и дороговизной земли в центре, такие объекты возводятся в основном на жилмассивах.

Третью категорию составляют чистые инвесторы, вкладывающие свободные деньги в коммерческие «квадраты» с целью получения прибыли. Конкретное назначение помещения их не интересует, но главное требование – выгодное местоположение. Как правило, они доводят помещения до «кондиции», а потом сдают их в аренду или перепродают уже по более высокой цене.

- На какой выбор и уровень цен можно рассчитывать?

- Основная проблема, с которой сталкивается покупатель, это дефицит удачных площадей. Я имею в виду не только хорошее соотношение цены и качества, но и район, где можно наиболее успешно вести торговый бизнес. Так, на традиционно интересном для покупателя проспекте Карла Маркса практически все свободные площади уже выкуплены. Еще год – и предлагать покупателю будет нечего. Готовые магазины здесь выставляются на продажу по цене $5-12 тыс. за «квадрат». Такие же цены – на прилегающих улицах. Квартиры под магазины в жилом фонде с выходом на «красную линию» обойдутся в $1,5-2,3 тыс./кв.м. Высокие цены заставляют покупателя искать варианты подешевле вдали от центра. Однако и на проспекте Кирова, и на улице Титова, и на жилмассивах купить готовое помещение по приемлемой цене – проблематично. Да и выбор незначителен. Еще в начале года в этих районах такие помещения предлагались за $2 тыс./кв.м. Сегодня их можно купить в пределах $3-4 тыс. /кв.м. Значительно дешевле квартиры под торговые площади в жилом сегменте – от $1 тыс. до $1,7 тыс./кв. м. Нехватка предложений позволяет продавцам выставлять объекты по завышенным ценам или менять их в сторону повышения в процессе экспозиции. Правда, очень скоро рынок догоняет предложенную стоимость, и покупателю ничего не остается делать, как соглашаться на покупку.

- Что сегодня является более выгодным: аренда или покупка?

- Однозначно ответить сложно. Все определяется каждым конкретным случаем. Конечно, учитывая менталитет украинского предпринимателя – иметь «свое», каждый хотел бы приобрести торговые площади в собственность. Но сегодня цены настолько высоки, что приобретать «свое» – слишком дорого, даже с учетом ипотеки. Такую покупку могут позволить себе наиболее успешные предприниматели. Тем же, кто только выходит на рынок или располагает небольшими активами, в большинстве случаев выгоднее арендные отношения. Это позволяет избежать первоначальных высоких затрат, а имеющиеся средства пустить на развитие бизнеса. Немалая часть претендентов на торговую недвижимость, которые имеют за плечами опыт вывода квартиры из жилого фонда, все-таки склоняются к покупке готовых магазинов. С одной стороны, покупка квартиры в жилом фонде – более доступный вариант. Однако процедура перехода квартиры в нежилой фонд слишком хлопотна и затратна, к тому же может длиться от 4 до 6 месяцев. В таком случае покупатель готов переплатить за готовый объект, чтобы не ввязываться в процесс превращения жилого помещения в коммерческое.

- В Днепропетровске появляется все больше и больше современных торговых центров. Не приведет ли это к ослаблению спроса и снижению цен на объекты вторичного рынка?

- Сегмент торговых центров действительно развивается очень быстро. Но пока новые ТЦ не будут серьезно влиять на рынок. Прежде всего потому, что большинство таких площадей не продается, а предлагается в аренду. Сегодня уровень заполняемости ТЦ арендаторами составляет 90%, и по этому показателю мы превосходим многие европейские страны. Так что ввод новых ТЦ может повлечь за собой лишь снижение арендных ставок, но вряд ли скажется на цене продажи «квадрата» на «вторичке». Новых площадей все равно предлагается крайне мало, к тому же по причине высокой стоимости они покупаются неактивно. Объекты же вторичного рынка будут оставаться привлекательными в силу своих преимуществ: у них более широкая география, достаточно разнообразен выбор площадей, которые можно приспособить под разное торговое назначение, да и цены сравнительно доступные.

- Какой вам видится ситуация завтрашнего дня?

- Учитывая высокие темпы развития розничной торговли и острую нехватку площадей, спрос на торговую недвижимость будет держаться на стабильно высоком уровне еще в течение нескольких лет. Как следствие, и сегодня, и в ближайшем будущем мы будем наблюдать постоянный рост цен. До конца года цены, возможно, еще поднимутся примерно на 20%.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Предлагается в продажу Земельный участок 12 соток
Продажа дома в элитном районе города!!!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0521